菲律宾华人首富陈永裁让他的裕景兴业在内地潜伏了十年，直到2005年，上海裕景国际商务广场竣工，裕景才又一次拉开了在中国地产的全面布局。

　　如果用陈永裁坐直升飞机上班并控制了菲律宾航空这样的具体事例来衡量裕景的实力，相信任何开发商都会侧目。事实上陈永裁是东南亚出了名的“烟草大王”与“银行大王”。陈永裁在内地的投资则涉及到房地产、银行业及啤酒等多个领域。在国内房地产业的投资裕景大多不向银行贷款，而是直接注资进行，现金实力可见一斑。

　　裕景曾在上世纪90年代初在北京做过住宅，但2004年以后已经基本不做住宅开发，大多做城市综合体和地标性建筑。

　　如今，裕景在上海、厦门、沈阳、大连等多个城市开始发力。日前，《观点》杂志对裕景地产集团常务副总裁黄世达进行了专访。

　　《观点》：裕景在中国有很多年了？

　　黄世达：87年才去香港，从93、94年开始进入中国内地。

　　《观点》：好像90年代初期进入中国以后，买了地，但是没怎么做？

　　黄世达：不是说没有做，有做，只是进度比较慢一点。主要还是经营环境的问题，集团觉得这个市场还没成熟，做起来比较小心。这个也是没办法的事情，一方面是经济环境不成熟，另外一个就是我们也不成熟，要做得熟，要熟悉中国的情况，现在我们团队已经有十年的经验了，我们整个团队比较熟悉。我们93、94年拿地，94、95年也在拿。在97年开始有几个项目开始启动了，主要是北京的朝阳园，厦门一个项目，银行中心。

　　《观点》：现在土地储备大概有多少？

　　黄世达：现在加起来的土地储备大概有两百七十万平方左右。

　　《观点》：大概主要是做商业？

　　黄世达：主要还是做商业和写字楼，我们主要是做走城市中心的城市综合体，大连、上海都是这样的。我们也尝试过住宅，就是公寓，朝阳园就是典型的公寓，我们也做过单纯的写字楼，比如说银行中心。但最后还是觉得我们比较适合做城市的综合体和城市的地标性建筑。我们的优势和成熟的经验、理念都在这里。我们比较熟悉这方面的情况，无论是小规模的还是大规模的城市综合体，就像东方广场这样的。

　　《观点》：不同的城市对不同的这类建筑的要求有什么不一样呢？

　　黄世达：这个要看不同城市不同的承载能力，这种综合体在沈阳的城市可能会比较大一点，但在大连可能就没这么大，再小一点的城市可能更小，大连可能需要80万，90万的建筑面积，但在其他小一点的城市可能只要20万，30万，在上海可能就100万。对规模的要求不同，但上海、北京这样的城市有难度。

　　《观点》：什么样的难度？

　　黄世达：因为在上海、北京可以做这样项目的土地已经没有了。一线城市根本没办法再做像东方广场、华茂这样的项目。现在我们想要在成熟的二线城市做，成熟的二线城市还有几个，但可能慢慢也没有了，要到三线城市去了。另外就是金融环境不允许你做，包括银行贷款、融资渠道都受到限制。海外融资容易一些，但国内开发商就有难度。一般国内的开发商很难去做这个综合体。像这样的综合体，现在你做就要做好，你要和东京和纽约的建筑比，不要和国内的比，要不就做差了。

　　《观点》：裕景在中国的模式好像比较奇怪，跟菲律宾航空公司的航线有关。

　　黄世达：我们在菲律宾航空航线到达的城市发展比较多，除了广州之外，估计很快在沈阳和大连也会有。陈老板在内地的业务很多，有银行，厦门有个总行，重庆有个分行。

　　《观点》：如何看中国商业地产的？

　　黄世达：我觉得还是有很大的增值空间的，商业地产比较增值就是在经营这一方面。国内商业地产机会比较多，现在国内有些城市的城市中心的住宅价格比写字楼的价格高，这个是不正常的。中国的金融环境还是不鼓励商业，商业的流通性不强，国内的融资渠道很少，为什么现在国内做商业主要以港台的开发商为主。如果政策不鼓励的话，商业流通性问题不解决，这种商业价值被低估的情况还会持续。比如说我们现在要卖掉一个写字楼，不能很快出手，税率又高，就很难有买家能够筹集这么多资金来买。所以你看到目前过内市场的写字楼、酒店买卖基本都是外资在做，但不活跃，商业的价值就很难被体现出来。

　　做商业地产必须要有资金实力，还要有经营的经验，但同时要有经验坚持。像东方广场坚持了多久才将他今天的价值体现出来。当然这个坚持要有资金实力。

　　《观点》：国内商业地产经营人才比较少，我们的经营人才从哪里来？

　　黄世达：我们有一个特性，我们自己可以做经营，可以训练出自己的团队来。另外我们有一些品牌，比如说酒店和商场。我们可能和别人合作，但是比较少。我们有五星级的酒店品牌——裕景大饭店，但是没有六星级的酒店品牌，如果有六星级的酒店品牌不排除和别人合作的可能性。我们发展商场和写字楼的经验也比较充足，上海和厦门我们有了多年的经验。我们团队现在是“联合国”，不同国家的人都有，在一起工作的有法国人、中国香港人、英国人、新加坡人。所有人都融合在一起管理，按照我们的需要来。我们也在本土挖人才。房地产是一个地域性的很强的行业，本土人才当然要有。但类似于需要国际化经验的酒店管理人才，我们还是希望由我们有国际化经验的人来做，商场同样是外国的经验比较好，所以我们比较务实。

　　商业地产要求每个环节都要做到最好，比如建筑设计这一块，我们找美国最好的建筑师，这个基建都是国际水准的，选材也坚持最好的选材。中国的问题是理念问题，以前是建筑质量很好但设计一塌糊涂，现在设计好了一些，但材料和质量又一塌糊涂，他觉得材料不重要，人命不重要。总之，材料、建筑设计和施工都要好，出来的产品才会好。另外就是在经营上一定要坚持国际化。我们的圈子里都是老外，因为人家做这个有经验。像东方广场，刚做的时候业态不好，所以一定要坚持，现在业态好了，就好了。我们有些项目现在也坚持得很辛苦。

　　《观点》：现在国家限制外资对投资有没有影响？

　　黄世达：金融环境更差了，银行借不到钱，对资金要求更高一点。我们现在都是通过注资的方式，一般国内没有自己注册几十个亿几百个亿的。但我们会，我们也只有通过这种手段来做了。

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