“华南房地产全国扩张的背后，是需要整个企业在管理和经营上全面跟上的，这个过程最终就会形成一个根本的质变。”

　　观点网：华南房地产经历20余年的发展已经逐渐成熟，您觉得华南房地产企业处于怎样的一个大环境中？

　　汪能平：华南房地产企业逐渐发展壮大，与一直以来的经济环境是分不开的。首先我认为，珠三角经济的发展是一个大背景。珠三角经济的腾飞为房地产市场发展奠定了良好的基础，整个珠三角经济的腾飞，赋予了这一区域足够强的房地产的购买力，也由于购买力的拉动，珠三角崛起了一大批的房地产企业，这就是华南房地产企业发展的一个时代环境和经济环境。其次，良好的经济环境，使得大批的开发商同台竞技，成就了众多的房地产企业，锻炼了大批的房地产人才。这样，华南房地产企业中高手如云，一部分优秀的企业脱颖而出。这些企业创新手法层出不穷，企业治理结构逐步完善，项目操作逐步娴熟。万科、富力、中海等等都是逐步从华南走向全国。

　　观点网：华南开发商在逐步的发展中，有着怎样的一个变化过程？

　　汪能平：刚才提到过，华南的房地产已经发展到一个相当成熟的阶段。在以前的发展中，我认为是一个缓慢量变的过程，而到了现在则处于一个由量变到质变的转变过程中。这个质变主要体现在以下几个方面。第一，开发商会发生质变。因为华南一些大城市可开发的地越来越少，在项目操作的空间越来越小的时候，它必须是在抓好企业结构，抓好内部治理，抓好人力资源上下功夫，以提高自己的竞争力。第二，由于可开发的项目越来越少，以及消费者要求的提升，每一个项目都做得越来越精细，最大程度地开发每个项目的价值所在。第三，政府的治理也在逐步变化，倾向于精细化。一个原因是政府本身有了治理的经验，另一个原因则是开发商的精英化，使得政府重点调控的范围缩小，也就有更多的精力做好相关工作。第四，房地产人才队伍成熟起来，大批房地产人才开始分化。一方面，优秀的人才主导房地产市场风云，另一方面，一大批房地产人才走出华南，进入全国房地产职场。在以前房地产企业发展的上升期，需要很多相关的人才，如今房地产企业开始向精英化发展，人才出现分流是必然的。

　　观点网：今年华南开发商全国扩张的势头很旺。

　　汪能平：这是我想提到的。华南开发商的这个过程，既是一个量变，也是一个质变，为什么这么说呢？由于华南房地产的空间越来越成熟，大批企业开始选择扩张，这个扩张的过程本身就是一个量变。而全国扩张的背后，是需要整个企业在管理和经营上全面跟上的，这个过程最终就会形成一个根本的质变。

　　观点网：“十一”期间，深圳房地产市场遭遇冷场，最低一天只成交6套新房。从整个十月新房成交的数据来看，成绩也并不理想。您认为深圳楼市的这种情况主要有哪些方面的原因？

　　汪能平：房地产市场上这种情况并不奇怪。在1999年到2000年的时候，当时开发商也是很困难，03年之后，房地产业才逐渐红火起来。市场发展到如今，购房者、开发商、投资者各个方面都相当理性了。其次，政府近年来频繁的调控让整个市场已经有了免疫力。房价高低，销量如何，总的来说是由市场供求关系来决定的，政府调控政策更多是市场之外的行为。

　　观点网：您认为这种情况将会如何发展呢？

　　汪能平：最近看到中央台的一个节目，其中就谈到了这个问题，我对里面的观点比较认同。就是说购房者看到政府调控政策和金融机构的一些调控，现在可以持币观望，导致短期的成交量会下降。但是有一点，该买房的人最终还是要买的。尤其是年轻人，结婚、生子、养老等等因素都促使着他必须买房或者换个更大的房子，这种刚性需求是无法抑制的。所以说目前的市场可能会暂时平静一下，但是以后怎么发展，还是要看供求关系。

　　我认为房地产市场会继续保持目前的发展，因为一线城市的刚性需求相当强烈。首先，深圳、广州这些城市化程度高的城市，每年人才流动带来的需求有很大比例；其次，高校扩招也为各大城市带来了不少自主性的需求；而目前，70年代生人近年来正是生育的高峰，他们也有一定的购房或换房的能力。所以现在看来，这种需求仍然会拉动房地产交易。

　　观点网：您认为资本市场对当前中国地产的影响有哪些？

　　汪能平：影响是显而易见的。04年的时候，股票市场开始火爆，当时有十几万亿的居民存款，投资需求非常旺盛。现在很多人认识到股票市场的投资风险，于是转而投资房地产，这是民间资产。金融机构每年也会有大量资金寻求投资，对开发商，对购房者，金融资本尽可能找到实现利润最大化的途径。从这几年的现象就能看到，往往几大金融机构上半年就会完成全年贷款额度的大半，然后下半年出现信贷紧缩。

　　观点网：近年粤深港房地产之间互融互动相当频繁，广州主流媒体今年也一直密切关注“深圳炒房团”，您如何看待现在这种区域互动的现象？

　　汪能平：我认为现在媒体上关于“炒房团”的报道是炒作大于实际，以前香港人在深圳购房，媒体并没有多大的反响，反而是深圳人在广州购房，却要闹得人心惶惶。其实粤深港地产之间的交流互动，是珠三角经济一体化的必然趋势，异地投资也是资产逐利的正常表现。现在很多说法都是言过其实了，总的来说，置业的多元化才是一个良性的市场必备的。

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