京城物管行业经过了12年的发展，截至2006年6月底，北京已有2841家物业管理公司取得资质，从业人员约200000人，管理项目达4564个，总建设面积为3.2亿平方米。物业公司要想在市场化的条件下生存，就必须赢利，北京的物业公司是如何赢利的？这些公司目前处于什么样的生存状态？

　　物业公司赢利模式

　　陈少娟开始物业管理工作已12年，在此之前，她在香港地下铁集团、新鸿基集团、熊谷组集团、恒隆集团、维德集团相继任职，多年的阅历使她对物业管理行业有了其他人无法得到的经验。1995年，陈少娟加入中原集团物业管理部，从事中原国内物业管理专业工作，真正开始体验“中国式物管”。

　　在内地，房地产业发展初期，开发商与物业往往合二为一，开发商成立自己的物业管理部提供物业管理服务。这一时期，物业管理公司的服务处于学习上升阶段，大量物业管理人员未有物业管理上岗证，专业水平普遍不高。不少物业管理公司的服务没有按照物业管理合同提供服务。20世纪90年代以后，物业管理作为一个行业产业逐步发展壮大起来，仅北京市，截至2006年6月底，已有2841家物业管理公司取得资质，从业人员约200000人，管理项目达4564个，总建设面积为3.2亿平方米。

　　物业公司在想生存，赢利点从何而来？

　　“一般物业公司每年能够有盈余非常困难，因收费率比较低，如物业公司能够维持日常运营已经不错，根本没有想从物业管理费赚钱。”陈少娟说。

　　陈少娟透露，北京大多物业公司特别是住宅小区物业公司多数都是亏损经营的。记者从北京万科物业和北苑家园业了解到，北京最低的物业收缴率仅有30%～40%左右，仅靠业主支付的微薄物业管理费根本无法支撑公司的运转的。

　　“中原物业虽然管理着北京世纪星(论坛户型)河、北京天兆家园等9个小区，但赢利点不在管理费上，在于我们给别的地产商做顾问、给地产商搞项目策划或人才培训上，小区赢利点非常少，只要打平就是很好的了。”

　　据了解，一般物业管理公司都不是从物业管理费里赚钱的，主要是从公共收益里获利。除了出租公共用房这一收益方式外，还有包括园区内广告、会所等各种经营收入。

　　在陈少娟看来，物业公司赢利有三大类，一类是品牌物管，这类物管的赢利，大多数其实并不是靠物业管理费来维持的。以万科物业为例，它其实就分为两个相对独立的子公司，一是万科物业管理有限公司，它管理的项目大多是万科地产开发的物业，它其实承担了万科地产的许多后勤职能，所以虽然它本身可能没有赢利，但万科地产对它是有很大额度的补贴，因而完全可以衣食无忧。二是万科物业发展有限公司，它管理的项目大多不是万科开发的项目，补贴自然是没有了，但由于万科品牌的优势，它具有一定的赢利功能。另一类是中小型物管，它们生存的两大法宝，一是商业配套收入。由于物业管理费偏低，发展商可能会有所补助，给一些配套设施让它们去创收，二是降低服务成本，这就会影响服务质量，所以这类物业管理企业往往是与业主发生纠纷的那种企业。规模小，成本低，这恰恰是它们的生存之道。第三类是从属类物管，它们大多数不具有自负盈亏的职责。它们只承担地产企业一个部门的职能，在经济上则完全是靠地产企业进行补贴，这样的企业大多数是亏损的。

　　肥水不流外人田

　　物业公司的发展往往受限于开发商。尽管从名义上讲开发商与物业管理公司是完全独立的，但实际上，物业公司还和房产开发商的关系千丝万缕。北京的小区管理办法规定，在业主大会和业主委员会成立之前的前期物业公司，由开发商指定。2003年9月1日《物业管理条例》出台后，则要由开发商通过招投标的方法进行公开招聘。

　　“但实际上，这也是一种变相的指定。几个公司参加招投标实际上是作秀，流于形式。聘谁不聘谁，由开发商说了算，物业交多少钱，也由开发商和物业公司说了算，业主只有交钱的义务。实际上这就是物业纠纷的根源。”何永强说。

　　而一些开发商不愿“肥水外流”，自己组建物业公司已是“公开的秘密”。

　　据了解，在北京市2841家物业公司中，这样企业在2004年是40 %多，到今年6月份已经达到50 %多。

　　目前被建设部评定为一级资质的京城物管公司，约有一半是属于开发商组建的。比如，燕侨物业管理公司和北京天鸿宝地物业管理经营公司是由天鸿集团组建，中房集团北京物业公司是由中房集团组建，北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司则由万通组建。

　　一项权威统计显示，目前全国2万家物管企业中，70%属于开发商办的，20%属于房管所改制或后勤单位改制，纯粹意义上的专业物业管理公司仅占10%的份额。一位接受采访的律师说，“大的开发商对政府都能施加某种程度的影响。”

　　“可喜的是北京物管市场呈现了新特点，随着开发商品牌意识的提高，他们将逐步丢弃“自建自管”的观念，把项目交给专业物管公司；其次是国企改制将使房管所脱离政府部门，成为自负盈亏的企业实体，行政事业单位的后勤服务社会化为物管企业的发展提供了难得的机会。”何永强说。

　　值得一提的是，外资物业公司的内资项目已占到其业务总量的相当份额，而为了提高本土化程度，外资企业越来越多地采用合资方式来降低成本，规避市场风险。物管市场正在呈现出一种内外资互补效应的趋势。

　　寻找发展新引擎

　　中海物业北京公司的总经理耿万岭介绍，在上世纪90年代初期，部分国外专业的物业管理公司已逐渐察觉到中国内地对物业管理服务需求的扩大，并开始提供专业化及国际一流的物业管理服务。其中包括：怡高物业服务有限公司、世邦魏理仕、第一太平戴维斯、戴德梁行物业管理有限公司、东亚物业管理有限公司、嘉理物业服务有限公司、卓德物业顾问有限公司、威格斯物业顾问管理有限公司等等。但是，这些公司在中国内地的发展过程中，均因为文化和生活方式的差异遇到不同程度的阻力而受到影响。但这一影响必然会随着时间的积累而逐渐淡化。

　　在走访不同类别的物业项目、物业管理公司、开发商、业主和有关专家之后，新华信市场研究咨询公司在调查结论中表明，地产开发商从自办物业转向同品牌物业公司联手做市场，已经成为新趋势。

　　目前，中国内地除万科在全国十几个城市管理着1200万平方米的物业，中海、金地等少数企业物管面积超过600万平方米以外，大部分物管企业平均管房面积偏低。西部地区最大的高新物业管房面积也就200多万平方米。由于物管企业普遍存在着企业规模小，专业人才少且分散，难以发挥群体功能和综合实力，绝大多数企业经济效益差，亏损严重。

　　据了解，目前已经打入中国的国际知名物业服务品牌企业，即使规模较小的香港戴德梁行物业顾问公司，也有125个办事处，管理着1000万平方米物业，收入20亿元人民币，全球覆盖率达到5%，所属员工3000名，人均年创收67万元人民币，人均管理面积3万平方米。而国内可与国际知名物业品牌相比的只有管理面积和办事处以及员工人数，其他则相去甚远。但这恰恰说明国内物业企业管理的楼盘含金量不高且劳动生产力较低。所以国内物业行业，要想提高劳动生产力，降低成本。只能是通过市场机制走企业整合之路，进行规模化、集团化经营，才能使物业行业做大做强成为可能。

　　“破产与兼并将是今后物管市场的主旋律。目前北京市各类物管企业的发展水平差异较大，随着市场的逐步规范，会导致两种情况的产生：一是经营规模小、服务水平差、信誉低的物管公司因不能适应市场变化，最终破产倒闭；二是这些公司被实力较强、具有专业服务水平的物管企业兼并。”

　　对于未来物业管理的走势，业界认为，市场的成熟推动着物业管理服务模式的进一步演变。物业管理服务中纯粹的顾问式管理将在2008年之后逐渐消失，市场上将只存在开发商自管和独立物业管理的方式。

　　背景资料

　　物业纠纷有法可依

　　《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。

　　草案规定：第六章专门设业主的建筑物区分所有权，共15条，就专有部分所有权、共有部分权利、建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房、会所、车库的所有权确定、业主委员会、业主会议的权利、维修基金的权属及其使用、共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配以及争议的解决等都作了较为明确的规定。

　　不同声音：现在有的地方碰到这样的情况，开发商把地下车库卖给了业主，有业主告到了法院，说买房的成本里已摊进了车库费用，怎么又买一次？当小区的停车位被约定为房地产开发商或建设单位所有时，房地产开发商或建设单位将以高租金或高价格，向小区业主、住户合法地获取高额的经济利益，直接损害小区业主住户的应有的合理利益。

　　专家意见：建筑物区分所有权是指每一个区分所有权人，即每一个业主，对自己的房屋的专有部分所享有的专有所有权，对共有部分所享有的共有所有权，以及管理整个建筑物的权利。它是由这3种权利构成的，专有所有权、共有所有权和成员权构成的复合性权利。

　　对于会所和车库的归属，一直有争议。草案规定有约定的按照约定，这是为了适应实际生活中，很多情况下车库属于开发商重新进行开发的部分。

　　草案的规定是对于业主所享有的区分所有权一些权利保障最根本的规定。如果侵犯了业主的区分所有权，就可以按照物权保护的方法，向法院提起诉讼。物权保护有各种方法，承认你的权利，排除妨碍，甚至恢复原状，赔偿损失，物权法的规定，应该说进一步明确了业主维权的法律依据。

　　对于停车位的归属，大多数情况下占用的是建筑区划内的道路，草案中已有明确规定，道路属于业主共有，因此停车位理所当然属于业主共有。

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