被业内人士戏称为“写字楼中的汤臣一品”的陆家嘴中融碧玉蓝天大厦，近日，一位美籍华人“猛砸”约5.3亿元，购买了该项目72套房源，创下目前上海写字楼购买成交单价新高。按此售价该案的写字楼必须达到15元/平方米/天左右的租金，才能获得相当于8%的年租金回报。这已明显高于目前陆家嘴地区甲级写字楼的平均租金，但依然有10多家海外基金接洽整体收购碧玉蓝天，多家内地公司以及香港的恒生银行、东亚银行等也曾对大厦冠名都表示了浓厚的兴趣。未来陆家嘴甲级写字楼究竟还有多大的需求？租金还有多大的上升空间？

　　金融机构力挺陆家嘴商务租金

　　第一太平戴维斯的统计显示，在陆家嘴地区的写字楼租户中有43%是金融公司，估计到2010年，这一比例将上升到50%至55%。近两年来，大型金融公司在陆家嘴租用的写字楼面积扩大了近400%，小型的金融公司也扩大了100%的租用面积，金融银行业已经成为陆家嘴写字楼租户需求的主力军。商业楼宇部高级董事柯磊认为，未来陆家嘴地区仍将重点发展以金融业为核心的现代服务业，因此银行业和保险业的租户将继续增加，这从一些在建写字楼的命名上就显而易见：由新鸿基打造的国际金融中心；日本森大厦株式会社投资的“上海环球金融中心”；渣打银行冠名了陆家嘴发展大厦，将其更名为“渣打银行大厦”；汇丰拿下了陆家嘴最大的综合地产项目—上海国金中心5.3万平方米的20层办公楼面，并将双子塔楼中的一座办公楼冠名为汇丰银行大楼。

　　陆家嘴坐分申城写字楼“半壁江山”

　　除了金融服务机构外，目前在陆家嘴写字楼租户中排名第二是制造业，柯磊认为制造业租户也会逐渐增多，如通用汽车、贝尔制药等大型制造公司，在浦东有生产厂房，因此在陆家嘴设立总部。另外，由于浦西甲级写字楼供应量越来越少，没有面积供企业进一步扩大，同时，浦东的配套和基础设施建设发展很快，新盖写字楼的质量较高，因此也逐渐吸引了原本在浦西办公，如今寻求扩张的专业服务和信息技术公司，如国际4A广告公司、房地产研究代理公司等。

　　虽然目前上海写字楼供应依旧是浦西占据主导地位，57%的写字楼供应来自浦西，但这种局面将随着未来三年陆家嘴写字楼的供应而打破。随着目前正在建设中的上海环球金融中心、未来资产大厦、时代金融中心、渣打银行大厦等大型写字楼项目的全面竣工，单这几个项目就有将近40万平方米的供应量，使浦东仅陆家嘴地区就可以与浦西坐分写字楼市场的“半壁江山”。

　　甲级写字楼租金将增长近27%

　　显而易见，陆家嘴写字楼市场的乐观前景，主要得益于跨国金融机构快速扩张和浦西甲级写字楼市场供应的日益萎缩所带来的强劲租户需求。自2000年从谷底回升以后，陆家嘴区域写字楼年租金平均增长率保持在7.7%的高位。基于此，柯磊认为，由于日益激增的需求，因此今后三年陆家嘴地区不会因为甲级写字楼的新军大量入市而造成写字楼空置率上升现象，租金还会出现一定的增涨。

　　据第一太平戴维斯统计，目前，陆家嘴地区写字楼的平均租金达到每平方米每天8元至10元人民币，而一些品质较高的甲级写字楼已达到了12元/平方米/天。上海环球金融中心宣布，其租金水平期望超过公司旗下另一写字楼目前的3美元/平方米/天10%的租金水平对外招租，如此而言，上海写字楼的最高租金水平将因此刷新至3.3美元/平方米/天。可见，陆家嘴写字楼的升值前景被普遍看好，一些房地产研究机构预测在2010前，陆家嘴的甲级写字楼租金将增长近27%。

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