从倾向低价收购转向到拍卖市场上拿下地王，从二线城市的中型地块到挺进经济发达地区市中心争夺大型商业项目及巨无霸式大盘开发，富力百亿拿地背后的谋略是什么？

　　在刚刚过去的楼市销售黄金周，南派地产的代表富力地产(2777.HK)却似乎将更多的精力放到了攻城略地上。

　　9月19日，富力携手深圳鼎力创业投资有限公司以47.1亿元买下佛山一幅建筑面积超过216万平方米的综合商住地块。10月3日，它又携手广州合景泰富集团以46亿元拍下广州CBD一幅总建筑面积超过56万平方米的大型商业地块。10月4日，富力再次于成都以8.1亿元拍下一幅建筑面积超过84万平方米的大型住宅地块。

　　而在今年上半年，富力主要通过收购方式，买下上海、昆山、天津、海南及沈阳合共7幅土地，总建筑面积约为274万平方米。十一黄金周前后，富力两周内买入的地块面积超过整个上半年，合计建筑面积超过356万平方米，总值超过101亿元。

　　从倾向低价收购转向到拍卖市场上拿下地王，从二线城市的中型地块到挺进经济发达地区市中心争夺大型商业项目及巨无霸式大盘开发，富力百亿拿地背后的谋略是什么？

　　为回归A股作准备？

　　富力地产董事长助理陈志濠对《第一财经日报》表示，富力其实没有刻意去改变拿地的策略，商业项目以及大型地块增加，只是因为集团恰好遇到了这类优质地块而有心吸纳。但他补充，今年内，富力的商业地产开工面积会比往年有所增加，而今年落成的旗舰商业项目，将有助于明显提升集团的租金收益。

　　而他并未否认，增加大型项目以及旗舰式商业项目，将更有助于回归A股的筹备工作。北京富力的资料则显示，今年富力在北京、天津、西安的商业地产开工面积接近70万平方米。

　　根据富力在今年黄金周前后拍下地块的资料，在广州CBD的项目，计划发展为集商场、酒店、写字楼及高级公寓于一身的商务中心。其中写字楼限高在120~150米之间。而商业相当于有“广东最大收银机”之称的天河城3.5倍的面积。在佛山的项目包括44万平方米用地的商业部分及20万平方米的住宅用地。其中商业部分要求建设80层以上的高楼。

　　目前富力名下持有的商业项目暂时只有北京和广州的一些中型写字楼及商铺。根据其报表显示，其2006年租金收入约为7866万元，2005年约为4338万元。但是今年上半年富力的租金收入只有5000多万元。

　　“相比其他回归A股或本身已在内地上市的地产公司，我们除了全国化的经营优势外，更重要的是来自于优质商业地产方面的支撑。这一点在今年就能很明显地体现出来，而且体现的不仅仅是租金收入，还有物业重估收入。”陈志濠表示。

　　根据富力2006年提出的目标，预计在今年其租金收益要达到1亿元，明年达到2亿元。而根据其2007年度中报，富力从物业重估方面获得1.81亿元收入，1.09亿元来自北京投资物业，0.59亿元来自广州。

　　今年年底前，富力位于总部广州的富力中心及富力丽思卡尔顿酒店将开始营运，明年，广州富力君悦大酒店及北京富力城约总建超过20万平方米的大型商业中心则投入使用。

　　为何尝试联合开发模式？

　　近期富力更引人关注的一点，是其开始成立多年来从来没有尝试过的联合开发模式。富力以旧城改造起家，对于拆迁具备丰富经验。但是在广州CBD猎德村的城中村改造方面，却选择了与今年开始壮大的、擅长高端物业打造的合景泰富联手。

　　“虽然富力有能力将这个46亿的项目一口吃下，但是，选择合作伙伴，更有利于平衡风险。而且我们引入联合开发模式，主要是由于这一地块的付款方式和交地时间都有特别之处，而且开发模式也和集团以往的旧城改造有更多不同。猎德村地块的拆迁主要是由政府负责，地块在平整为熟地后才会交付给开发商，我们过去的拆迁经验也许并不适用于这一项目。”富力有关负责人表示。

　　但他强调，在地块开发中，富力将把握主导方向，而目前在开发、销售、营运过程中，他们与合景如何分享权利与义务，目前仍然在洽谈具体细节。

　　而记者从猎德村的出让合同上看到，这46亿元合计分6期缴纳。将从10月30日开始，每月缴纳7亿元的出让金，今年内合计要缴纳21亿元。明年4月及8月分别再缴付8亿元。余款在2008年10月30日之前缴纳完毕。但是，这一用地由于涉及城中村改造，其中合计10.8万平方米的用地最快要到2008年4月前才交付使用。余下6000平方米的用地则于2009年3月底前交付使用。同时，要求在天河区政府交地后的12个月内开始动工开发，动工认定条件限定为“建设项目已依法批准实施基础施工，即实施建筑物向地基传递荷载的下部结构施工”。

　　也就是说，富力如果单独拍下这一地块，其数十亿元的资金将沉淀两年之久。而佛山及成都项目，则无此类交地时间门槛。

　　富力方面负责A股回归的负责人认为，富力资产周转率较快，今年上半年已完成了67亿元的销售，下半年的销售额为94亿元左右。手上随时可动用的银行贷款超过30亿元。流动资金通过周转足以支付今年内预计超过200亿元的买地收入。

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　　“随着申请发行A股上市已进入最后阶段，富力预期将可于今年年底前发行A股，并为富力注入可观的资金。届时，富力之资本结构将会有重大转变，而负债比率亦将会大大减低；然而，无论富力将是否能透过发行A股为富力提供营运流动资金及借贷能力，目前的借贷仍属富力可处理的范围。”富力负责人表示。

　　而自从6月18日富力的股东大会通过富力回归A股的议案后，富力已着手向证监会提出回归申请。“对于外界认为，由于富力H股股票的面值为0.25港元/股，而A股每股面值为1元，这一点其实并不会构成富力回归的障碍。如果内地证监会不同意富力以0.25元/股的面值发行股票的话，富力会采用合股形式发行。”陈志濠个人认为这一点的可能性不大。根据10月11日，富力的收盘价为37.1港元，如果采用合股发行的模式，在参考H股水平的情况下，富力的定价可能超过140元。

　　富力董事长李思廉表示，为了防止经济过热，政府推行宏观调控措施，能使内地经济软着陆。而由于内地都市化及工业化成功推行，社会对于房地产的需求将维持一定增长。而集团在拓展本身业务的同时，也采取较为小心的态度，如加强产品的多元化及市场多元化，强化集团本身的业务竞争及控制能力等。“根据目前经济情况及公司资源，本人极有信心(认为)集团能把握未来机会，继续创造高峰。”

　　10月10日，投资银行高盛发表报告表示，富力地产(2777.HK)近期在北京、成都及广东省积极吸纳土储，随着未来更多土储收购完成，调高其预期明年底潜在每股资产净值66%至36.17港元。它认为富力地产未来15个月土储收购规模将至少达到236亿元人民币；相信富力地产计划发行A股，可维持其购地的速度，从而维持资产净值增长，而撇除新股本因素，预计富力地产2008年底的净负债对权益比率升至242%。

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