十年房改，彻底改变了福州乃至中国的居住历史。在这十年间，普通商品房的大量上市，鼓励个人购房的金融措施相继出台，让每一个普普通通的老百姓都开始真正接触房产买卖，开发商逐渐承担起城市运营商的角色。这一切，都在短短的十年间悄然发生。在国家宏观调控力度日渐加强，城市规模逐渐扩大，房地产市场平稳前行的今天，我们和业内几位知名地产人士一起总结过去并展望未来，沿着国家政策和宏观调控的走向，福州在未来十年的发展过程中，将会呈现出怎样的崭新面貌？

　　市场将迎新一轮洗牌

　　中庚集团执行总裁黄海雄

　　在房改后的十年里，中国的房地产业在跌跌撞撞中逐渐走向成熟，中庚集团作为其中的一分子，见证并经历了整个行业的变革。在这十年期间，我们真切地看到这个行业里，不断有人出局，又不断有人挤进来。在一次又一次残酷的市场锤炼中，中国的房地产市场逐步走向公平、走向规范、走向成熟。

　　随着中国房地产业的持续深入发展，房地产市场的新命题也将逐渐显现出来，对企业的产品研发能力、土地储备能力、资金运作能力、营销企划能力、区域拓张能力、物业服务能力等等，都将提出更高的要求，新一轮的市场洗牌也将随着未来新十年的钟声而到来。

　　首先，市场的发展对企业提出了更高的要求，任何企业都不能撇开“城市未来建设”进行孤立的项目开发，而要尽快完成由“地产开发商”到“城市运营商”的角色蜕变和升级；

　　其次，近年来，由于土地成本的增加，一些中、小规模的开发企业由于资金实力的不足，逐渐退出一线城市的开发序列，甚至退出了这个行业。今后，随着政府部门进一步加强对土地的调控力度，势必对企业的资金实力，尤其是资本运作能力提出更高要求；

　　第三，住宅品质是社会评判房地产企业价值的根本标准。今后，只有不断地提高房地产开发水平，走专业化发展道路，在产品设计水平、房屋建筑质量、物业管理服务等方面下足工夫，才能真正在激烈的市场竞争中立于不败之地；

　　第四，随着房地产行业品牌化进程的发展，任何有发展意愿的企业都不再能够偏安一隅，区域型项目开发公司将面临国内一流品牌开发公司的强力冲击，走规模化的全国战略拓展道路，将是未来企业生存和发展的必由之路；

　　最后，随着市场的日益成熟，消费市场对企业也提出了更高的要求，必须坚持“以市场为导向，以客户为中心”的营销理念，切实根据消费者的需求，量身定制合乎市场要求的产品，推陈出新加强多手段的营销技巧，才能最终实现产品的快速去化。

　　城市“向东扩”

　　名城地产董事长俞培俤

　　在福州前十年的发展过程中，我们看到了一座城市的房地产事业从无到有、从小到大的变迁。可以说，房改十年，就是福州房地产十年发展的黄金时期。而今，随着福州市委市政府相关规划政策的出台，区域的价值就显得更为重要。区域价值推动城市的价值，作为福州“东扩南进西拓”的重要组成部分，东江滨给了福州楼市无限的发展空间。东部新城的崛起，必将为整座城市增添别样的风采，因此，福州楼市未来亮点非东部莫属！

　　经过多年的酝酿和运营，东部已经发生了翻天覆地的变化，品牌开发商的带动、高尚社区的积淀以及在建楼盘宏图人居蓝图的逐步实现，推动着东部区域的可持续发展，从“闽江时代”到“滨海时代”之间，东部的崛起必然引领福州城市逐步实现自然景观和港湾人居的和谐变奏。

　　因此，名城地产东部“世界第九港湾住区”的提出，是在福州的“东部新城”与城市发展格局下，对城市空间、土地资源、产业资源、人口资源、人居模式等有更优化的配置，使城市更加协调、更加平衡地发展。随着福州东部滨海开发进入实质性的启动阶段，名城地产所提出的打造世界第九港湾住区的畅想，不仅体现出了福州人的人居梦想，更带动了福州楼市品质时代的到来。

　　东部新城的动建、楼盘品质的进一步提高，造就了福州国际化城市“跨江面海”的居住文明时代。如今，名城地产以宏大的气魄再次唱响“向东扩”的交响乐，六十余栋18～38层城市豪宅———东方名城，已经同步动工，即将推出，必将再次引爆福州楼市的强大“东部冲击波”。相信当福州朝现代化滨海城市建设发力的时候，可以预言，现在的东部将会成为未来的“新福州中心”。

　　产品结构将调整

　　三盛集团总裁林荣新

　　过去的十年，福州市城区在变大，城市人口在增加，城市的凝聚力加强，楼市的发展也蓬勃向上。人们对住宅的需求逐年增加，近几年已达到每年近六百万平方米的交易量。这种需求，在未来十年，还会增加。

　　从宏观上来说，为了满足人们的住宅需求，房地产市场还是以住宅开发为主。房价升幅将会减缓，但保持平稳。

　　从微观上来说，整体需求形态会有所不同，房地产市场面临的客户群将从以上世纪60年代生、70年代初生为主，转向以70年代末到80年代生的人为主。面对这些人群，产品结构将会有所调整。随着政府调控政策的加强，房价的高企，以及需求的增加，未来紧凑型的产品比例将越来越大。

　　房地产营销逐渐淡化，进入一个以品牌和产品为主的时代。消费者更看重的是实实在在的东西，注重品牌消费理念，房地产开发品牌效益凸显，产品才最具说服力。现房销售的趋势越来越明显，精装修房的比例也将提高并迈向成熟。

　　应该说，未来十年房地产市场对开发商的要求越来越高，面对日益紧缺的土地资源，以及门槛越来越高的开发条件，只有做强做大才是发展之路，地产洗牌之风不可避免。

　　“市场”与“保障”同行

　　省政府发展研究中心副主任王开明

　　未来十年的福州房地产市场总体将继续保持繁荣的态势。随着城市的扩展，以及经济的腾飞，人们对商品房的需求依旧旺盛，商品房市场作为国民经济的支柱产业发展前景依旧看好。

　　经过十年的发展，商品房市场化已深入人心，国家宏观调控政策凸显，但住房问题已不再只是简单的经济现象，而是关系着国计民生的复杂的社会现象与社会财富分配的社会问题。政府与市场的二重性表明，今后房地产市场政府与市场并驾齐驱，市场满足人们对中高档住宅的需求，政府则满足中低收入者的住房需求，中国的住房政策应以国情为背景，既要依靠市场自身的力量，又要依靠政府的政策供给和公共服务来完善和调控，并把政府与市场两种力量有效地协调、融合起来。

　　未来十年，从市场上来讲，福州土地是越来越稀缺，住宅产品越来越高端，房价保持稳步增长。同时，市场亦将在政府的引导下，满足人们对住房的需求，大量的90平方米以下的中小户型将会上市供应。

　　从政府的角度来说，从今年8月召开的全国城市住房工作会议出台的“24号文”以及此前出台的“国八条”及“国六条”中的住房保障措施可以看出端倪，中国房地产业的下一步发展方向和宏观调控将发生重大变化，即在继续完善“市场房”的同时，将加大“保障房”的建设力度。

　　“宜居”成主调

　　地产人士林可敬

　　房改十年，也是福州城市建设蓬勃发展的十年。随着“一城两翼双轴线”以及“东扩南进西拓”等宏观战略目标的推进，我认为，福州在未来十年的发展，将会呈现出以下三方面的特色：

　　首先，从福州城市中心区的发展来看，由于土地资源的稀缺性，中心区的开发模式已经基本固定。除了一些小地块的开发运作外，市中心的房地产建设，将主要着力于对历史文化区域的改善，走“复古”的道路。作为几千年的历史文化名城，从三坊七巷、茶亭街改造等项目就可看出，政府已经开始注重对文化遗产和历史人文古迹的保护和开发。

　　其次，相对于福州城区面积扩大的远景目标而言，新区的开发将会成为未来十年福州房地产开发的重中之重，各个新区的区域分工将日渐明确：从福州跨江面海的规划来看，南台岛占据了不可替代的地位，火车南站、汽车南站的相继建成、几座大桥将南台岛与市中心连通；作为将来的交通枢纽和行政中心，南台岛的建设成为未来房地产开发的主要着力点；此外，一向以工业为主的马尾如今也增添了更多居住的功能，有着“两岸文化港”、“三江生活城”、“百亿创新股”之称的马尾区域，其在未来十年内的发展很值得期待。

　　再次，从近一两年来城市规划的走向中我们不难发现，重视新区的配套设施建设，已经成为政府当前工作的重点。如果说，房地产发展的前十年是为了解决人们的居住问题，那么，在未来的十年发展期内，市场主要给人们呈现出的，是一个个“宜居”的楼盘，而楼盘品质同质化日益严重的情况下，如何创新，如何作出自己产品的特色，将成为开发商亟待破解的重要课题。

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