对开发商来讲要尊重市场，市场好了，他们自然就好了。我刚才说了，未来的客户群体，从客户结构肯定要转型一下，就我刚才说，要从投资客的豪宅转型成中产阶级，我认为可以从整个需求的消费结构来一个大的调整。

　　观点网：最近大家都非常关注华南房地产的情况，我们都清楚最近的情况不是很乐观，因为交易量非常的低，包括成交额当然也是非常的低，您是怎么看待现在市场的状况的？

　　郭澍楠：我觉得这次的政策的确是打得很重，整个沿海地区、一线城市房价涨得这么快，很多都是有投机或者投资的成份在里面的。这次打的，原来从各方面去找的都是表皮上的东西，越打就越涨。因为他说到根本在投资客，或者投机客，那么投机客和投资客主要就是门坎和供楼的成本，跟这个租金的配比，我认为抓住这两个，真的是一个要害。

　　首先这个政策已经把专业的投机、投资客给压抑了，加上二手楼的转让要求，这样就会造成目前这种现状。

　　另外，明年将会在某些城市出台物业税，还有很多人也会对后市，担心这个物业税多了以后，我手头上多少物业都要打上税，这个供楼的利息已经高于租金的回报了，如果再加上物业税的比例，那么可能就吃不消。

　　所以，我认为目前的现状，应该是机制两个因素，可能会很冷清，我认为这是正常的现象。这个阶段过后，由于我们现在整个珠三角华南板块的GDP很好，可能未来的市场主导是中产阶级了，中产的自用客，就转型了。

　　观点网：就不是做投资这一块。

　　郭澍楠：对，因为研究很多中产客，有了炒楼以后买不起房。而且，由于GDP增长以后，可能会不断的产生新的中产，这样的话就是有购房需求了。我认为未来市场应该从使用的形势考虑，我认为冷清是必然的，过一段时间以后，在市场活跃的、独领风骚的应该不是投资者，可能会是中产阶级。

　　观点网：您认为这样的市场情况，会持续多久呢？

　　郭澍楠：我估计得到明年的物业税出来以后，这个阶段可能要分两个。我估计在2007年12月底这个期间，整个可能会一直冷淡的，这个阶段我觉得都会一直冷淡的。过了年以后，可能会开始复苏。真正的会明朗话，在真正出现这种中产自用客，我估计得物业税出台以后，可能会更好一些。

　　观点网：据我们了解，现在开发商的日子好像都比较难过。

　　郭澍楠：应该来讲，开发商现在不是难过，现在每个开发商都是很富有的，原来赚的钱很多嘛！现在心里很难受就是说，我现在手上即将套现的东西，跟现在的市场有很大落差，他的难受不是经济上的负担，是心理上的负担难受。本来我是可以赚十亿的，现在可能赚不到十亿，或者十亿本来是一年自己就能赚的，现在可能变成两年了；还有一点就是不知未来的发展怎么样，是这种心理的难受。

　　我认为现在的开发商，不管在什么样的政策环境下，我们的消费能力还是有的，因为中国的经济增长，还有人口进城的东西，肯定是有消费力的。所以这时候我认为开发商要做两件事：一、要树自己的品牌，就打品质，有档次的东西；二、要锁定自己走的路，我未来是针对怎么样的客户群体。比如这一两年整个珠三角或者整个全国一线城市，大家做豪宅，前几年可能意识到经济发展，很多富人出来了，所以大家又要工作，又要住豪宅。

　　现在政策打压以后，未来应该针对怎么样的客户群体呢？这个我认为是值得我们开发商要研究的事。

　　观点网：这次政策使得原来设计要做大户型的，都纷纷改做小户型了是吗？

　　郭澍楠：对，就刚才我所说的，我自己的观点，未来可能是针对实用型的东西。你要达到高的单价，你就不能有太大的总价。这样来讲，就必须走实用型的，就不是经济型，是实用型，就不是这种奢侈的。比如我们现在的豪宅，一搞别墅都是要很多钱，从地产界来讲，应该也是它的奢侈品吧！我认为未来不能做奢侈品，只能做实用型。

　　观点网：因为楼盘比较难以销售，很多的开发商现在在搞各种的促销、优惠，深圳有很多这样的情况吗？

　　郭澍楠：深圳也有，但是我对深圳这个促销活动，不是很理解。因为我知道很多开发商是因为市场的因素。因为原来我说，很多购买力强是一些投资者在搅，现在就把提高房价的投资客，已经有了一个对证的打压以后，他就沉下去了，沉下去以后这个市场肯定就比较好，所以怎么去促销都没用。还好，我了解到没有什么大的促销。

　　观点网：在您的感觉中这个市场还是比较乐观的？

　　郭澍楠：任何的市场因为供求的关系，这个供，未来的土地肯定越来越少，求的人肯定会失衡的。中国现在还在发展，经济不断的增长，其它的城市我们不要说，就说珠三角或者一线城市，这个经济肯定不会很衰退的。你既有人，又有了钱，又有了消费力进城的人，那就有需求了，比如我进城我买不起房，但是都得住，那住就有住房的需求，那就要租房，所以我觉得未来是有市场的。

　　最近我们都在讨论，2008年过后，经济会不会衰退，很多人都在讨论这个问题。如果2008年经济衰退，可能就会再影响，但是我个人认为，按照中国现在的发展，应该是不会的。

　　观点网：您还是认为不会？

　　郭澍楠：我感觉中国领导人还是挺聪明的，你想一下，很多国家搞奥运，搞得又不好的经验，中国人这么聪明肯定会去分析的。比如我们货币提升这一块，中国就比日本早90年代出名很多了，它就会借鉴其它国家，因为我们走的路是别人走过的路。我认为中国人在统治上来讲，第一要懂得去借鉴别人，所以我对中国未来的发展，不断是从经济来讲，各方面都是充满信心的。

　　观点网：还有一个就是刚才您说多的，像宏观调控的政策，包括说这一次房贷，以及后来的土地。其实中国近年来在宏观调控上，对房地产这方面是非常重，但只有这一次的房贷是真的感觉打中了要害，起了特别大的作用。

　　您怎么看待中国宏观调控这个问题？您认为开发商是否对宏观调控真的有那么的紧张吗？还是说他们有非常多的措施去应对这个宏观调控？

　　郭澍楠：对开发商来讲要尊重市场，市场好了，他们自然就好了。我刚才说了，未来的客户群体，从客户结构肯定要转型一下，就我刚才说，要从投资客的豪宅转型成中产阶级，我认为可以从整个需求的消费结构来一个大的调整。如果这个调整好了，比如像国外一样，国外的房价涨是一点点，只有百分之几，降也是百分之几，就很好了。

　　假设我们通过这样的宏观调控，或者一些行政的管理，能够把这种投资、投机的泡沫挤走，变成常规的刚性需求的来做，因为刚性需求有两种，一种是经济适用型的，一种是生活实用型的，现在搞的是，很多人住一板的还不够，就要两板的，两板的还有别墅，实际上住别墅的人手上都有很多房子，它是控制在里头的。

　　如果讲国家不去管理，因为这些钱都是开发商赚走了，都是银行给按揭的，那如果市场不好的话，开放上钱就赚走了，银行就承担这个问题。当你泡沫一爆了以后，是国家承担了，所以我认为国家这样走是对的。只有把投资客或者这种奢侈品的人降低，就真正使你实用了，比如我现在持有一套房，你涨了一百万，跟降了一百万，首先是心理上的东西，不会造成很多其它经济上的影响。我认为这个宏观调控反而对未来房地产的发展是有好处的。

　　观点网：刚刚跟你谈了一下最近政策方面的问题。还有一个就是今年比较火的，土地方面的情况。我知道深圳城市并不大，特别是关内，这里的土地是寸土寸金，对开发商而言。我们有听到深圳地荒论这样的传言，不知道是否真实？

　　郭澍楠：什么传言？

　　观点网：就是说深圳现在的地已经不多了，他们说是地荒，是这样的情况吗？

　　郭澍楠：对。按照现有量，按照每年的超量，如果不再扩张，只有十年就用完了。

　　观点网：你所说的是指政府手中的用地吗？

　　郭澍楠：对，政府手中用地。政府没地就重新争。就现有政府所储存的地，按照每年的开发量跟现在的剩下的量，就只有十年的供应量了。

　　观点网：开发商手中的地应该不止这么一点点吧？

　　郭澍楠：开发商手中的地早期是有的，但是由于现在政策规定了，如你两年内不开发，那么就收回土地了，那么这两年也陆续有浮出水面了，开发商储备的应该也不算多了。

　　观点网：不算多吗？

　　郭澍楠：对，因为政策出台了，如果开发商有地两年内不开发，政府就要无偿收回土地了，所以他陆续也抛出来了。现在应该土地的储备也不算多。

　　观点网：我们也知道，开发商应对这个两年的时间上的制约，有的开发商就很慢的去做这个工程，一个工程本来一年可以完成，他拖成两年三年，他其实是有方法的。

　　郭澍楠：对，他就是把开发周期拉长，但我想深圳没有。

　　观点：深圳没有？

　　郭澍楠：因为他会考虑租金成本的问题。因为在深圳很多开发商是跨区开发的，他已经跨区开发了，这个没有横向，就只能一到，到了就往外走了，大家都往外走了。比如说万科、金帝、华侨城、中海，一早就走出去了，都出去造城了。另外，小的也陆续走出去了，所以跨区也开发了。

　　观点网：那么深圳的开发商，在深圳的土地日渐显得稀缺的情况下，他们的应对措施就是纷纷走出深圳？

　　郭澍楠：对，跨区域开发。

　　观点网：包括走进珠三角？

　　郭澍楠：对。

　　观点网：这样子的话，因为没有土地，这是否让深圳在房地产这方面的发展就停滞不前呢？

　　郭澍楠：那不会。就像香港那样，香港的地更少，他发展了以后，剩下的开发商就寥寥无几了，可能就是30%的开发商控制70%的供应量，剩下70%的小开发商只占有30%的市场，就一点点来开发嘛！

　　就肯定是走向的路。而且政府还不断为你征地，比如开发一些新城，开发一些新城自然就会有配套到，配套到可能有一些荒地，政府就可以征回来了。

　　郭澍楠简历

　　郭澍楠，男，生于1966年，深圳大学英语专业毕业，获英语从业资格，全国首批房地产经纪人职业资格证。1993年进入地产行业，任职于广厦地产；1996年9月，创立众厦地产实业发展有限公司，并担任董事长至今；2003年11月被评为深圳市优秀私营企业家。

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