观点网：我们也对比了去年，包括03年的阳光家缘网成交的数据，我们发现今年的以10月份为例，趋势就是总体商品房的交易面积只有03年的一半左右。

　　韩世同：那大概是多少？

　　观点网：我们算了一下是50多万，03年10月份是110多万，今年是56万的样子，因为10月份还没有完，他是截止到10月28日，但是实际上相差已经不大了，因为不可能两三天把剩下的50万补得上，他比去年的数据低，我们可以理解，但是比03年的数据还要低的话就是否已经意味着广州……

　　韩世同：不能说03年成交不好的，因为03年其实当时的价位很低的，03年11月价位很低，就是价格低跟成交量大是一个产品的关系，就是价格高，成交量低这也是一种产品的关系，这个应该是说，这么高的价位从道理来讲是很正常的，反而成交很大的话会变成反差。

　　观点网：这是否意味广州现在的房地产交易或者说这个市场情况不是太好了。

　　韩世同：对。我认为价格到了这种地步的话应该是不容乐观的。后市我不是太看好，因为我不认为跟有些人说你的高位盘等一下，然后价格继续还往上涨，或者是成交量先暂时平缓一下，然后继续会放大，我不太认为这种的判断。我认为楼价拐点的可能性是存在的。

　　观点网：但是我们今天又看到了一些媒体上的报告，说广州将会在年底，就差不多11、12月份会推出一批新的楼盘，而且面积也不少。在市场这么低的情况下，开发商仍然推出这么多的楼盘，这是否和现在的情况很矛盾。

　　韩世同：他不得不推啊，怎么进呢，他现在开发出来，如果不销售，放在哪个地方，其实更不划算，会造成很多楼盘的积压，其实之前开发商楼盘新供的确是存在市场上供不应求的状况，供不应求有需求方面的原因，甚至包括去年6到10月份连续四个月停止新项目审批，其实都会对今年的楼市供应量造成一个短期内的供不应求的状况，这种状况也是开发商在8到10月份的时候拉升楼价的原因之一，当然这里面还有地王的不断出现，和深圳的楼价暴涨，带来的这种带动效应，但是就是说楼价虚增的幅度太快、太高，使得这个市场难以迎接。

　　观点网：如果说这次开发商一次性推出这么多的楼盘的话，应该说会造成供远远大于求。

　　韩世同：完全有这种可能性，我一直认为需求完全是变化的一个数据，不是像人们讲的住房的需求是很刚性的。我认为投资内的需求，它其实是变化性很大，它会受到市场的干扰和影响，他有可能大量的涌现，也有可能瞬间就消失，那么如果你要说本体结构上投入需求占了1/3的话，突然不见了1/3，或者是占的比重更大的话2/3，突然不见了2/3，那市场肯定会有一种很大的反应的。而不是说像人们判断的需求都是刚性的。那么现在的确有很多人想买房子，但是恰好这种需求是一种无效需求，他的购买能力已经被高楼价曲折在有效的需求之外了，他已经由有效需求转化为无效需求了，那么这又是很大一部分的需求，实际上在市场上真正有愿意、又有能力买房子这部分人的需求是越来越少。

　　观点网：对。那这一次这样子的楼盘的推出，因为供求严重的失衡，是否会让房价急剧下降的一个趋势。

　　韩世同：因为现在楼盘的不约而同的推出，他其实对于开发商来讲，并不是一种主动行为，它完全是一种迫不得已或者是说整体的运作形势挺难的，就是使得它这种供求量，它其实也不希望这时候有这么大量的，谁不希望供求量是最小的时候，就是由于这个市场刚好出现了十一，这个成交重点，然后上市的楼盘恰好的堆积到这个阶段，使得它在短期内供过于求的状况，在这种状况下，我认为开发商这种的降价促销是一个很可能选择的策略。

　　观点网：还有一个就是说，刚才你提到降价促销，据我们了解到，有的楼盘打折已经打到6折、6.4折的折扣。

　　韩世同：有吗，有6.4折啊。

　　观点网：对，我们已经听说有这样的折扣，忘记是在广州还是在深圳。

　　韩世同：但是问题你3万块钱的话，6.4算一算还有一万七八啊。

　　观点网：两万块钱左右。

　　韩世同：对啊，就是说你把那个价格拉到一个离谱的阶段，在打回来的话，其实还没有进入一个实质性的降价，我觉得价格至少在八月份之前的价格是比较有一定市场基础的，相对而言不至于现在这样子的虚增这么大的幅度。只要回到原来的幅度的话，就是一个还原而已。

　　观点网：就像你刚刚也提到一个，包括它的折扣也好，包括现在成交量低，使得开发商在销售这一块出现了问题，他的现金回笼肯定是有问题的，然后就导致了一个资金的问题。但是现在包括放贷，其实很多银行到了年底基本上已经没有了。这样整个出现一个断层的局面，这样的话对于企业、楼市的影响，你认为体现在什么地方？

　　韩世同：之前大家可能过度的认为流动性资金，是一个取之不尽，用之不绝这样一种资金来源。但是现在事实上，就是一旦资金出现这个紧缩策略，同样对资金来源还是有相当大的影响的。虽然现在的企业跟过去的企业资金来源渠道已经跨大了，他可以通过IPO，就是上市融资，可以征发股票等等的手段，甚至可以跟国外的基金合作，通过他的方式，来融资。但是就是说一旦出现整体性的基金短缺的话，这样影响是会逐渐扩散的，这种的效应也会影响到企业的运作，因为之前企业在资金的使用上，我认为是铺张浪费的、大手大脚的，战线是拉得过长的，砸地上面是很爽快的，几十个亿就砸进去。其实这个是很危险的行为，万科在前年的时候，曾经提出现金危亡的策略，当时我认为是蛮好，万科相对于其他开发商来讲拿地拿的是最少的，但是他们也有很多不惜高价拿地的举动和行为。

　　但是相比像富力、碧桂园，万科拿地的总量还是不如他们那么多。你拿得那么多，开发能力又跟不上去，你像现在碧桂园迫不得已一年要申报1500万平方米的开发量，按照他以前的记录，我看合富的记录报告，平均是200万平方米左右。

　　观点网：升了将近八倍。

　　韩世同：七倍多，你把他翻了七倍多，你的这个人、财、物这方面等等的能力能不能跟上去就是一个问题，我认为是过度扩张是会造成危险的。而且企业缺乏居安思危的，就是晴天要防下雨天的这种经营理念方式，造成一旦出现不是那么乐观，甚至比较悲观的市场情形的话，就会出现应对不暇，措手不及。

　　观点网：在我们八月份举办博鳌房地产论坛上，就香港恒隆集团主席陈启宗先生说过中国的地产是没有经历过周期性变化的。

　　他说香港已经经历过了，资金链有问题，不够稳定的企业在周期中已经是被淘汰了，你觉得中国就现在而言是否会有周期这种情况出现，然后对华南、广州房地产商的冲击会有多大。

　　韩世同：地产变化是必然的，如果严格来说中国的房地产没有经历过周期的话，也不太符合客观是事实，92-2003年是一个周期，我们这次本来应该进入新的一个周期，他应该是由经济全面发展带动房地产发展，现在房地产是认为炒作的，来带动国际经济发展，我觉得有点本末倒置，所以令这次经济周期产生和形成并不是那么符合客观的市场规律运作，造成这种上升是有先天不足的，缺乏市场的根基和基础。

　　不是由国民经济整体发展来带动起来的，让我们来回顾北京、上海的商家都是概念的，奥运会等等，拉升了之后由房地产来带动各行各业发展。形成小马拉大车的格局，这种格局当然是对各行各业有一定的贡献，但是这种贡献并不足够的，就是房地产所谓的支柱产业带动国民经济发展，这种格局显然是不合理的。这种的周期性的变化一直使得很多像富力、恒大、合生等到这些在周期之后发展起来的企业。碧桂园都经历过92年、93年的变化，万科是经历过的，所以，万科现金危亡的应对策略，但是由于资金的汹涌。我觉得万科高管激励政策的趋势，使得他们过于追求利益，急功近利，会导致他们以前的那种稳健的经营理念就被抛到脑后了。

　　观点网：那您觉得中国还会经历第二个周期吗？

　　韩世同：这是必然的。

　　观点网：您是觉得时间是在什么时候？

　　韩世同：现在由于我们很多的东西受到很多人为和政策的干涉，不可以太追寻那种规律性的东西，他很多东西取决于比如利息，如果你再加两次息，就可能马上有问题了。如果紧缩货币银根和你舒缓货币银根，对楼市影响、反应截然不同。所以，我们不可以很机械、教条、很死板的用公式来推导市场的变化，这不太可能，也不太现实。我认为这个目前的状况显然市场会出现这种变化的格局，但这种格局并不是说可以严格的用规律来判断的，没有曲线表现的。

　　观点网：最后再请教一下，其实把广州房地产扩大一个范围的话，扩大到华南来看的，华南整个房地产在全国而言，发展也是比较早，也是最具有特色的一块，在您的研究当中您是怎么看待华南地产的？

　　韩世同：华南地产的区域性太明显，那么整体华南的现在到是有区域性经济联系的影响，这个影响还是带有很多的人为的因素，比方说，泛珠三角房地产的联系或者大珠三角房地产联系的，最近由于房地产价格上涨，也会导致异地住房的行为，我觉得房地产还是不太适合跨区域的运作，因为跨区域的运作，尤其是这种投资的行为很难去掌控的。

　　早期，香港人到广州来买房子，买了也没有什么用，这种房子由于太多人买，而且都是在高潮之后买入，最后都是低价收场的，这种行为可能是今天深圳人的一种写照。我不太赞成这种操作形式和投资理念，但是从开发的角度来讲，现在越来越多的开发商不会局限在一地发展。会面向华南、面向珠三角这种态势很明显，甚至这种全国性的企业也越来越多，过去只有万科全国性扩展的，现在富力、恒大、合生、碧桂园都有向全国拓展的步子了。

　　观点网：在您的感受当中，华南在以后继续保持竞争力，最大的优势是什么？

　　韩世同：华南地产因为他们市场化的程度比较早，也比较率先，他们在早期市场的运作方面，有一些近水楼台先得月的之便，近期由于这个市场比较好，在这个营销和品牌策略等等方面，现在已经明显有这种衰落的这种态势。当然像全国拓展的企业有些不同，有很多在营销、策略在产品创新方面都有明显的状况，其实是需要引以为戒的，需要居安思危的，要有一种行业的动力。

　　观点网：您觉得这种已经出现这种落后或者停滞不前的原因在哪里？

　　韩世同：比较多是因为这几年市场比较好造成的，产品不需要那么精益求精了，价格也不需要符合市场的规定，有很多股市的收盘运用到楼市当中来，这对行业的健康发展并不是有利，很多的行为我认为，把地价、楼价的抬高，最后会使得整个企业的运作行业的运作难以维续。地价太高周期很难运转，现在大家当然还是在开发低价取得项目，轮到高价开发土地项目市场又不好，你怎么运作。

　　观点网：那这些高价拿地的开发商对未来很有信心？才会这么高价拿地。

　　韩世同：这种信心，有的时候是一种太乐观的判断，这种判断并不利于企业稳健的发展。

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