由于成交量在萎缩，大家回笼资金的速度减慢了，加上从银行出来的钱，也受到一定的影响，当然对土地储备的速度还是会有一定的影响，步伐就会放慢一点。

　　观点网：首先请教在你眼中的绿景地产是什么样呢？

　　叶兴安：绿景地产是这样来的，1984年我们开始在深圳做施工的企业、工程承包建设。到1994年就开始由施工企业转型为开发企业，开始做房地产开发。在深圳已经从事房地产有10多年了，一直也在深圳，就没有离开深圳的范围，在深圳10多年开发了有300万平方米的楼盘。

　　观点网：你是指建筑面积吗？

　　叶兴安：是的，我们的楼盘主要集中在新洲，福田中心区的南侧。

　　我们号称“新洲王”，主要做新洲的房地产。在03、04年基本上作为深圳房地产的综合实力排名在第10名、13名。公司一直比较低调，发展也比较稳健，也不是特别张扬的那种，在深圳已经做得很好，做得比较大了。前期特别注重土地储备，所以，对绿景在深圳未来的发展奠定了非常好的基础。

　　观点网：绿景开发的楼盘主要是以高端市场为主吗？

　　叶兴安：中、高端，我们这里有几个楼盘都不错的，比如说绿景花园等。

　　观点网：刚刚听到您说前期比较注重土地，前期储备在什么时候？

　　叶兴安：2000年初-2005年之间，先后在深圳储备了很多项目，不少也是旧改项目。现在在售的项目有11、12个。今年在开的项目有4个。

　　观点网：是下个月开盘？

　　叶兴安：近期就要开盘，计划是下个月。这个项目目前是周边最大的一个项目，有17万平方米。

　　观点网：刚才提出土地，这是今年房地产行业不可避免的词语。在“8.31”之前很多公司是大规模的拿地，面积非常大。现在而言，招拍挂拿这么大面积的地已经不太可能了。你刚才提到的时间段正好经历了两个阶段，对比而言前后有什么影响吗？

　    叶兴安：“8.31”之后没有什么影响，也没有什么感觉，“8.31”的问题在深圳几乎都没有，没有任何的迹象，也没有任何的感觉。因为深圳一直比较成熟，一直做得挺好的。

　　就是讲土地筹备，从旧改来讲，有专门的旧改政策，旧改政策和“8.31”的要求不一样，不管是04年、05年提出"8.31"，但是深圳没有这种情况，对北京、对其它的城市影响最大。

　　观点网：但是“8.31”之后土地招拍挂制度，很多时候是价高者得，就使得很多企业拿地需要有相当雄厚的资金作为依托，这方面对企业没有影响吗？可能有的资金现金流不是那么充足。

　　叶兴安：肯定有影响的。第一，看你拿什么样的项目；第二，各个企业都在想办法的，这就谈到另外的话题，在银根紧缩的情况下，土地地价要求快速情况下，这是融资的问题。

　　观点网：继续你刚才说的银根紧缩，你怎么看待当前的银根紧缩？据我了解深圳开发银行都停止贷款了，不管是对消费者的买房贷款，还是一些大的商业贷款，银行今年贷款额已经没有了。

　　叶兴安：他们确实有这样的情况，上半年额度用的比较多，用的多就早收利息了，下半年相对少一些，但是也不是完全没有。所以，这个政策出来以后银行提高了首付的比例，40%、50%都有。对银行来讲，全年放出量还是计划团队里面，反过来说，深圳银行和发展商在内，都已经占便宜了，该放上半年就放完了，政策的遥控对它的影响反而是最小的。

　　因为有些盘已经没了，你反过来上半年没有放，下半年再放，可能这么一调控，对它手上可以用的盘利用率还低一点，影响大一点。反过来去想它，但是回过头来对深圳房地产价格、成交量肯定受影响。

　　观点网：您觉得银根紧缩，对于现阶段的开发商是没有任何影响吗？

　　叶兴安：还是有影响的。由于成交量在萎缩，大家回笼资金的速度减慢了，加上从银行出来的钱，也受到一定的影响，当然对土地储备的速度还是会有一定的影响，步伐就会放慢一点。

　　观点网：银根紧缩使得企业现金流或者资金回笼不能够迅速到位，企业面对这种情况，包括资金这方面，需要做一些什么样的调整？

　　叶兴安：目前中国的融资渠道还是相对简单，比如说股票，这是主要的渠道。接下来上市，上市国内A股市场很难，都跑到香港去，上市融资从长期来说的是解决银根紧缩的一个渠道。

　　除此之外，境外基金的合作都是规模很小的一点，目前来说不能成为地产融资的主要渠道，只是一个很普通的渠道，现在房地产融资并没有太多的渠道，怎么办？只能调整开发节奏，项目储备进程，只能从这方面相应调整。

　　观点网：有一些开发商在过去曾经拿比较多的土地，但国家要求在两年之内开发。在资金相对不足的情况下可能就比较困难，对土地开发这方面有非常大的限制？

　　叶兴安：那是一个顺势的结果。拿地要求你两年之内开发，现在融资渠道又堵了。在华南地区房地产的企业实力和以前相比不可同日而语，实力大大增强了，这种调控对他们有一些影响，还不至于他们拿到手上的地没有能力去开发，只有开发一两个项目，回头资金都已经足够多。因为，项目的价格已经上来了，一下子跌不下去了，销售量萎缩了。但是并不是说完全没有销售，没有回款。

　　在目前规模下继续发展，那还不是有太大问题。因为最早这些企业大量储备土地的，也都是一些实力非常雄厚的企业。这种政治情况下，就使小企业已经没有实力起盘，去拿大量的土地。所以，这种情况来讲也是继续深化起盘，实力越雄厚的企业进一步壮大市场份额，小的房地产企业进一步面临退出市场的风险。

　　这种银根与政策进一步加剧了这种趋势，使这种趋势会变得更明显。在实际上，从土地拍卖市场看到的也都是大颚能拿到地，他们拿到地以后，随便几个项目一卖，维持项目的开发不会有问题，但是他们拿更多的地就受影响了，政府希望现在的楼盘不要变成烂尾楼，政府也不希望企业拿更多的钱圈地，政府的目的也就在这里。

　　观点网：刚刚介绍绿景从84年开始发展，在发展过程中在企业定位、产品定位都不断有调整，现阶段绿景定位是什么？

　　叶兴安：绿景地产在深圳发展到一定规模了，在深圳我们比较大，但是要获得新项目竞争还是非常激烈的，企业是为了发展的需要，就开始计划发展战略。发展战略就是立足深圳，深圳是我们的大本营，我们立足深圳，聚焦珠三角。

　　我们在华南房地产地区，在面向全国发展，现在我们迈出了第一步，聚焦珠三角，在珠三角开始走出深圳。所以，聚焦珠三角06年开始到了珠海，珠海拿到了"凤凰一号"的项目，并且项目建设已经封顶，进入内外装修的阶段，这个项目也非常不错是一个高端，环境、区位都非常好的，项目为珠海公司的发展有一个很好的基础，并且有很高的起点。

　　接下来讲，我们都按深圳地产为主去发展，珠三角是以珠海作为一个主要区域来发展，这就实现了聚焦珠三角的构想。

　　观点网：有计划进入广州市场？

　　叶兴安：这也是目标市场之一，只是在合适的机会情况下再去进入。

　　观点网：其实，广深两地交流并不太多，深圳在广州真正能够站稳脚跟、有一个很好发展的开发商比较少。

　　叶兴安：是比较少。有历史渊源造成的，目前在广州发展比较好的。一个是万科、中海、金地也是刚进入不久，也才拿了几个项目，即使万科进入广州也有10年，因为我原来一直在万科。

　　万科90年代初就开始找项目，一直到2000年以后才真正实质性进入广州，在广州发展起来，这里面有一个文化差异都是广东。实际上，广州和深圳差异化还是很大的，大家觉得广州水还是很深的，不是轻易可以进入，反过来深圳的企业往北方发展，好像比进入广州还容易，深圳很多都是北方过来的，对北方的文化、人脉更足，往北方发展的企业非常多，往广州发展相对少一些。

　　观点网：你的意思是说广州可能更具有传统岭南文化氛围，而深圳作为新兴移民城市，多是北方文化、传统华南、岭南文化并不太多。

　　叶兴安：还不是很多，包括人脉是不是很熟悉。其实，人脉也是地产界很重要的。

　　观点网：同样的广州能够在深圳发展做好的企业，也很少。

　　叶兴安：对的。

　　观点网：两地之间的交流不是很强？

　　叶兴安：是的，珠江地产在深圳有，但是发展也不是很好，几个项目慢慢在做。

　　观点网：您个人觉得广州深圳开发商哪一个更具有竞争力？

　　叶兴安：我个人感觉都有优势，华南最为代表的就是深圳和广州的开发商，但是深圳和广州开发商创造模式等等还是有比较大的差别。从规模来讲，广州几个发展商规模还是不太大的，富力、珠江投资也好，企业文化差异比较大，深圳还是比较机械化的，可能受到深圳土地规模不大的影响。操作里面来讲，跟广州有比较大的差异，只能说有差异化，很难说谁更有竞争力。同样，比如说在北京市场珠江也好，富力也好都做得不错，深圳的一些企业也行，有创造模式的差异，竞争力来讲很难说谁就比谁强。

　　观点网：如果放大到华南地产概念当中，所谓南派、北派现在你觉得属于什么样的状态。华南原来一直是中国房地产标杆带领全国房地产的旗帜，现在北京、上海慢慢在发展。特别北京已有一批国企起来了，然后有非常强的实力，现在华南地区属于什么样的位置？

　　叶兴安：在地产的运作上，在开发管理的理念上，华南地产代表广州和深圳的开发商，依然是全中国最好的，具有最大的优势。我在北京也做过几年，北京国企那是政府行为合并的，并存一些比较大的，它的合并并没有真正融合成实力很强的企业，更谈不上管理运作文化上的融合，体现很强的资金，资金实力大，体现在政府资源比较强，我不认为那是地产最核心的竞争力，我认为地产最核心的竞争力是资产运作管理水平。

　　观点网：也就是你觉得，华南地产在资本、管理、人才三点上…

　　叶兴安：应该比北方略胜一筹。

　　观点网：不知道绿景这段时间有楼盘在售吗？

　　叶兴安：这段时间没有，有的都卖完了。"风春一号"在年底，深圳在11月份。

　　观点网：最近全国房地产市场低迷，而华南不管是广州、深圳，房地产市场都是低迷的状态，包括深圳我们也听到有人说一夕之间回到02、03年的感觉。

　　叶兴安：从成交量来说萎缩一半，原来卖100万，现在卖了50万平方米。每年宏观调控都是这些情况，05年、06年都经历过，特别是06年国十五条，05年国八条都导致了房地产成交量的急剧萎缩，必然政策左右于消费者，消费者就产生了观望的心态。

　　观点网：有的开发商和我们聊天，原来房子都是供不应求状态。所以，从来不会为销售方面太担心，或者花很多手段促销，现在是各种手段纷纷上演，积极的促销，包括各种的优惠也好，折扣也好，比如说送车位等等。对于一般自住的买主，现在开发商已经开始想办法应对市场情况，证明他们心里面对今年的市场是非常紧张的。

　　叶兴安：我觉得深圳没有这么严重，大家仍然有信心，目前只是一个调控的手段。

　　深圳的楼盘不管做好、坏，都在做一些营销活动和推广，现在形势比较严峻情况下，营销活动会加大力度，但是我知道珠海市场感觉不大，影响好像不太大，现在几个楼盘卖的非常火爆。

　　观点网：是否因为珠海的房价本身没有那么高。所以，影响没有那么大？

　　叶兴安：珠海的规模不大，房价偏低，这种调控对人的影响更小。广州和深圳因为涨了这么多，涨到一定的幅度，大家认为房价太高了，又期望停下来或者降下来一个预期。政策一出就符合它的预期，所以大家就在观望，珠海这种观望气氛就少多了，就不会有什么，大家想的就是继续找，买的房子相对就比较要钱。

　　观点网：现在广州这种市场状况，会持续多久？

　　叶兴安：估计3-4个月，如果3-4个月政府不再出台新的政策。

　　观点网：也就是说到明年春节左右，你觉得春节过后，房地产怎么样？

　　叶兴安：应该会慢慢回暖。

　　观点网：现在房地产市场进入开发商和消费者相持阶段，一边是咬着牙不降，一边期望房价降下来坚决不买，你觉得最后哪一边最先胜利？

　　叶兴安：这看市场供求，市场决定方向，政府对市场进行了干预，干预完了以后就要停止，前提是不再出政策，不再出政策达到消费者和开发商的之间的平衡，平衡完了，到底是往上走，还是往下走，就是选择一个方向的问题。

　　如果政府继续有东西出来，可能方向就会朝着政府希望的方向走，政府希望房地产降下来吗？并不希望房地产降下来，降下来太危险，金融、经济等等问题，政府不希望降下来往上回暖的方向性很大的，这是一个政府万利，相持阶段完了，决定方向两个力量，一个万利是政府，第二是市场供求关系。

　　政府希望它往下走，房价一走下去，影响力就太大了，政府最起码稳定，并且不要过快的放涨，现在没有说不要涨，不要过快上涨，控制涨幅，大家都很清楚的。现在这种情况下，再打一棒子，把它打死，最后降下来，我们对政府是一个判断，也是这样的信息。

　　同时供求关系来讲无非有两种，一种是自主需求和投资需求，投资需求还是有很大的，自主需求刚性要求也还是很多。因为虽然一年的推出量和一年的需求量相比，还是供不应求的。所以，在市场需求这个方面，有一定的力量是还要拉动房地产的。

　　所以，结合考虑这两个因素在僵持一段时间以后，选择一个方向。这个时间可以3、4个月，或者再长一点，或者再短一点，都要选择一个方向。经过这两个分析，向下的动力是不足的，回暖缓慢向上的动力大于向下的动力，具体几个月没有办法算得那么准，可能预计来讲，短则两个月，长则四个月，几个月市场会选择方向，这个方面是回暖可能性大很多。

　　观点网：从市场情况看，越大公司越挺得住。

　　叶兴安：所以，刚才大公司和小公司分化越来越明显。

　　观点网：是否会促成寡头加剧？

　　叶兴安：更大的市场份额集中的少数发展商里，更多的房地产市场淘汰也行，退出也行，退出顶不住了，土地政策让他们走，市场也让他们退出，慢慢会集中到大的发展商手上，他们进一步加剧两极分化。

　　观点网：我认为更突显房地产对金融资产的依赖，能够熬的住就是因为有很多的土地，能够维持楼盘不卖，用钱去维护，这全部都是需要很大的资本作为后盾。是否企业都在做相应调整，与金融接轨越来越紧密。

　　叶兴安：最后房地产企业就是与金融挂钩，跟金融密切结合结合。未来华南竞争的因素是什么？资本渠道和金融结合，和资本市场结合，只是一个手段，但是因素就是资本。

　　第二，我要有一批人才，我有资本就要有项目，有项目就要有人去做，并且还要做好，就这两个因素，并不会说土地做最大，所以，我们就是最有竞争力的。

　　观点网：最后还想问一下，绿景计划在什么时候上市？

　　叶兴安：具体的时间表不方便说，有这种上市的计划和安排，正在开展相关的工作，其它不太方便透露。

　　观点网：方便告诉准备在A股，还是H股上市？

　　叶兴安：更多可能是在香港上市。

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