如果你经常浏览《第一财经日报》，那么，杨大谷的名字并不陌生，其地产言论之所以时常被“专业楼记”画龙点睛的引用，是因为杨大谷身后隐藏着一个颇有名气的地产博客名——图腾镜。如果你热衷于网络资讯，只要你在GOOGLE里搜索“图腾镜”，关于图腾镜的地产专业博客文章，将铺天盖地的显露在你眼前，地产专业媒体到处可以见到图腾镜的墨迹和观点。

　　多年来，图腾镜能够在网络世界里持之以恒地耕耘地产，表现出杨大谷对地产的热心和执着。杨大谷现任深圳市兰江房地产开发有限公司副总裁。兰江地产是深圳后海片区知名、资深的豪宅开发商，董事长刘海洋更是对地产有独到的研究，兰江即将全面启动深圳香蜜湖中心区18万平方米的豪宅项目，兰江以及杨大谷，距离我们的视线将越来越近。

　　一个在深圳房地产圈作为十几年、曾为金地翠堤湾、蓝湾半岛作全程营销服务的杨大谷，对深圳房地产行情如数家珍。当记者专程从广州来到杨大谷舒适的办公室专访时，每每翻开深圳地产历史时，他都能深邃的娓娓道来。

　　《观点》：深圳房价不断领航中国，您对深圳房地产发展的历史是有研究的，如何理解深圳房地产的发展？

　　杨大谷：深圳房地产发展基本经历了5个阶段，第一阶段，是1979-1992年，堪称起步期，主要开发理念是全盘照搬香港模式。第二个阶段是1993-1995年，属于颠簸期，以深圳台湾花园为界，第一波宏观调控冲击深圳楼市，有价无市蔓延到深圳，这个时期前，香港人在深圳肆无忌惮的炒房。93年开始，香港炒房团退离深圳，导致深圳出现楼市颠簸。

　　1992年，我服务于国威集团，开发的国都花园原计划在报纸媒体上投放10版广告，刚刊发2版，就被香港人起大早排队通吃炒盘。事后，香港人按2-5万元不等倒卖房号，港人在香港炒号，最高记录兜卖200万。香港人因中国调控政策撤离深圳，深圳楼市一路狂泻。

　　1996-2000年，深圳房地产进入调整期，慢慢的盘活地产，呈现健康发展状态。2000-2003年是深圳房地的重要发展期，市场理性，开发商规范，定价合理，产品理性，房地产行业走上了轨道，靠真正的卖点去吸引买家。2004-2007年，进入史无前例的飙涨期。深圳地产大概经历了这5个周期，本人见证了后面的四个周期，房价的飙涨与深圳人现有的经济水平是分不开的。

　　《观点》：您如何看待现在深圳房价的飙涨，深圳楼市有没有泡沫？

　　杨大谷：是的，深圳房价近两年飙涨过快，我的理解是房价过于飙涨对行业非常不利。据统计，与房地产行业合作方与供应方，即地产产业链所涉及到的行业有53种。如果国家将房地产压跨，93年就是先例，当时，我们国家的经济不是很强，深圳的经济也处于发展期，但今天不一样了。

　　如果地产行业一旦垮台，受损最严重的就是国家财政和银行的收入，甚至会引爆社会问题。到处出现烂尾楼，国家就要买单收拾烂摊子，很多人失业。这是国家不愿看到的，国家调控也只是希望地产稳步上升，而不是楼价爆涨。深圳政府是积极响应国家调控政策的，国六条一出台，深圳第一个出细则，政府表态和反应非常快速。

　　我不赞成房地产增长过快。如果导致92年海南那样，地产全军覆没，对政府、社会、市民均没有任何好处。我们去惠州淡水看地的时候，发现很多地都是有主的，都是在92年前香港人或外地人购买的，导致现在淡水盘活地产的速度较慢，故而国家是不愿意重蹈92年的覆辙，只是希望房价平稳上涨。

　　总体来看，我觉得深圳现在有泡沫，也可能随时破裂，即使破裂，可能像上海2005年一样，有些震荡。2000年，温州人带着1500亿的民间游资，进入上海买断所有在售楼盘，后来，外资、上海本土有钱人与温州人搅和在一起，三股资金控制上海楼市。

　　2005年，上海炒房之风达到颠峰，温州人因为国八条撤离上海市场，带走了3500亿的利润。上海自温州人撤离之后，房价并没有大跌，只是出现微弱的波动。现在深圳土地价格很高，产品供应量也很少，特区内4年没有拍卖过土地，深圳人整体经济水平提高了，所以，如果深圳地产泡沫一旦破裂，深圳人可以扛得住。我觉得深圳楼市的均价的顶点应该在20000左右，现在是14000元/平左右，离2万还有一定的距离，我们作为开发商不希望深圳房价大起大落。

　　《观点》：深圳有些地产商做得特别优秀，它们是怎么发展的？

　　杨大谷：15年前，除了万科、金地、华侨城、金田等几个老牌的企业在蓄势待发外，其他企业都还没有做起来。深圳地产真正起来是1996年之后。92、93年，主要是港资和那几个企业在做地产，集中在罗湖和布吉开发。

　　93年，深圳地产“停顿”后，华侨城做旅游。万科正暗暗的布局全国，金地、招商全国布局是后来的事情。深圳的开发商很有主张，专业性很强，管理系统完善，可能也是深圳开发商对国内开发商影响比较大的地方。

　　比如说，万科产品研究中心有100多人，营销团队也非常庞大，规划院的图纸出来以后，万科可以在一天之内改得面目全非，完善精细化的改动，细节到楼梯的拐角都不放过，考究人性化地产，风格和特征也很统一。另外，中海的细部更为考究，比如说材料或大理石的衔接等等，品质非常高端，你注意一下，在内地城市，有万科的地方，就有中海，他们两家是闷着头皮在竞争，所以，深圳地产以中海和万科为代表，一个细部考究，一个形态超前，品质双好。正如潘石屹对北京建筑型开发商的说教，别人说老潘的材料不见得比我们的好，凭什么卖那么贵？潘石屹说，根本不知道我的房子用了什么材料，只是考虑北京人十年后住什么样的房子，你考虑了吗？你考虑不到，其价格就永远不要和我比拼，万科和中海也是用这样思维去驾御地产发展的。

　　《观点》：我们看到深圳市中心很多小户型的房子，这是什么原因？

　　杨大谷：2000年之前，深圳地产主要是解决居住功能，100平米左右的，口岸的房子都是中小户型，40平米到50平米的房子遍地开花。2000年之后，深圳开发商主要攻克居住价值的课题，这是深圳地产现阶段的明显特别。

　　目前，深圳房子越做越大，150到350平米的房子特别多，供应量大概每年10000套左右，有一定规模的盘都会开发大户型。豪宅的买家基本不考虑价格，只要房子好，你敢叫卖，就会有人抢着买。只有中小户型买家才会考虑价格。所以说，一方面豪宅豪价将深圳的房价带上来了，还有一个重要原因，就是深圳人的经济水平高了，对生活的品质也有了更高的追求，现在换房大军是深圳豪宅的购买主力，房价不高也难。

　　深圳特区经过20多年的发展，有钱人大有人在，形成极富阶级族群，购买力强劲。所以说，你们看到的小户型基本上是10年的产品，而不是现阶段的产品。90/70政策出台，深圳的中小户型又开始抬头，未来的发展，有可能象现在的“小户型”香港。

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