九月、十月通常是每年房地产交易的高峰期，地产商往往选择在这期间推出新盘，然而今年深圳的情况却大不相同，不仅难觅“金九银十”的踪影，交易量之低更是创下记录。

　　过去两年里，深圳房价已经整体上涨超过一倍，某些区域甚至出现了两三倍的增幅。尤其是在2007年上半年，深圳整体房价涨幅超过50%。在房价快速上涨的情况下，政府出台了一系列的政策措施对楼市进行调控。

　　从8月起，一系列金融和税收的措施密集出台，多方力量交集，深圳楼市的投资环境发生明显改变。第三季度楼市降温明显，一手住宅交易面积103万平方米，比第二季度下跌36%，比第一季度下跌44%；同时，二手住宅交易面积114万平方米，比第二季度下跌63%，比第一季度下跌51%。

自9月份开始总体房价趋稳，10月份更有少量的楼盘通过折扣、赠送等方式回调价格，二手房的议价空间也放大。目前，深圳楼市面临银行惜贷，个税政策未落实，增加政策性保障住房供应，物业税即将推出等等不明朗的因素，市场的观望气氛仍然浓厚，往年的“金九银十”已经再难重现。

　　政策调控下市场趋冷，住宅交易量下降明显

　　9月27日，《央行银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》在长假之前出台，核心内容是提高第二套以上购房首付比例至40%和1.1倍利率，同时加强对开发贷款和加按揭等信贷的调控。在深圳，消费者购房选择银行按揭的比例约在9成，且二次置业者比例远远超过首次置业者，所以本地楼市对于贷款政策的变化表现得相当敏感。提高第二套房首付，就意味着增加二次购房的现金量，对投资者而言，大大增加了投资成本，令大量投资客推出市场，投资客份额的减少也将对稳定市场起到了积极的作用。

　　其实早在九月份，房贷新政没有出台之前，市场已经有所变化。原因在于，一方面，由于上半年的放贷过多过快，不少商业银行都已经把整年的房贷额度用完，信贷也随之收紧；另一方面，8月开始启用的新版二手房交易合同使利用阴阳合同逃避个税的交易减少；而深圳市二手房估价系统的即将投入使用也令浓厚的观望气氛在市场上弥漫。9月一手房交易面积比八月份下降了11.03%，是自六月份以来连续第三个月下降。全市二手房市场更是严重萎缩，交易面积比八月下降43.98%，实际成交818.14万平米。部分投资客的离场，使得二手房的价格开始出现松动，尤其是豪宅市场。由于豪宅的价格较高，自住型的买家在观望期并不会贸然购入价格较高的豪宅，加上目前大部分升值较多的豪宅都是在前几年以较低的价格购入的，已经获利甚多，因此不少卖家宁愿降价10%--15%早日出手。

　　与此同时，一手市场的销售速度也明显放缓，成交量大跌，上半年开盘即售罄的火爆格局被打破，不少楼盘的销售率持续走低，而往年楼市“金九银十”的辉煌历史显然已被改写。在9月推出的10多个新盘，除了中海西岸华府成交率突破90%外，其他各盘的销售率保持在15-45%之间，冲破50%销售率的是少之又少。探其成交萎缩的原因，最有效的政策是银行个贷收紧，造成对楼市的重创。一手楼有不少的买家未能通过银行个贷资信的审批，严重阻碍了一手楼的成交量。9月份，深圳全市一手房住宅销售套数为3290套，环比下降了13.3%；在传统的销售旺季—“十一”黄金周里，深圳的一手只成交了82套。

　　楼市整体价格增幅趋缓，自住型买家成为市场主导

　　10月20日，万科·金域东郡推出首批单位475套，均价7500元／平方米，截至当日下午5点，几乎售罄。据开发商统计，当天参与选房的客户人数接近3000人，成交客户主要为坪山坑梓的原住民，深圳大工业区的企业高管，项目附近的私营企业主和高管等，所在片区内的自住客比率占据近5成。

　　于10月27日发售的中海大山地空中别墅和空中院墅单位，虽然同样享有别墅配套，但是由于产品不一样，此次开盘价格远远低于前期推出的别墅价格。中海方面已经证实，多层空中院墅部分单位均价为8000--9000元／平方米。相对较低的售价已经引发市场的轰动，开盘当天吸引了约3000人到场选房，仅上午2个多钟头就销售250套，销售率接近9成。

　　虽然这两个楼盘分别位于关外的坪地和横岗，但是相比几个月以前关外动辄上万的定价，这两个楼盘的定价还是吸引到很多当地的自住型买家青睐的。万科·金域东郡位于未来深圳的一个重点发展区域—东部新城；而中海·大山地又是离福田中心区只有半小时的车程，地理位置相当不出。加上两个楼盘都是大型社区，又是名牌开发商的产品，因此之前市场预期的价格都比实际开盘的价格要高出不少的情况下，销售情况良好。

　　从万科和中海这两个房地产的龙头企业的定价策略我们可以看出，部分发展商已经不再盲目的把投资客视为项目的主导，倾向于自住型的较低的定价重现于市场。在目前的市场环境中，持币观望者明显增多，置业者的风险意识提高了，迫使市场日趋理性，部分价格上涨过快区域的物业价格开始出现调整，个别价格虚高的楼盘将会在接下来的几个月承受到销售的压力。在10月份开盘的还有世金国际、半山·御景、中信红树湾四期、五洲星苑、鑫园广场，以上的几个楼盘，因为价格较高，目前的销售情况都是一般，销售率均在10%-30%之间，显示了市场对总价较高的楼盘承接能力的缺乏。在大部分的投资客离场，自住型买家普遍观望的情况下，价格成为了主导销量的最重要因素。从9月、10月入市的楼盘销售情况来看，深圳的自住客对普通住宅的心理价位大约在关外8000元/平方米以下、关内20000元/平方米以下。随着政府不断地通过政策调控楼市，投资客的获利空间会越来越少，目前已经有不少的投资客转战内地二三线城市的市场，自住型的买家重新成为市场的主要购买力。相信未来一手普通住宅的价格会逐渐趋于平稳，而高档豪宅由于较高的品质和稀缺性价格仍然会保持高位，前段时间价格上涨较快的中高档物业价格则会面临较大的压力，预计未来将会有一定的调整。

　　近两个月，购买90平米以下一手房住宅占总交易套数的比例大幅上升，9月较8月涨幅达26.53%。尽管楼市低迷调控政策不断，但是自用型买家的切实需求依然存在，他们大多倾向选择面积较小，总价较低的中小户型。这种价格相对较低的交易所占分额比重的增加，是造成整体的一手房市场的均价在9月有所回落的主要原因。而就相同区域和素质的项目而言，价格则保持相对平稳。

　　二手房市场也出现同样的变化趋势。从七月开始，二手房的交易中90平米以下的普通住宅占成交总套数的比例就不断的上升，到了九月已经接近70%的买家选择购买90平米以下的二手住宅。自住型的买家主导市场，并且占整体市场的交易比重也越来越大。

　　9月各区楼市表现各异，部分热点片区回落较为明显

　　目前，深圳市的楼市进入了一个调整期，市场比较低迷，各区的二手房市场都受到不同程度的影响；尤其是上半年房价上涨最快、涨幅最大的片区，如南山、福田，最近在一连串的调控政策下，二手房住宅的交易量下降十分明显。

　　罗湖区

　　9月的罗湖区二手住宅成交1601套，面积11.37万平米，环比分别下降了34.84%和30.37%，成交的降幅是3个核心区域中最小的。主要原因是今年上半年福田和南山是深圳特区内房价涨幅最快，二手的均价均以过一万五，而罗湖则大多在一万左右，这样的价格对于想在关内置业的人来说还是可以接受的，因此罗湖的二手房成为了自主性买家的一个重要考虑对象，所以在房贷新政的出台前后，罗湖的二手房市场所受影响较小。但是由于自主型的买家最为看重价格因素，因此翠竹路、黄贝岭、莲塘等片区成为最近他们的关注热点。

　　福田区

　　9月的福田二手住宅成交1306套，面积10.82万平米，环比分别下降了52%和51.39%，成交的跌幅是全市最大的。今年以来福田区的二手楼市一直保持着高价位，需求量也在不断的增加，成交量一直是位于特区内的首位。由于深圳城市中心的西移，福田CBD的日渐崛起以及交通、商业金融配套的日渐成熟，福田的房地产价值也逐渐提升。但是，上半年以来房价的快速增长，已经很大程度地超过了一般自住型买家的承受范围。房贷新政的出台，使得大部分的投资客退市离场，缺乏了消费力较强的投资客接盘使得成交量在8月底开始大幅下滑。作为福田中心区的一级辐射区，梅林片区的二手房总价比福田其他片区低了不少，所以梅林片区仍然是福田自住型买家的热点关注片区。

　　南山区

　　9月的南山区二手住宅成交915套，面积7.8万平米，环比分别下降了40.58%和42.6%，成交的降幅为特区内的第二。由于市场对楼市前景持观望态度，加上南山的二手房价在上半年的涨幅均超过50%，目前的价格正处于一个相当高的水平，不少自住型的买家都搁置了他们的购房计划，房贷新政的出台和对后续调控的忧虑使得之前看好西部通道等因素的投资客们不敢再贸然入市。后海片区环境优美，配套成熟，加上西部通道和滨海长廊以及地铁2号线即将开通的众多利好优势，即使目前南山区二手房市场交易量下降较多，但是仍然是自住型买家较为关注的一个片区。

　　盐田区

　　9月的盐田区二手住宅成交201套，面积1.18万平米，环比分别下降了42.24%和53.91%。虽然今年以来，盐田市场不被市场关注的情况已经逐渐扭转，今年1至9月总成交面积为19.8万平米，同比达到增长77.9%，但是盐田区仍然是特区内交易量最少的一个区域。盐田区由于功能定位和交通等因素的限制，自住型的买家相比起其他的片区是较少的。因此本次的房地产调控措施把大部分投资客挤出二手市场以后，可以看出自住型的买家承接是比较乏力的。沙头角为盐田的主要居住片区，二手市场也会最为发达，不过从今年上半年开始，大小梅沙在东部华侨城的开发影响下，二手市场也开始活跃起来。

　　宝安区

　　9月的宝安区二手房住宅成交1338套，面积11.46万平米，环比分别下降了52.49%和52.31%。宝安区的二手市场主要集中在新安、西乡、龙华、宝安中心区四个片区，经过今年上半年房价的快速上升，宝安中心区的二手均价都已经超过一万元，较高的价格已经超过了很多自住型买家的心理价位，而且近两个月里宝安中心区有着较多的新盘推出，这也大大地影响了二手市场的交易量。宝安区的自住型卖家所关注的热点片区仍是宝安中心城和龙华片区。

　　龙岗区

　　9月的龙岗区二手房住宅成交1368套，面积13.6万平米，环比分别下降了42.93%和31.80%。2007年，大运会和地铁是拉动龙岗楼市发展的主要支撑，而受益最大的区域便是是龙岗中心城，众多的品牌开发商也在这里先后推出他们的楼盘，一手市场的火爆带动了二手市场的价格。但是由于一手供应相对较为充足，上半年的价格上涨的速度过快，目前龙岗区二手市场在房贷新政的影响下收缩得较大。目前从其他几个片区的开盘销售情况来看，龙岗中心城还是自住型买家的首选。

　　后续调控政策将持续影响楼市

　　十七大会议中提出对房地产市场需要“引导需求”、“抵制过旺需求”，标志着一些重点地区的房市政策将转向供应与需求两手抓，且将会加强对住房需求进行调节的“需求管理型政策”。预计未来金融方面的调控措施仍主要为利率调整，同时收紧信贷也将是一个重要手段；作为打击投机，降低投资需求的调控政策，物业税和估价征收的增值税将起到积极和正面的作用；土地方面，对廉租房建设优先土地供应，实行货币补贴和实物配租等方式相结合的制度，对缓和供需矛盾，解决困难家庭的居住问题将起到重要作用。

　　面对上半年深圳房价的一路飙升行情，深圳市相关部门自然不会熟视无睹。继规范、整顿市场一系列措施出台后，后续的楼市调控政策一直在跟进。截止目前，深圳今年不少于6000套政策性保障住房中已经落实了第一批4198套，包括用于出售的住房3365套，用于出租的住房824套，该类住房的申请条件、价格和申请流程也将逐步公布；此外，深圳市还将在年内正式启用二手房的估价系统，启动二手房按评估价格增收增值税的政策，减少甚至消除逃避相关税费的行为，将加大投机成本，抑制投资；同时，作为试点城市，物业税何时出台也是影响未来深圳楼市走向的一个重要因素。

　　二手房交易评估基准价、土地增值税、物业税等政策虽未落地，但这些政策已经对消费者的心理产生一定影响，在这样的情况下，深圳楼市总体的观望氛围仍将持续一段时间。与此同时，在大量实际住房需求的驱动下，预计年底深圳自用型住宅销售量也将有所回复。

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