作为中国向市场经济转型过程中最具争议的行业之一，中国房地产业关系到国计民生，房地产从某种程度上看，恰恰集中地反映了目前国内经济体制改革的困境与诸多矛盾。以1988年海南建省为契机，到1998年中国房地产市场化改革，再到今天，中国房地产以十年为节点书写着自己的历史。著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，中国房地产市场二十年的发展，集中体现了中国市场经济体制改革转型中的成就。

　　关于改革

　　中国房地产市场的发展，本身就是中国经济体制改革和市场化进程中最有代表性的行业案例之一，它可以说集中体现了中国市场经济体制改革转型中的成就，例如市场化改革使得房地产市场更为富有活力，也凸显出其不足与缺陷，例如政府与市场关系的模糊与摇摆。

　　在计划经济体制下，为了分配住房所经受的折磨，曾令不少人刻骨铭心。巴曙松说，“房地产行业近年来飞速的发展，其中一个非常重要的动力，就是效率更高的市场化房地产运作，不断替代原来由一些单位自建房等低效率模式运转的房地产开发。正如哈耶克所说，我们称赞市场经济，不仅仅是称赞其带来的商品的丰富和经济的发展，更多的是还带给我们选择的自由。”

　　谈到制约当前中国房地产发展的因素时，巴曙松说，“房地产市场是典型的资金密集型的市场，但是目前国内落后的金融市场严重制约了房地产市场的发展。近期大量的内地房地产企业陆续通过不同的方式，寻求到香港上市，本身就强烈地显示出，目前中国内地的金融体系，远远不足于支持这些房地产企业的发展，金融业的市场化可以说刚刚起步。”

　　关于模式

　　过去二十年，中国房地产很大程度上学习了香港的做法，有观点认为香港模式造就了一个投机性的房地产市场，巴曙松并不认同。他说，市场是否充满投机的气氛，并不在于究竟是香港模式，还是美国模式。因为房地产本身所具有的实用功能和资产特性，无论美国还是欧洲，或者是香港，都曾经出现过大规模的投机浪潮。巴曙松认为，关于投机的讨论，都要回到基本的市场关系——供求关系上来，供求关系存在较大的、明显的缺口的时候，才容易出现投机的氛围。

　　巴曙松认为，只要能够很好的配置资源、满足消费者需要的市场，就是运行良好的市场。香港市场值得我们学习的更多的是政府参与房地产市场的方式和途径(例如福利房制度)、以及严格的监管(例如预售资金的监管制度)，香港模式的核心问题是土地，因此土地的供给与需求对市场的影响就更为直接。美国模式值得我们学习的是专业化的分工，以及高度市场化的融资。

　　中国房地产最终将选择什么模式，“是市场竞争的结果，也是市场选择的结果。”巴曙松说，“我相信，无论是香港模式，还是美国模式，都是在其特定的市场条件下竞争选择出来的，是最能适应当地市场的模式，并不是人为设计出来的。”

　　关于调控

　　近几年，国家宏观调控在取得一定成绩的同时，也出现了众多问题。巴曙松认为，调控只有在明确了调控目标后，才能继续探讨。“如果是为了房地产市场的炒作和不规范的交易行为，那么这种调控应当继续推进，提高市场的透明度。如果调控是为了抑制房价，那么价格从总体意义上是难以调控的，那么只能从特定的环节切入，例如：廉租房的提供、房地产二级市场的培育和税收引导等等。如果是为了控制银行的风险，那么就要从银行的内控机制入手，同时放松对其他融资形式的创新管制。”

　　在明确了目标后，巴曙松说，“其次，房地产调控应当以充分发挥市场的灵活性和主动性为基点，所有的调控措施，最终必然会影响到房地产市场的供给和需求波动，任何调控都需要评估其对供求关系的影响。第三，调控者要给市场稳定的市场预期，因为房地产市场开发周期长、资金规模大、涉及环节多、频繁变动的政策不利于形成充足有效的供给。第四，需要提供充足透明的信息，保护信息的弱势一方——消费者。”

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