文/上海五合智库总经理邹毅

　　刘力博士五合国际(5+1WerkhartInternational)总顾问

　　刘力主创工作室(DRLL)主设计师

　　图/五合国际(5+1WerkhartInternational)

　　(一)政策/规划前景

　　在“国六条”细则规定的“大限”后，北京、上海、广州都交出了各自的“十一五”住房建设规划。这些规划分别体现了一线城市各城市对未来住房建设、尤其是供应结构方面的调整力度，其中最大的亮点在于小户型住宅的供应面积将大量增加。建设部发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，一时间，关于户型的焦点，集中到了面积上，而小户型和大户型的两大阵营，也因70%这道“红线”变得更加泾渭分明。一线城市为宏观调控绞尽脑汁，而二线城市由于监管较松，可有的调节空间较之一线城市更高。

　　(二)产品分类现状及趋势

　　1、中小户型产品的未来影响

　　家庭结构日趋小型，所需的居室面积减少，大户型不再成为必要，且“一步到位”的置业观念已经改变，二次、三次置业者屡见不鲜，除了居住、保值外，近年来房产的投资功能开始被消费者关注。既是投资就必须伴随风险，购买小户型总价低，易于出租，无疑是降低风险的有效办法之一，而且在单价不降低的情况下，小户型由于总价低，更容易被购房者所接受，也可使开发商更快的收回资金。

　　(1)一线城市小户型的大市场

　　在国外，小户型主要分布在三个区域：其一是闹市中心，如核心区、市中心；其二是交通枢纽处，如城市轻轨、地铁的车站附近；其三是以工作为导向、从业人员多数为年轻人的地区，如大学城附近、科技园附近IT产业人士的聚居地、电视台附近广告人的聚居地等。这些区域对小户型的需求较大、较集中，而远离闹市中心的偏远区域或城郊接合部则不适合大规模开发小户型项目。

　　作为城市中心繁华地带，土地的稀缺性越来越明显，土地价值也越来越高，开发商在市中心地段拿住宅用地，总体面积都比较小。未来市中心可以开发利用的土地多数为写字楼或者商场，公寓的供应量相对较少。而大户型一般对社区景观资源的要求非常高，在市中心小面积地块的情况之下，很难设计出好的景观，并不是最适宜做大户型。小户型的购买者多为白领年轻人，租赁、投资、或作为过渡用房的比较多，对景观要求也都不太高。因此小户型的大市场将更多的停留在经济程度较为发达的一线城市。

　　(2)二线城市大户型贵在稀缺

　　新政对大户型开发的限制，在客观上造成了未来市场上大户型产品的“稀缺性”，由于对居住环境要求高的外籍客、企业主、海归族等消费群体将越来越多，市场上大量的需要改善居住条件的高端消费者，大户型的需求不容忽视。随着宏观调控的深入，大户型注定成为稀缺产品，而受到投资客和具备一定购买力买家的追捧。

　　随着新政的实施，大房型必将进一步成为开发商“精耕细作”的产品，在户型设计、品质配套等方面都将以高端化为趋势，随着供给结构调整和配套升级，价格上涨的空间将进一步扩大。二线城市由于房地产市场起步稍晚，所以市场上对于大户型的需求程度正开始逐步增加，在中短期内，由于大户型住宅开发受到限制，未来市场供应减少，现有大户型产品就会更有优势，价值会获得较大的增长。

　　２、经济适用房“内循环”--“内循环”中的廉租政策过渡

　　2006年10月15日，在对最新出台的《北京住房建设规划(2006年～2010年)》公示稿“政府回购”“内循环”，这些与经济适用房有关的新名词成为关注焦点。规划提出，今后，北京市探索建立经济适用住房实行“内循环”的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，由政府回购；加强建设、销售、流转全过程管理，从制度上制止违规购买、谋取不正当利益的行为。

　　从北京市目前的存量房数据来看，经济适用房总存量仅为12万套左右，大约占存量房总数的3%～4%，即使将来取消经济适用房再上市资格，对未来二手房市场影响不大。再者对于实行内循环的经济适用房，限定为“今后新建和销售”的项目，对目前的经济适用房存量没有影响，但公式却体现了未来政府将会采取更多有力措施，以加强经济适用房建设、销售、流转。

　　经济适用房是任何历史时期，在任何发展阶段城市内必须有的一种由政府为解决一部分贫困人员的居住问题而设立的。但目前也只有一线城市及一部分较发达二线城市，如北京、上海、杭州等对于经济适用房有较高的重视，其他二线城市对此的相关政策仍较为薄弱，这是需要以后完善的。

　　３、重重封杀令下的别墅市场

　　从2004年起国家对别墅开发进行了一系列渐进的限制，“国六条”出台之后，9部委随即推出15条措施8项硬指标，国土资源部更是专门下发了“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，表示要“严格限制低密度、大套型住房的土地供应”，“坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定”。

　　显然，别墅土地的“封杀令”为得是减少别墅开发，降低现在居高不下的房价，但是目前市场上在售的别墅数量却不紧缺，市场供应量也呈逐渐增加之势。目前的别墅市场集中在一线城市的北京、上海、广州等地，而二线城市中杭州、厦门等景观旅游类的城市的别墅市场同样备受关注。这种“反调控”现象的出现，原因主要在于，早期别墅用地供应量很大，很多项目由于资金问题或基于对市场的判断没有动工，直到最近几年才陆续进入开发环节，所以供应量大增。

　　经济不断发展，新贵一族正不断扩大，加之海归人员的不断增多，因而未来的别墅需求会不断增大，由于需求原动力的存在，随着市场上存量的消化殆尽，由于土地开发量的限制，新批准销售量与市场需求量之间的缺口必将有扩大趋势，所以别墅未来还会有较为乐观的增制空间，认为土地被严格控制后新开发别墅的供给量肯定会减少，独幢别墅确实存在上升动力。

　　小结

　　从以上可大致了解全国房地产市场供需市场的基本情况，尽管目前一线城市拥有最及时、最具可执行力的房产政策，最大、最重要、最全面的各物业及各户型房地产市场，如高档住宅、别墅等，二线城市在这些方面较之一线城市都远远不如，但最近几年，二线城市房地产市场的其他方面，如投资额、投资增速、投资物业比重、中外开发商投资比重等都开始有所变化。下面一部分我们将对一、二线城市房地产市场的分化做详细剖析。

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