租金逐日拉近

　　以上海传统3大CBD区域为例(南京路、淮海路、陆家嘴)，近年来租金水平一直在波动之中，据第一太平戴维斯市场研究数据显示，今年前两个月甲级办公楼整体租金指数上涨3.2%。从浦西、浦东细分市场来看，浦西平均租金增幅3.9%，明显高于浦东1.4%的增长，但据专家预测，此种情况只能维持在2010年以前。随着小陆家嘴三大顶级商务地标的建设完成以及国际高端企业的入住，未来将形成以该地为租金高地的商务新格局，将回归上海数月前浦东租金高于浦西的境况。

　　但是，浦西无可复制的地段价值也将拉近三地的写字楼品质以及租金价格。以淮海路一线写字楼来看，目前的租金水平已经达到了10~12元/平方米/天，而陆家嘴的写字楼水平也维持在8~12元/平方米/天，在国际金融中心以及环球金融中心建成以前，这个价格水平将维持一段时间。从以上看来，可以说3大CBD区域整合具有了一定的数据背景。目前，浦东租金最高的仍属金茂大厦，价格稳定在15.5元/平方米/天，浦西则是恒隆广场以12.5元/平方米/天屡屡刷新浦西租金高价。但从整体上说，在上半年仍是浦西略胜一筹。

　　核心商务区土地供给奇缺

　　虽然具有了一定的转型因素，但客观存在整合上海CBD仍前途未卜。其中，最大阻碍就来自土地。“在3大CBD区域与区域连接之中，仍然存在许多住宅、商业等其他物业形态，可能在这些路段上会出现一两座高端的楼宇，但是从上海现有的土地供给上说，连接成一定气候的核心商务区仍存在一定的困难。”第一太平戴维斯商业楼宇部高级项目经理赵蓉霞说道，“而且在这些区域存在的高端商业和住宅，要求它们拆迁，以空出土地建造核心商务区的困难很大。所以在短期内无法形成核心商务区。”

　　根据资料显示，被称之为核心商务区的美国曼哈顿、日本中环等区域呈现的都是商务中心化的分布状况，即是一个商务中心，其中不包括住宅等其他物业形式。上海则属于多附中心的城市架构，从狭义上说，目前不具有核心商务区的条件。“当然从广义上说，目前以淮海路、南京西路、小陆家嘴为中心的商务区已经成为上海高端物业的首选，并因为供应的关系而逐步外延，商务楼的集聚地已然形成。”

　　各区差异性仍然较大

　　在中心以及泛中心都在迅猛发展的今天，上海各大商务区的租金水平确实在逐渐接近。以位于静安寺的越洋广场为例，开盘租金即达到了1.4美元/平方米/天，与目前小陆家嘴的平均租金价格持平。另据业内人士消息，近日位于南京西路旁的恒隆广场二期叫价到了4美元/平方米/天，赶超了数日前国际金融中心所公布的3.3美元/平方米/天上海最高租金价格。可见要在上海商务楼界唱响“一家之言”还属困难。

　　虽然租金已经相差无几，但从习惯衍生出的区域差异性仍然存在。据第一太平戴维斯资料显示，目前上海商务区依旧分为几大受众区：国际金融、银行机构的第一选择会在小陆家嘴，淮海路仍是咨询企业类的根据地，而南京路一带则是律师行的扎堆处。而以电子、制造业、贸易为主的其他服务性企业将逐渐外延，入住其它区域的总部性经济中心。“但就上海的几大主要商务区而言，它们之间的区别性仍然明显。”据业内人士分析道。

　　尽管今年甲级办公楼是自2000年以来供应量最高的一年，但办公楼市场并没显现出任何趋缓的迹象，相反租金稳步上涨，即将竣工的办公楼项目仍受到市场的极力追捧，预租率稳步提升，绝大多数预租面积均超过1000平方米。但由于中国金融业的发展，中心区的写字楼市场仍将处于供不应求的境况。

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