10月20日的福州土地拍卖会，成为福州今年以来小地块投放量最多的一次拍卖会———11幅出让地块中有6幅是10亩以下的小地块。

　　10月20日的福州土地拍卖会，成为福州今年以来小地块投放量最多的一次拍卖会———11幅出让地块中有6幅是10亩以下的小地块。

　　由于旨在控制土地供应规模和开发速度的39号令(注：国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》)将于11月1日正式实施，加上福州近年土地市场总体供应呈供小于求的趋势。有业内人士认为，福州楼市又现“小盘当家”的现象。

　　现象 土地出让规模趋小

　　从今年开始，福州小地块上市的数量就在不断增加。据统计，从年初起，福州共推出25幅地块，其中有11幅是10亩以内的小地块，占总体供应量的44%。除了10月20日福州第九次土地拍卖会中有6幅以外，在第八次土地拍卖会中推出的5幅地块中亦有1幅是10亩以下的，而在第七次土地拍卖中两幅地块都是10亩以内的小地块，此前的其他几次土地拍卖中也都有10亩以下小地块的身影。

　　业内人士认为，从2006年以来，福州房地产市场一直遭遇地根紧缩、土地放量减少的土地困局。这位人士说，由于城市东扩南进以及大福州战略的发展，导致城市规模急速膨胀，但新区各种配套措施尚未跟上，因此很难在短期内推出大片土地。

　　除了土地整体供应量不足导致福州土地供应规模趋小外，政策的因素也使得大地块的供应量不断下降。据有关人士透露，去年福建省为了更好地进行房地产市场宏观调控，规定福州、厦门、泉州城市中心区和旧城改造区，凡经营性房地产开发用地一次性出让宗地面积上限为8公顷，城乡接合部和新区为20公顷(1公顷等于15亩)。而后，在10月9日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(即39号令)，要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。结合新修订的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，39号令的颁布实施，实际预示着未来单幅土地出让规模将明显下降，开发商拿地的工作量与成本会放大，土地市场的竞争将更趋激烈。

　　小地块频频流拍

　　在10月20日福州第九次土地拍卖会上，有两幅土地流拍，其中一幅就是占地仅为4.3亩的小地块。

　　据了解，在今年，这已经不是小地块第一次流拍了。早在今年1月，五四北一占地2.93亩的地块流拍，此后还有三幅地块发生过流拍。

　　相比于竞争激烈的福州土地市场，小地块为何却乏人看重？一位开发商告诉记者，小地块对于开发商来说如同一根鸡肋，小开发商不敢做，而大开发商又不屑做。他说，无论地块大小，其实，开发商所付出的过程、成本都是一样的，既然成本相同，何不做大项目？同时，由于大开发商要顾及品牌影响力，力求将项目做成精品，那么在小地块上所付出的人均人力和各方面的成本将会更高。因此从前几次的小地块流拍中可以看出，大开发商宁可空手而归，也不愿意将就小地块。一位开发商告诉记者，对于开发商来说，追求利润最大化是企业的目标。如果福州没有合适的地块，宁可选择在异地做项目，就此来看，今后福州小地块流拍的现象可能会越来越频繁。

　　与大开发商“宁缺毋滥”的心理不同的是，中小开发商往往困于小地块的高单价，想拿又拿不到。以第七次土地拍卖会为例，原福州市汽运4.14亩地块，由福州康讯信息科技公司以2750万元取得，每亩单价为664万元；原上海街道交通社区的4.42亩地块，由福建省交通规划设计院以3120万元取得，每亩单价705万元；而在第八次土地出让中，五一新村5.53亩地块，最终拍卖价为6100万元，折合每亩1103万元。一位在东区曾经开发过若干个楼盘的中小开商在一次土地拍卖中半场而退，用三个字回答记者的疑问：吃不消。

　　正是开发商们对小地块既爱又怕的心理使小地块拍卖落入“爹不疼，娘不爱”的窘境。

　　分析 小地块开发模式尚未成熟

　　目前福州开发商能够获得大块土地的机会在逐渐减少，未来房地产市场小盘当家的趋势越来越明显，但据记者观察，与迫在眉睫的现状相反的是，相当多的福州开发商并没有寻找到一个好的开发模式去开发优质小盘。

　　从1998年，福州房地产业真正市场化发展以来，福州楼盘的规模经历了从小到大的过程。从1998年到2001年，福州大部分楼盘的规模都较小，当时占地面积能达到50亩的，就算做大盘了。从2001年开始至2003年，随着福州东扩南进西拓北上步伐的迈进，大量大块土地上市，令福州出现了不少百亩大盘。而从2004年开始，福州的楼盘是“越长越大”，500亩、700亩，甚至上千亩的大盘开始出现。

　　随着福州楼盘规模越做越大，福州的购房者也亲历了居住品质的不断升级。因为大盘规模大，因此在绿化和景观设计上均有较大的空间，规划出了主题公园或大型绿化景观，让业主住在家里就如同住公园；同样由于规模大，大盘内都配备完善的购物、餐饮、娱乐等商业设施以及交通、社区服务、会所等公共配套设施，有的项目还规划有教育、办公等设施，让业主坐在家里就可以享受生活；还是由于楼盘规模大，为了吸引购房者的关注，开发商通常会担负起城市运营者的角色，将市政建设融于大盘规划，比如对大型楼盘的对外公共交通条件进行详细考虑，对社区居民子女教育问题提供一条龙的优质服务等，让业主生活无后顾之忧；更重要的是，虽然大盘多以纯居住项目为主，但因为规模较大，常会形成多样产品集中的模式，别墅、公寓、高层、多层互为点缀，可以同时满足不同消费者的需求。这种品质的升级彻底改变了福州人原先进门是楼，关门也是楼的居住观念，让居住成为一种享受。

　　“‘大盘’无论在空间上，还是在资金投入上，都能够提供比较丰富的配套内容，如便利店、游泳池、运动馆、图书馆、电影院等，所以会优先选择。”当问起“对大盘”的看法时，一位购房者这样回答。

　　但是这种居住享受有一个很重要的前提，那就是楼盘的规模要足够大。但当小地块成为市场主流时，开发商该如何把小盘做精、做好呢？相当多的开发商对此显然还没有考虑好。一位考察过广东、深圳楼盘的开发商告诉记者，目前在广、深两地，小盘的上市量越来越多，但常常两个相近的小盘销售却出现冰火两重天的状况，究其原因就是，相比起大盘开发规划较为一致、物业管理比较统一的开发特点，小盘要做出特色，达到宜居标准，对开发商的要求更高。“就拿10月20日土地拍卖会上流拍的华侨新村地块来说，那样规模的地块只能建一座楼，这样的地块如何做出精品？我们还没想好。”一位福州的品牌开发商说。

　　建议 小盘应与大盘共生

　　福州曾经百亩大盘遍地开花，而今随着土地总体供应减少及土地上市规模的政策控制，又有“小盘当家”的趋势，但业内人士认为，一个成熟的市场应是大盘与小盘共生的状况。

　　过去，福州房地产市场上大盘层出的一个原因是，市区可供开发的土地不足，“东扩南进西拓北上”的大福州战略，又使金山等新区相继出现，大量新地的上市直接促成大盘发展。但今后，城市化进程将走得更细致，随着城市范围扩大、新的城市边界不断延伸，就会在城市内部出现众多有待再开发的细小地块，在城市外围再出现有待开拓的大幅土地，这就使一个城市的房地产开发不可能形成以单纯大盘为主，或小盘为主的格局。

　　这种共生的局面可以使大盘与小盘做到优势互补。业内人士林先生说，由于郊区大盘规模大、人口多，板块内的市政配套较少，开发商就只能按规划要求在楼盘内建设大型的公共用地和配套设施，包括各级教育系统、休闲娱乐设施、医疗保障设施、区内外公交运输系统等基本市政运营系统，过度的重复不仅造成土地资源的浪费，又难以满足业主希望生活远离尘嚣又享有便利的要求。除此之外，因为大盘往往会有较精准的客户定位，这会带来居住人群的过分同质化。一位英国的城市规划专家曾经对大盘过分发展的市场建议说，城市应该建造成一个生机勃勃的生态区，形成一个具有前瞻性的生态系统，应该让街坊四邻在面对面的相处之中可以接触到生命各个时期的人，如果楼盘过大，往往很难做到这一点，它只能以兵营式的大片景观毁灭城市宜人机理，无助于城市形成丰富的城市景观。但是，客观上说，小盘因为地块规模小，在规划上确实不如大盘在城市运营上的作用大。所以未来福州只有做到让大盘小盘共生，才能成为一个有活力的城市。

　　在这个新共生时代来临前，业内人士认为，开发商和政府部门都需要调整新的思路。因为楼盘规模小，开发高端产品意味着售价就得高，这样在同等情况下，小盘抗风险能力不仅要比大盘小，甚至比一般的社区都要小。同时，建立消费者对小盘开发商的信任感也有一定难度。不过，一些参观过广、深房地产市场的开发商说，小盘开发如果在项目前期定位、产品设计上做到位，在开发策略上独辟蹊径，定位于少数人群，开发出符合目标客户需求、具有鲜明个性特色的现代化产品，实现“短平快”的开发销售节奏，往往也可以取得成功。“小而精”的产品特征才是提升房地产小盘开发竞争力的目标。

　　同时对政府来说，小盘数量的增多，亦要求其土地供应计划要做得更细，这有利于边角零碎地块的开发和旧城旧村的改造，有利于城市精细化管理、精细化发展，有利于将发财通道向更多人开放，引入更少垄断的竞争，有利于防止地产寡头化发展。

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