《观点》：做为一个大型的购物中心你认为需要多久才能旺起来？

　　邝俊松：每一个购物中心，其实我们做过就很清楚，人人都讲一年旺起来，这都是瞎说的。每一间购物中心，没有两三年是旺不起来，像天河城，现在看它非常旺。他96年开业，到99年它真的是旺起来，还是要有一个过程。正佳，你说它真正旺起来了吗？真正旺起来了，我们的指标就是出租率要达到90%，物业管理费的收缴率要达到90%多。如果换手率很高就表示有些生意在这个购物中心不适合做的。中华广场这几个指标都很稳定，并扎扎实实的往上走。正佳还在颠覆，它已经开业三年了。

　　《观点》：广州人比较注重风俗，中华广场对面是烈士陵园，旁边是省中医院，当初为什么选择这个地方？

　　邝俊松：坦白的说，商业经营形式有时好象是一种误打误撞。在中国就有这样一种形式：比如我看中这个地方，经营什么自然会先有一个构思，然后再跟政府部门拿这块地。基本上是先拿到了地块，再考虑在地块上经营什么东西，因为最终经营什么东西不是由自己来决定的，是由规划局去定的。它认为这里该做商业或者是写字楼，或者是住宅，你就得这样做基本上没得改的。对于风水，可以说中华广场选址没有任何一点风水的因素。

　　《观点》：几年过去了中华广场的定位还跟开业时一样吗，你们定位消费群体是什么？

　　邝俊松：我认为消费群还是年轻人，最活跃的年轻人。一般现在做服装的人，都希望20—40岁之间的消费群体成为他的主力消费群体。中山百货里就有一个很有意思的现象，在主要做时尚女装的场地，旁边还会弄一两间做老年人衣服店面。很多人是这样考虑的：往往买老年人衣服的时候从来不是老年人去买，是年轻人来逛的时候顺便帮老年人买的。一个场子如果专门定位为特定群体如老年人消费的话，这个场肯定死的。所以我们中华广场的定位也一直是在20—40岁之间，购物本身就是年轻人喜欢的。

　　《观点》：中华广场引进吉之岛的时候困难吗，您感觉它怎样？

　　邝俊松：难度不小，但是吉之岛实际是一个非常好的、非常谨慎，而且非常优秀的经营者。引进时谈的条件很苛刻，外资企业都是这样的。特别是日本人，非常保守、谨慎，在没有进之前，把所有该想到的问题都想透了。他们看过了很多数据，还测试过我们的人员，觉得这里肯定能做得起，那他们就会进来。

　　《观点》：中华广场经营情况看起来很好，但现在你们还面临的最大困难是什么？

　　邝俊松：把握消费者的消费习惯，这是最困难的。消费者的消费习惯变得非常的快，去年一个牌子在这里卖的非常好，今年可能就不行了。为什么，因为很多常来购物者的消费习惯变了。比如，有些人年龄增加了三五岁的时候，他不喜欢纯休闲的服饰，他要求有点偏正装一点的服饰，颜色偏淡一点的。但是你发现不了这种变化，那就很容易慢慢的走向误区。

　　《观点》：您觉得目前来讲，商业地产是否有比较成功的模式可以复制？

　　邝俊松：我认为没有，每个地方都不同。拿购物中心打个比方，如沃尔玛在深圳有一些店做的不错，到了东北就不一定做的好。再如，吉之岛还没进军重庆，跟重庆人非常反日是有点关系，它不仅从商业的角度去考虑这个问题，还考虑到社会因素。最近太古汇从香港过来进军广州的，那它就要做好对接，如果它纯粹照搬香港那种操作模式来做的话，我认为不行。因为广州的一些消费者很理智，而且去香港非常方便，在高端产品上他们更愿意到比香港便宜的地方买。

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