成都市本月商品房可售套数47166套，成交总量10785套；本月所有区域成交量都出现了下降；城东、城南区域交易量最大，分别成交了3337套、2533套。

　　本月广告总共投放443次，比上月减少了186次，总的广告投放金额为60960600元。其中投放次数较多的分别是：富丽花城(10次)、富丽东方(9)、天域(9次)、时代豪庭(8次)、金科一城(7次)仁和.春天大道(7次)、中华名园(7次)等。

　　本月热点信息包括：10月5日，历时5天的房交会成交各类房屋(含意向)3315套，较上届成交(含意向)5171套降低了36个百分点；10月9号国土资源部正式发布最新版本的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，并将于2007年11月1日起正式施行；10月12日监管层就“第二套住房”认定标准定下三基调，已结清房款再购房，按首套房贷款；本月15日，*ST迪康控股股东四川迪康产业控股集团股份有限公司(简称“迪康集团”)与新重组方四川地产巨头蓝光实业集团有限公司(简称“蓝光集团”)签署股份转让框架协议，蓝光集团以协议转让方式获得迪康集团持有*ST迪康的6685.35万股股权；

　　本月土地拍卖成交结果

　　一、成都市十月商品房住宅交易情况分析

　　1、交易总量

　　成都市本月商品房可售套数47166套，成交总量10785套。

　　据2007年10月1日-2007年10月31日的数据显示，成都五城区本月市场交易有所下滑，总交易量同上月相比有较大幅度的减少，共成交了10785套，减少了1413套。本月成交量创连续三个月来的最低。

　　其中，10月1日—10月10日交易总量为2367套；10月11日—10月20日交易总量为4376套；10月21日—10月31日交易总量为4042套。从数据上来看，10月1日-10月10日的交易总量比上月同期减少607套；10月11日-10月20日的交易总量比上月同期减少了584套；10月21日-10月31日的交易总量比上月同期减少222套。

　　本月五城区可售套数为47166套，而9月份的可售套数为42481，可售套数增加4685套，本月的可售套数创三个月以来的最高。

　　从本月可售套数的增加和成交套数的减少来看，本月房地产市场相对低迷。

　　2、方位

　　成都市本月除城西外，其他各方位包括市中心成交量都出现了下滑。本月成交量最大的方位是城东，共成交了3337套。城西依然为亚军，共成交了2953套。城南比城西成交量少420套，共成交了2533套，排名第三。

　　从整体来看，本月东、南、北各方位的成交量都没能够像上个月一样继续保持上升态势，而是，整体出现了较大幅度的下降。市中心成交量如上月一样，依然处于下滑趋势。成交量的普遍下降可能是由于本月“房贷新政”的出台引起的。一方面由于“房贷新政”将首付进行了提高，从而使部分购房者停止了购房步伐，另一方面，“房贷新政”也让众多投资者变得谨慎起来，缩减了投资额度。

　　从方位来看，本月市中心区域的可售套数虽然比9月份增加了55套，共有可售套数4641套，但仍然为5个区域最少。10月可售套数最多的仍然是城西区域，目前可售套数共17979套，比9月份增加了2677套；除了这两个区域之外，本月城南可售套数为8953套；城东区域本月可售住宅套数8820套；本月城北可售套数为6773套。

　　本月成交量最大的城东区域，共成交3337套，占总成交量的30.9%。蓝光富丽东方二批次的开盘以及锦江?城市花园新批次房源的上市带动了本月城东区域成交量的增长。本月城东的热点集中区域在三环路区域。富丽东方在广告宣传上着重强调了超高性价比这一概念。这一概念也确实是目前，城东区域销售情况一路上扬的重要原因。对首次购房，以解决居住问题的购房者来说，城东确实是不错的选择。

　　本月城西区域共成交2953套，占总成交量的27%。本月城西区域中华名园2期亚德里亚一批次28号开盘销售火爆，考虑到火爆的销售情况，该项目准备加推房源。城西区域本月开盘的仁和?春天大道楼王组团，每平方米最高售价已经超过一万元，创下了其所在的光华大道区域的新高。应该说，中华名园和仁和.春天大道的热销，为城西的总成交量提供了不小的支撑。

　　本月成交量第三的是城南区域，本月共成交了2533套，占总成交量的23.4%。城南区域成交量在经历连续三个月的持续增长后，在本月也出现了下降，成交量比9月少了283套。

　　城北区域本月的成交量为1392套，本月城北区域新增开盘项目还是较多，但由于受到本月楼市大环境的影响，因此交易量相对较少；市中心区域本月的可售套数为4641套，成交量为570套，成交量较9月份下降了一半多，这主要是由于本月市中心新增开盘项目较少。

　　(本版块数据均采自成都房地产管理局公众网信息发布平台，由世家机构情报分析部整理)

　　3、10月份住宅销售排行

　　本月进入住宅销售排行表中各项目销售数量共2543套。

　　从数字上看，本月排行第一的花样年.花郡，本月销售了387套，占整个销售量的15%左右。

　　从本月开盘销售的项目角度来看，本月排行表中较多楼盘都推出了新批次房源。富丽东方推出了其二批次房源，并以4800元/平米起价的超高性价比赢得了购房者的亲睐。富丽花城在本月20日推出了二期三批次房源，并从27日起开始了三期房源的VIP卡申领。除此外，东郊.红枫岭商品住宅4号地块也在本月热卖。

　　二、本月广告信息统计

　　本月广告投放数量共443次，同上月相比减少了186次。

　　本月广告投放次数最多的是富丽花城项目，本周共投放广告10次。

　　从投放广告的内容来看，本月广告内容多以楼盘开盘和销售信息为主。蓝光的富丽东方和富丽花城两个项目都在本进行了强势的楼盘销售宣传。仁和.春天大道和中华名园在这个月都针对开盘和销售投放了7次广告。

　　值得关注的是，本周万科将老的公司标识进行了更改，并在媒体上投放了3次关于新标识的广告，从而进行了形象宣传。另外，万科.金域西岭项目也在本周开始了宣传，投放广告数目共计4次。

　　三、本月部分热点项目动态简析

　　10月1日，房交会期间，天合·凯旋城推出新一批次[乐章]，大概100套左右，户型面积都在140平米以上，均价7600元/平米。房交会期间销售60套。本批次的房源总价均在100万以上，购房者经济实力较强。

　　中铁瑞城·新界也在房交会期间推出了125套，面积在100平米以上的房源。整个房交会期间成交76套，房源开盘均价7200元/平米，房交会过后，均价上涨200元/平米，达到7400元/平米。截至10月30日，房源售出119套。.

　　10月20日，铸信?境界2期一次房源推出，本批次房源为59.5-89.7平米的户型312套，均价6370元/平米。开盘当天销售60%左右。

　　10月20日，西花汀四期“临河至尊组团”开盘，面积为85-132平米，共开出255套房源，均价6000元/平米。一周后，销售63套。

　　10月27日，仁和春天大道开盘，项目本批次房源为楼王组团，面积都为120平米以上的户型，25栋的起价为8800元/平米，最高价格达到10800元/平米。36、37栋的均价也在7600-7700元/平米。项目开盘当天销售近70%。目前整体房源剩余100套左右。

　　10月27日，西线阳光开盘，房源均价6000元/平米，面积80-138平米，户型两房两厅、三房两厅。共推出380套房源，截至10月30日，房源销售90%。

 

　　四、本月热点信息

　　10月5日，成都市第三十届房地产交易会落下帷幕。

　　分析：历时5天的房交会成交各类房屋(含意向)3315套，较上届成交(含意向)5171套降低了36个百分点。

　　此次房交会成交量的下降，很可能是受到国庆节前央行有关“房贷新政”、秋交会参展楼盘情况及秋交会天气等各方面因素影响。在“房贷新政”的影响下，成都购房者明显放缓了购房步伐。

　　10月9号国土资源部正式发布最新版本的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，并将于2007年11月1日起正式施行。我国国有建设用地使用权出让将随之发生重大变化。

　　分析：国土资源部令形式发布的这一规定共28条，主要从五个方面作了修订：一是将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让范围；二是明确建设用地使用权可以分层出让；三是将土地使用权修改为建设用地使用权；四是进一步明确挂牌出让截止问题；五是进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放。

　　此规定与2002年7月1日开始执行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(老规定)相比，新规定最大的两点不同在于：明确把工业用地(包括仓储用地，但不包括采矿用地)纳入到“招拍挂”的范畴；受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书。这五个修订的方面中，对房产市场影响最大的是第五条，新规定指出，只要不违反土地出让合同，按照合同约定分期付款是可以的，但不再可以分期、分批拿证了，必须缴清全部出让金后，才可以拿到建设用地使用权证。如这一新规定得到切实执行，此前一些开发商通过拖欠土地出让金同时撬动多个开发项目，“用7个锅盖盖10个锅”的做法将不再可能。同时，受资金支付能力的限制，去年下半年开始蔓延全国的“天价地王”现象也有望得到抑制。

　　在10月9号国土资源部正式发布最新版本的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》后的第9天日，成都市国土资源局制定相关细则，明确“成都出让土地付完全款才办证”。

　　分析：从规定的具体内容来看，受让人支付全部土地使用权出让地价款后，方可申请办理《国有土地使用权证》，取得出让土地使用权。如果受让人不能按时支付地价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人须向出让人支付地价款总额30%的违约金。

　　这样的细则，对开发商来说是一个很严峻的考验。它要求开发商在拍地时，必须具有相当的资金储备。此细则可以在土地拍卖时，对开发商进行筛选。在一定程度上会打击到小型开发商，同时，也可能会对地价居高不下的情况有一定的改善作用。

　　10月12日监管层就“第二套住房”认定标准定下三基调，已结清房款再购房，按首套房贷款。

　　分析：12日，央行、银监会齐集五大国有商业银行信贷部门负责人，就“第二套房贷”问题召开联席会议。会议就“第二套住房”的认定标准达成共识，监管部门定下三点基调底线，下周各银行将会出台具体的实施办法。监管层定下的“三点基调”分别是：一，公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项。二，已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者。三，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。

　　“第二套住房”认定标准的出台对“放贷新政”的细节进行了确定。监管层对“第二套住房”的认定的出台，结束了购房者很长一段时间的猜想和担忧，让“第二套住房”的认定明朗了。相信在下一周，关于“房贷新政”的具体措施将会在各银行陆续出台。

　　光大银行，首推成都第二套房房贷标准。

　　分析：光大银行已经确定对“第二套房”的认定标准：对于第二套房贷款的认定政策，只要“曾经有房贷，无论是否结清都算二套”，第二套房首付成数统一规定为4成；而对信贷资金购房套数的认定范围，则是按照“借款人，不含借款人的家庭成员”来认定，即以个人作为贷款的基本单位，而不是以“户”为单位。

　　光大银行的做法比上周银行监管层所定下的三基调更为严格和苛刻。相信，如果其它银行也以同样的标准定义“第二套房”，给楼市造成的影响将是巨大的。

　　农业银行四川省分行公布了对第二套房的认定标准：“个人住房贷款借款人按人计算第二套房，按有未清偿的住房贷款算起”

　　分析：政策主要内容：农业银行以借款人个人作为认定单位，贷款结清后再贷款依然视为首套。农业银行四川省分行房地产信贷处负责人表示，省分行即日起开始执行新政策，对于第二套贷款购房申请的客户，执行首付款比例四成，贷款利率为同期同档次基准利率的1.1倍，如果个人借款人贷款结清后再贷款购房，依然视为首套。

　　农行对第二套房认定标准的出台无疑是给购房者打了一剂强心针。农行作为四大国有银行之一，此次提出的标准在执行监管层定下的“三基调”原则下，对购房贷款实行了相对宽松的措施。这样的政策给近期紧张的成都楼市松了松绑，同时也给其他银行提供了标杆。相信由于各银行之间业务竞争压力的存在，其他银行也会在对第二套房的认定标准上，也会尽量往宽松的方向去制定。

　　成都市公积金中心已悄然将第二套房贷提高到了4成以上。

　　分析：从成都市公积金中心将第二套房贷提高到4成的举措来看。公积金中心虽然低调，但也严格执行着“房贷新政”。“房贷新政”正在无声但迅速的漫延着。“房贷新政”在各个相关部门的执行也是必然趋势。

　　建设项目开工前，先评估环境影响。我省在全国率先出台《建设项目社会稳定风险评估实施办法》。

　　分析：评估主要针对：建设项目概况；周围环境现状；对环境可能造成影响的分析、预测和评估；环境保护措施及其技术、经济论证；对环境影响的经济损益分析；实施环境监测的建议；突发环境事件应对机制；社会稳定风险防范措施；社会稳定风险评价结论。

　　这一措施的出台，在建设项目开工前，新增一道环境测评关口。在提高项目建设门槛的同时，也将有可能成为开发商拿地时不得不考虑的因素。

　　本月15日，*ST迪康控股股东四川迪康产业控股集团股份有限公司(简称“迪康集团”)与新重组方四川地产巨头蓝光实业集团有限公司(简称“蓝光集团”)签署股份转让框架协议，蓝光集团以协议转让方式获得迪康集团持有*ST迪康的6685.35万股股权。

　　分析：蓝光此次的举动，让*ST迪康将有望转型房地产，同时也意味着蓝光集团成功借壳上市，更是蓝光图谋再上一个层次的开端。与股权拍卖相比，重组应算双赢的完满结局。蓝光的借壳上市，给蓝光带来的资金数目将不可小视。蓝光在资金积累上将更加迅速，资金也将更为充裕，流转上将更为顺畅。

　　统计局介绍，今年一至三季度，70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%。

　　分析：一至三季度平均涨幅超过10%的城市分别是：深圳15.7%，上海市12.1%，北京10.1%。

　　与北京、上海和深圳相比，作为“新特区”的成都，今年一至三季度的房价涨幅还是处于相对稳定的一个状态。这也说明了，到目前为止，成都整个楼市还是非常健康。

　　北京市建委实行《前期物业服务合同》。将其作为房屋买卖合同的附件，使购房人在购房的同时就能了解此后物业服务的内容、标准和物业服务收费的标准，充分保证业主的知情权和选择权。

　　分析：虽然这只是北京市建委对于保护业主物权的一个举措，但是它也表示着公民物权意识的增强，政府对物权的重视。相信，随着物权法的逐步落实，成都的业主也将越来越多地享受到物权法带来的实惠，真正的维护自己的权利。

　　10月29日成都市国土局发布挂牌公告，首批约259亩地块将于12月3日摘牌，其中部分用地将被要求建成280米的成都第一高楼。

　　分析：公告显示，该地块位于双桂路以南、牛沙路以北、二环路以东、沙河以西片区中临沙河和东大街南北两侧，地块被路网和河流划分为A、B1、B2、C1、C2五部分，除二类住宅用地A地块外，其余地块均未对容积率做单独限制，且B1、C1两宗位于东大街二环路外侧路口的地块，规划高度达到280米。

　　这是成都土地规划史上最为宽松的限高数据，依此可造近百层的高楼。这幅地块占据了攀成钢最有价值的临主干道区域，将有可能建成集高等级写字楼、高档电梯住宅和大量的商业地产，这个板块将与东大街CBD核心区形成一个巨大的“丁”字街区，这一带将成为成都未来的金融、商业服务重心。

　　地产巨头紧盯牧马山地块。新津花源镇将供地约665亩，牧马山高端住宅区将迎来第二波开发热潮。

　　分析：新津县花源镇将在近期集中推出一批低密度住宅用地，由道路分割而成的11宗地块目前已在成都市国土资源局官方网站上发布预公告，总量将新津县花源镇将在近期集中推出一批低密度住宅用地，由道路分割而成的11宗地块目前已在成都市国土资源局官方网站上发布预公告，总量将达到约665亩。

　　新津政府此次的动作很大部分可能是为了引进资金、人才，改变其区域的整体面貌。相信此次推出的地块价格也会有一定的优惠。新津此次推出的花源镇的地块背靠牧马山麓，临杨柳河畔，地理位置相当优越。同时，牧马山片区由于长年的高端物业开发，已经形成别墅产品的聚集带。在花源镇来做高端物业，可以形成相当大的集群优势。相信，此地块的推出，一定能够吸引如置信等，众多致力于别墅开发的房地产商的兴趣。

　　10月29日成新大件路上位于双流的白家收费站和位于新津的花桥收费站同时被拆除，成都到新津增加了一条免费通道。

　　分析：成新大件路新津段、双流段两大收费站的拆除，以及未来双向六车道景观大道的改造计划，真正让花源镇从新津“第二县城”发展为“融入大都市的桥头堡”的誓言成为即将达成的现实。

　　11月2日“2007年中国绿色人居地产成都峰会”和“中国西部新型绿色生态新津花源示范区的战略合作及项目推介会”将在成都锦江宾馆隆重举行。

　　分析：从10月份各种对新津花源镇土地拍卖的预告，到花桥收费站的拆除，到现在“2007年中国绿色人居地产成都峰会”和“中国西部新型绿色生态新津花源示范区的战略合作及项目推介会”的举行，新津花源镇的发展步伐正在逐步实施。相信，通过此次峰会和推介会的宣传，新津花源镇将进一步加大发展、开发步伐。

　　杨柳河畔牧马山优质绿色人居用地，2007年11月16日正式拍卖。

　　分析：11月16号新津的土地拍卖无疑是让人兴奋的，它对开发商、新津政府、新津市民来说，都有着实质性的作用。此前，对新津花源镇的一系列宣传、研讨也将在这一天落到实处。在11月16日后，新津花源镇的大批土地将落入谁家囊中？这对未来成都房地产的局势有着巨大的影响，也对新津未来的发展有着不可忽略的作用。

　　五、本月土地拍卖成交结果

　　本月成都市国土资源局分别在12日和26日举行了两场土地拍卖，共拍出15宗土地，总面积达到了680.107亩，成交总金额为643831.601万元。

　　本月温江、郫县、蒲江三个郊县进行了土地拍卖。温江举行了5次，郫县、蒲江各举行了一次土地拍卖。温江5次拍卖的土地面积总共达到1634.326亩，其中有三块300亩以上的土地均被成都置信凯德温江实业有限公司拍得。郫县和蒲江此次拍出的土地总量不大，分别有23.358亩和45.45亩。

　　10月12日土地拍卖成交结果

　　10月12日共拍卖土地8宗，成交8宗，总成交面积达257885.4平方米，合386.83亩，总成交金额达43.2329亿元，平均成交单价为1118万元/亩，平均楼面地价为6020元/平方米，其中更有3宗地的楼面地价在7300元/平方米以上，2号文化宫地块8760元/平方米的楼面地价也创下了土地拍卖的市场的历史新高。

　　1号宗地位于青羊区培风村5、7、8组，起拍价360万/亩，被重庆金阳以830万/亩的单价拍下，成交总价3.9365亿元，楼面地价4150元/平米。

　　2号宗地位于青羊区大墙西街(文化宫片区15号地块)，680万/亩起拍，被成都信德以2920万/亩的单价拿走，成交总价2.0896亿元，楼面地价8760元/平米。

　　3号宗地位于成都市青羊区饮马河，900万/亩起拍，最终被四川正黄以2120万/亩的高价拿下，成交总价1.0392亿元，楼面地价7950元/平米。

　　4号宗地位于青羊区龙嘴村，起拍价500万/亩，被厦门建发以1400万/亩的单价竞得，成交总价3.5596亿元，楼面地价7368.42元/平米。

　　5号地块位于武侯区高攀村四、五组，起拍价400万/亩，被成都开元以1400万/亩的单价竞得。成交总价3.0454亿元，楼面地价5250元/平米。

　　6号宗地位于锦江区粮丰村4、9组，大观村6组，起拍价300万/亩，被四川国嘉以920万/亩的单价拍下，成交总价11.3262亿元，楼面地价4600元/平米。

　　7号宗地位于高新区双河村三组、灯塔村八组、花荫村九组、铜牌村十一组，起拍价400万/亩，被寰安以1220万/亩的单价拍下，成交总价10.4157亿元，楼面地价5083.33元/平米。

　　8号宗地位于高新区铜牌村三组、铜牌村十一组、双河村三组，起拍价400万/亩，被厦门建发以1140万/亩的单价拍下，成交总价7.8209亿元，楼面地价5000元/平米。

　　10月26日土地拍卖结果

　　10月26日共拍卖土地8宗，成交7宗，总成交面积达195519.35平方米，合293.279亩，总成交金额达211500.601万元，平均成交单价为721万元/亩，平均楼面地价为4152元/平方米，其中有2宗地的楼面地价在6000元/平方米以上。

　　1号宗地位于青羊区万家湾村4组、培风村8组，起拍价380万/亩，被万科，EUSTONCAPITALLIMITED联合以970万/亩的单价拍下，成交总价7.2206亿元，当作纯住宅产品时，住宅高度突破40米，可用足容积率3.0，楼面地价为4850元/平方米。当兼容的公共设施小于20%时，总密度30%时，最大容积率可做到3.75(其中住宅容积率为3，公共设施容积率为0.75)，此种情况楼面地价平摊为3880元/平方米。当兼容公共设施＞20%且＜50%时，如产品形态为商住楼，则密度为35%时容积率理论最大值为5.6(建筑16层，用足35%的密度，其中住宅容积率为3，剩余公共设施容积率为2.6)，楼面地价平摊为2598元/平方米；如产品形态为商业或商住建筑与住宅建筑混合在同一宗用地内布置，则密度为40%，容积率理论最大值为6(根据规划限制条件，兼容的公共设施只能无限接近住宅3的容积率而不能与之相等，在此种情况下住宅建筑16层，18.75%的密度可做足容积率为3，公共设施用足剩余21.25%的密度，14-15层建筑容积率可接近3的极限)，楼面地价平摊为2425元/平方米。

　　2号宗地位于青羊区清江村十组，360万/亩起拍，被新联实业以780万/亩的单价拿走，成交总价6701.43万元，楼面地价4105元/平米。

　　3号宗地位于武侯区高攀村四组，360万/亩起拍，最终被成都燕宇房地产开发公司以1020万/亩的高价拿下，成交总价1.048亿元，楼面地价3825元/平米。

　　4号宗地位于青羊区东坡村3、6组，起拍价460万/亩，被成都天合房产以1680万/亩的单价竞得，成交总价2.4132亿元，楼面地价6300元/平米。

　　5号地块位于金牛区解放路5号，起拍价650万/亩，被飞大置业有限公司以2030万/亩的单价竞得。成交总价1.894亿元，楼面地价6090元/平米。

　　6号宗地位于高新西区古楠村八组、八圣村五组，起拍价180万/亩，被香港佳幸以455万/亩的单价拍下，成交总价4.4757亿元，楼面地价1895元/平米。

　　7号宗地位于高新西区红光村一组、八圣村五组，起拍价180万/亩，被香港佳幸以440万/亩的单价拍下，成交总价3.428亿元，楼面地价2000元/平米。

　　8号宗地位于人民南路4段12号，人民南路西侧、玉林巷东侧，起拍价880万/亩，该地块因买家不足三家被国土局收回。

　　注：此地块中的楼面地价来源于国土局按规划最高容积率计算并发布的结果

　　10月份郊县土地成交情况

　　10月周边郊县土地共供应8宗土地，成交8宗。总成交面积达1632.954亩，成交总金额达132239.9亿元。

 

相关文章

·10月成都市房地产分析 07/11/08

·研究院：世家机构文章 07/11/08

·成都楼市这些年 07/11/08

·成都8月房地产市场分析 07/11/08

·成都房地产市场第一周分析 07/11/08