南京西路顶级商业环境、甲级写字楼95%以上的高入驻率，决定了该商圈写字楼的顶级地位，租金也因此居高不下。上海中原地产研究咨询部写字楼研究专员张娟认为，尽管写字楼租金相对较高，但该区域写字楼对提升客户形象和知名度有一定的促进作用，因此入驻率一直居高不下。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，在供应、需求的良性循环下，原先在南京路上办公的实力不太强的企业，将会被更多的国际一线品牌企业所挤出，租金也是长期看好。3月底正式启动预租的越洋广场，其国际甲级办公楼部分的预租率已达50%，日租金1.4美元/平方米起。

　　供应：近期新增办公物业较少

　　张娟表示，近期南京西路中央商务区(CBD)区域新入市写字楼项目相对较少。南京西路区域区内投入使用或即将投入使用的写字楼约34幢，已投入使用的写字楼，大多建成于2000年左右。

　　据悉，南京西路目前投入使用的30幢写字楼中，甲级写字楼约为10个，乙级写字楼大约有20个。目前区内可使用办公面积为134.87万平方米，入驻率为90%左右；其中，甲级写字楼可使用面积为72.23万平方米，入驻率为96%左右。

　　薛建雄认为，与南京东路步行街相比，南京西路缺乏人流优势，但静安区是沪上商务楼宇和宾馆集聚的区域，有着购买力较强的白领群体，因此南京西路区域就被定位在高级商务商业区。

　　业内人士表示，通过几年的发展，目前南京西路已经形成了几个特色区域：在茂名路至西康路段，梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富等商厦构成了高层次的精品和国际名牌消费商圈。高品质的商业特色同时向南京西路四周辐射，王家沙、石门二路沿线商店引进国内品牌；青海路成为具有文化氛围的古玩收藏和旅游产品街。

　　在西康路至常德路段，是高级商务区。众多海内外大公司的进驻，使这一地段形成了格调高雅、多功能、现代化国际性商务办公中心区。

　　张娟认为，南京西路拥有高档写字楼、高级商圈，周围的交通配套设施也非常便利。轨道交通2号线以及纵横交错的公交路线，保证了南京西路交通的顺畅，为该区域更好的发展，创造了条件。

　　售价：物以稀为贵

　　目前南京西路区域在售写字楼物业，销售价格都在20000元/平方米以上，平均价格为24000元/平方米左右。张娟表示，地处南京西路商圈的写字楼物业，拥有较大的区位优势，交通商业配套设施比较完善，便于物业日后的发展；而且物业本身的品质也不断提高，办公环境和服务不断得到改善，能够体现良好的性价比。

　　薛建雄认为，南京西路区域在售写字楼的总量虽然较少，但是区内在售写字楼的品质却比较高，因此销售价格也比较高，但区内销售状况良好。

　　来自上海中原的资料显示，南京西路区域写字楼入驻客户中，物流商贸类企业为主流，咨询服务类企业紧随其后位列第二位。

　　张娟认为，这主要是因为，南京西路区域是上海的商业中心区域之一，人流量较大，符合商业发展的需求，加之该区域的交通非常便利，写字楼物业知名较高，有利于提高入住企业的形象。

　　与此同时，金融、投资等行业选择南京西路区域的比重，远低于全市水平。张娟认为，这主要是由于该类行业属于新兴行业，同时在其他区域已经形成了产业集聚效应。另外，在其他行业在南京西路区域所占比重均高于全市平均水平，可见南京西路区域办公地位较高。

　　租金：明显高于全市平均水平

　　张娟表示，近一年来，南京西路的甲级写字楼租金水平，基本上高于全市的平均租金水平，而且这一现象在今后将日益明显。

　　来自中原地产的数据显示，从租金水平上来看，南京西路区域甲级写字楼平均租金在1.06美元/平方米/天左右，而乙级写字楼平均租金则保持在0.58美元/平方米/天左右；从物业管理费上来看，甲级写字楼比绝大多数乙级写字楼要多出15%左右。张娟认为，这表明甲级写字楼与乙级写字楼在物业管理水平上还存在着一定的差距。

　　南京西路区域的写字楼租金水平，明显高于上海的平均水平。张娟表示，南京西路区域由于区位优势明显，交通、商业等配套设施非常完善，并且办公氛围比较浓郁，办公条件比较成熟，受到了众多国内外企业的青睐，纷纷入住，从而拉升了该区域的写字楼租金水平。

　　张娟认为，尽管租金水平较高，但南京西路区域写字楼的入驻率较高。一方面是由于该区域的区位优势明显，办公氛围比较成熟；另一方面也与该区域新增写字楼的供应匮乏有关。值得一提的是，该区域乙级写字楼的入驻情况相对其他区域比较乐观。

　　采访后记

　　南西新旧写字楼将呈两极分化走势

　　尽管南京西路商圈目前在建的写字楼项目不多，今后几年新增项目也不多，但其较为优越的区位优势，是促使其迅速发展的基础，今后仍将保持快速发展势头，这将对上海写字楼市场未来发展起到极大的促进作用。

　　在新增供应相对较少的行情下，甲级写字楼更是供不应求。租金水平也随之“水涨船高”，目前已高于全市的平均水平，空置率更是持续走低。

　　张娟同时指出，目前南京西路商圈写字楼呈现出配套不足的迹象，但是考虑到其所处的区位优势，物业自身的配备稍显不足不会影响到区域内写字楼的租赁状况。但是随着时间的推移，这一不足将逐渐制约区域写字楼的整体发展，届时将会出现新旧写字楼两重天的态势。

　　南京西路区域作为上海市商务的核心区域之一，区内的交通、商业环境以及商务配套设施的建设都在紧锣密鼓的进行中；而在这个过程中，市场对其的认可度也在不断提升，这变为其日后的继续发展奠定了基础。

　　张娟认为，南京西路区域未来几年新增供应不多，基本以消化现有写字楼为主，甲级写字楼供求状况严峻，空置率能够保持在3%～5%左右；新增供应不多，以及在售写字楼物业品质的不断提升，为其价格提供了不断攀高的可能，市场去化仍比较乐观，新建写字楼租金水平增长迅速。

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