精英对话之“中国房地产企业价值思考”

精英对话

　　8月18日下午，2007博鳌房地产论坛在最后关头再次掀起高潮。有秦朔、巴曙松、陈启宗、蓬钢等嘉宾参与的“中国房地产企业价值思考”对话成了近年来中国房地产行业难得一见的精彩对话。以下为对话精彩摘要：

　　秦朔：这两天的会开下来对于中国房地产，基本上两种声音，一种声音是非常地看好，认为还有15到20年的黄金机遇期，这种最极端的表述就是今天上午中信证券王先生讲的《心有多大舞台就有多高》，另外一个方向的判断就是现在也要居安思危，也有一些潜在的问题，我们把它极端化一些也可以叫做心有多大，陷阱也可能有多大，这就是两种方向的思考。

　　巴曙松：香港房地产快速发展的时期也有三、四千家各类各样的地产商，群雄逐鹿，到今天大概前10大地产商能占市场份额的60%还多。所以昨天的股市大跌和尾市大反转，我有一个做投资的朋友说，今天市场要死人了，跌到1200点的时候，做投资可能会被银行斩仓，斩仓之后到了半个小时跌到200点，所以要经过一个周期的洗礼就重新排名了。我也希望如果我们经历过这么未来10年的快速成长，然后在中国内地出现像新鸿基、恒隆这样的大企业，在目前3、4万家公司里面，未来的这些公司在哪里。能够在10年之后还站在博鳌讲坛上面说，84年的周期，65年的周期能够都过来，那不是一件容易的事情，所以我们每次都在投资界讲一些非常有趣的话。有一句，只有当潮水退去的时候，我们才知道谁没有穿游泳裤；当台风来的时候猪都会飞。陈启宗：土地增值税现在大家都说不好，到底是征这个税，要是你真的按照法规来收的话，整个房地产就完了。政府要做事的话，是可以做的，但是要衡量不良的效果，并不表示政府不可以做这样的事，现在政府还是主要用其他的行政手段。有一件事还没有看到政府用的，用市场供求的方法来把房地产价格降下来，譬如说刚才巴教授说，城市发展一倍，土地的供应量多的不得了，住房很自然就会下来了，再加上不一定要收百分之百，你就威胁收土地增值税。你一这样说，就鸡飞狗跳，所以其实可以做的很多事。

　　蓬钢：金融是把资金合理的分配，把它用到最需要的地方去。刚才陈先生讲市场钱太多了，可能在今后这几个月就会出现一个逆转的情况，有可能这个就是极速的下降。到目前为止，资金量把资产的价格推到很高，这个趋势有可能在今后几个月有很明显的下降，尤其是在流动性的衍生产品。尤其是跟美国市场的泛滥有很大关系，在亚洲来讲这个问题并不是很大，大部分的经济学的还有做投行这个行业是这样的，亚洲市场实际上对于所谓高科技财务产品这个方面的比例并不大。

　　李稻葵：我觉得咱们房地产行业在一个正常的市场经济里面和其他行业恐怕差不太多。但是在中国经济特殊情况下，有其特殊性，两个重要的资源，一个是土地，一个是资金。这两个资源的获得，是需要大量的政府关系，社会关系，所以在今天我们房地产界的英雄们可以说没有一个例外，这两个方面搞不定的话，房地产休想发展。

　　闫建霖：中国一句古话：夫妻本是同林鸟，大难临头各自飞。投资银行要有很多定义，它的基本定义是促成交易，它是促成交易的一个中介。那么现在不断发展会接受很多资金的委托来做投资，就是它的资产管理业务，包括它的自有资金，在发行股票的过程中间，或者是并购中间产生投资的机会。这样它对企业带来的服务，本来是帮有钱人找项目，帮有项目的人找钱，这个过程中可能加入了自己的投资，在中信目前我们房地产业务主要设计这方面业务，包括基金的管理，全部在我们这个部门来实现。

　　林少洲：在未来几年，中国的房地产会出现一个大的结构上的变化，就是说在商品化程度可能会有所下降，公共产品福利性的属性必然上升，这是一个阶段性的结构性调整的需要。

　　秦朔：我觉得这场论坛很有质量，“居安思危”会作为2007年博鳌房地产论坛的关键词，也会载入博鳌房地产论坛的史册。

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