9月29日，在短短的几轮举牌之后，广州富力地产有限公与合景泰富联合体以46亿夺得广州猎德路猎德村地块。

　　这几乎成为2007年关于“地王”故事当中最富戏剧性的一幕。9月20日，当香港九龙仓集团在成都以72亿的价格拍下一块82亩的商业用地的时候，广州猎德村地块曾被认为是延续“地王故事”的最佳地块，但最终低调收场。

　　事实上，今年下半年广州市推出的多个地块都诞生高价，广州地王及各区地王先后被刷新。获得猎德村地块的富力地产在一个月之前刚刚刷新广州南湖板块的地价，而猎德村地块推出时受到市场追捧，有媒体预测该地块可能将被拍至百亿元的高价。

　　拍卖结束后，市场一致的判断是在猎德村地块拍卖上，开发商们显然达成了默契。富力与合景泰富最终将该地块收入囊中可能是富力在各竞争对手之间斡旋的结果。开发商们似乎在寻找现行土地招拍挂制度下的新游戏规则。

　　从2004年到今天，中国土地市场上的游戏规则几经变换。起初大家未曾预料到的是：2004年顺驰高价拿地的策略会最终在2006-2007年间成为上市公司及港资大鳄们进行全国性扩张的选择，所不同的是，上市公司与港资大鳄拥有了资本的支持，在土地竞拍市场上肆无忌惮。

　　但“地王”为上市企业所带来的效益明显要比顺驰当年扩张要大得多，高价的土地推动上市企业股价上涨和市盈率高涨。股价与市盈率触动企业运用增发、配股等方式进行融资。此外一个比较现实的困境是，开始跨区域扩张的上市企业，其进入陌生区域的房地产市场，获得土地最为有效的方式便是通过招拍挂高成本拿地。

　　于是这种高价拿地的行为几乎成为外来企业打破本地企业所形成的潜规则有效方式，继而破坏市场。“我们可以看到，05年之前，大开发商占的份额大概是10%-15%。现在一线城市土地出让当中，大开发商拿的土地占50%以上，或者说大的地块被外资或上市公司所持。”钟伟说。

　　这种趋势开始蔓延到二线城市，跨区域扩张的企业明显是以打破市场竞争规则介入新兴市场的。在武汉，一位本土开发商就对外来的港资及上市企业满怀戒心，其提出的一个核心是希望能够与外地企业合作，以维护多年本土开发商苦心经营的市场。

　　但显然这种期望有些不合时宜。从另外一个层面上来说，高价土地为本土开发商带来了土地升值的利润。二线城市的本土开发商的地缘优势依然让自己有足够的空间，但这种空间在什么时候会开始缩小，谁也不知道。另一个可以预见的事实是，即便是合作，地产大鳄与区域中小型企业的合作本身就不一定平等。

　　显然，现有的土地招拍挂制度给予了地产大鳄企业扩张的机会。

　　北师大金融研究中心主任钟伟提出的“万亿市值”的结论正是建立在现行土地招拍挂制度基础之上的。现行土地招拍挂制度无疑是形成“地股互动”的重要原因，而因此产生的良性循环显然是造就中国地产“万亿市值”企业的最佳途径。

　　但钟伟同时提出的命题是：土地是否永远升值？钟伟在2007博鳌房地产论坛的报告中说：“现在的开发商，对于一个正常的企业来讲，至少有70%以上的资金实际上是沉淀在土地上的，土地是否具有价值，决定了开发商未来命运的成败……但不要以为土地永远增值。”

　　钟伟认为：万亿市值上市公司的出现，是在他们现在财务能力非常脆弱的情况下，急剧扩张的结果。这种急剧扩张的结果的风险在土地，而目前的土地出让方式是完全不可以接受的。2006年，中国房地产企业平均负债率高达70%。

　　地价、房价、股价同时上涨是“地股互动”当中最为精彩的一章。但似乎没有人知道与之相反的是地价、房价与股价的同时下跌的那一天。

　　“谁知道经济萧条什么时候来？谁都知道那个时候日子不好过，企业会怎么样我们也不知道，但现在市道好，我们总不能不买地吧。”一位开发商对《观点》说。

　　招拍挂制度

　　今天的土地招拍挂制度越来越受到各方的质疑，房地产市场宏观调控的核心似乎也在土地招拍挂制度上。

　　2004年，土地招拍挂制度开始全面登上中国房地产的舞台。

　　有趣的是原中房集团董事长孟晓苏在一次论坛上讲述了这个制度出台的历史。其时，在制度确立之前，几个部位曾委派一批干部，本来想去多个国家考察土地流转制度，但不知道是何原因这批干部滞留在了香港。又因种种周折，干部们并未详细考察香港的土地招拍挂制度以及其配套制度。

　　在后来国务院土地流转制度确立的过程中，这批干部成为起草相关文件的核心成员。

　　孟晓苏回忆说：“当时领导问，这个制度好不好，大家有没有意见。当时没人回答，因为大家都不知道好不好，所以没有人说有意见。然后领导说，既然没有意见，就通过了。于是就有了今天的土地招拍挂制度。”

　　这当然是孟晓苏批评现行土地流转制度的一个玩笑故事。在孟晓苏的眼里，现行的土地招拍挂制度并不是不好，但其弱点是为地方政府带来了牟利的机遇，从而造成当前土地市场上的高地价现象；其二是相关配套措施制度并未建设好，在城市化进程当中农民的利益并未得到保障。

　　孟晓苏说：“现在我们看到，房价和地价已经进入到了一个轮番上涨的恶性循环。首先，房价上涨使得开发企业更多盈利，开发企业的上市公司就通过在股市上增发新股或者举债获得资金，上市公司有了资金就不惜重金再去拿地，拿地之后高价拿地就促使地王不断出现，则推动房价进一步上涨，而房价上涨又使开发企业进一步盈利。这种地价和房价轮番上涨的趋势何日是了？所以我们现在必须来研究如何完善目前的制度。招拍挂本身是好制度，但它本身有不完善的地方，主要问题在于独家拍卖。”

　　而钟伟则在2007年博鳌房地产论坛的专题报告上讲述了这种制度本身的危险：“这种土地出让的方式会带来什么样的结果？只有带来两个结果：第一个是政府准备承受商品房的高房价和来自于中高收入对政府的强烈批评，不做任何政策上的重大调整；第二是政府意识到高房价伤害了中高收入阶层，因此不得不对土地供应政策进行调整。”

　　今天的土地招拍挂制度似乎越来越走向钟伟所说的第二种情况。

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