近日，福州某市中心楼盘宣称欲在明年推出大户型精装修楼盘，仅装修造价每平方米就达到4000元。据悉，这是继两年前世茂外滩花园的大户型精装修之后，福州又一个试水精装修的大户型楼盘。

　　有业内人士指出，大户型精装修房的推出，预示着福州房地产市场的竞争上升到一个新阶段。

　　现象　小户型扎堆大户型试水

　　这两年，精装修的字眼频频出现在小户型楼盘的宣传上。从去年的51公馆，到今年的华林中央公馆、中庚·财富天下、阳光·假日公寓，都以精装修房(如图)上市销售。

　　虽然精装修房的单价比周边的楼盘贵上几百元，但都受到市场的普遍欢迎。购买中庚·财富天下的林女士称，精装修小户型价格虽高，但是总价尚在承受范围之内，而且可拎包即住，无论是自住还是投资都省心省力。

　　其实，小户型精装修由来已久。从2005年开始，中城·名仕汇等小户型住宅都以精装修面市，到了今天，无论是开发商还是购房者，对精装修小户型的接受程度都比较高。

　　相比较小户型精装修的流行，90平方米以上的大户型装修却鲜有人尝试。记者了解到，2005年，福州世茂外滩花园3号楼王以精装修面市，一时间在市场上引起广泛关注。虽然有此前阵，但大多数的开发商仍持观望态度，暂不予跟风。同年，三盛的开发商也曾在三盛·果岭拿出二十多套面积约108平方米的户型作精装修房尝试推出，每平方米只比毛坯房贵600元钱，但在这些精装修房售完后，三盛后期的项目还是以毛坯房面市。近两年来，福州市场上再无大户型精装修房面市。

　　近日，记者在采访中获悉，福州某开发商欲打造市中心高端住宅，推出140平方米以上的大户型精装修房，每平方米的装修造价都在4000元以上。但记者向该开发商求证时，该开发商没有正面回答，只是称项目定位为豪宅，精装修只是在考虑之中，言语颇为谨慎。不难看出，大户型精装修房试水福州，市场接受程度如何，开发商亦在权衡之中。

　　探因　高总价让人却步

　　记者观察到，无论户型多大，冠以精装修的楼盘，大多以高档为主，价位会比周边的毛坯房高上几百元到千元不等。据了解，市场上推出的精装修户型，每平方米的造价从600元到1000元不等。

　　精装修小户型的市场接受程度高，一方面与小户型的市场需求有关，购买小户型的多为投资型购房者和都市年轻白领，这部分消费群体无论是从时间上还是精力上都无法去进行复杂的装修工程；另一方面，小户型的面积较小，即使加上精装修的价格，总价仍在可接受的范围，这也是市场上对精装修小户型普遍接受的一大原因。

　　而对于精装修大户型而言，购房者等于一次就要交齐购房款和装修款，按照目前福州的房价计算，买一套大户型精装修房需要近百万元。考虑到购房者的心理接受能力，许多开发商不敢轻易推出精装修房，若销路不畅，无疑是个不小的包袱。

　　难做个性化菜单

　　“一千个人装修，就有一千种风格”，对于装修业主而言，他们都会最大程度地追求家居风格的个性化。然而，精装修很难满足购房者的个性化需求。

　　据了解，目前福州市场上有两种精装修模式：一种是全包式的，硬装修部分加上家具、家电一应俱全，真正实现拎包入住；另一种则是完成硬装修部分，家具、家电则需另行采购，即软装饰部分由购房者自行完成。一般来说，开发商都会定制几种菜单以供业主选择。

　　尽管提供菜单式装修，但极可能出现吃力不讨好的现象，业主总会按照自己的意图修改增减项目，这样极易出现工程失控现象。再次，真正的成品房应设计、建造、装修一体化，但设计、建造、装修脱节的现象，即使住宅实现了精装修，仍可能因户型的缺陷引起业主不满，拆东墙、补西墙，无形中增大了开发商的成本和难度。

　　质量苛求开发实力

　　在目前福州已交房的精装修房中，已出现部分质量返修的问题。一个不愿意透露姓名的物业公司老总告诉记者，开发商在做精装修房时对售后问题没有考虑妥当，以致维修时都是物业上门服务。虽然精装修房的业主一提出质量问题，物业就给予维修，但如果损坏问题较大，物业也没辙，只能找开发商，不但给业主生活造成影响，同时也影响楼盘品质。

　　一些开发商在接受采访时也坦言，由于精装修房的环节复杂，操作难度、管理成本成倍扩大，出现这样那样的问题也在所难免。有业内人士指出，精装修楼盘开发的产业链目前并没有真正形成，如果经验不足，很容易出现问题。三盛·果岭的开发商就告诉记者，之所以没有在后期推出精装修房，主要是投入的精力太多，自己又是开发商又是装修公司，一种身份两种角色，要为业主考虑种种细节，甚至于一根螺丝钉，售后服务还需要跟进，这非常考量开发商的实力和耐心。

　　相关政策欠明朗

　　虽然建设部在2002年就正式颁发了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，推荐给全行业的房地产开发、设计和施工单位参照执行，但到目前为止仍只是指导意见，精装修房的最后验收标准尚未出台。

　　同时，有开发商指出，“90～70”的限价政策容易导致毛坯房的盛行，但精装修又是政府明令要进行的一个举措，这二者之间的矛盾说明国家的政策目前还处于调整期，既要压低房价，又要给开发商留出足够空间，因此很多内容尚未完全公布。

　　上个月，国税总局特别针对江苏省财政厅专项请示作出了批复，“房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。”这项政策的出台，无疑会对初露端倪的精装修房造成不利影响。有业内人士指出，如果装修费用计入购房总价来征收税费，很有可能让一些普通住宅变成高档住宅，从而增加契税的缴纳。一开发商指出，从目前来看，精装修房合同可以与购房合同拆分开来签。“但是如果只签一份合同，按照总价款缴纳契税，契税多缴了，而贷款额度也提高了；如果签订两份合同，契税是规避了，但是贷款时银行只认一份合同，装修部分则享受不到低息贷款。

　　不难看出，精装修房的相关政策并不明朗，还存在着政策风险，这也是开发商对精装修房不愿涉足的原因之一。

　　趋势

　　市场“分水岭”做精装表现实力

　　精装修房(如图)的推出，实际上是房地产市场竞争到一个新的层面的表现，是实行差异化战略的具体表现。这从目前福州地产市场上推出精装修房的开发商，如世茂集团、中庚集团、阳光集团可以看出，打造精装产品是品牌开发商的实力体现。

　　业内人士认为，品牌开发商借助丰富的开发经验、较高的市场知名度和美誉度，选择做精装修房，主要是为了提高楼盘性价比、树立品牌形象、最大程度实现楼盘的附加值。因此，有开发商说，目前，敢不敢做精装修房已成为考察开发商实力的一个“分水岭”。阳光集团的有关负责人称，现在新建住宅越来越高档化、精品化，精装修保证了此类物业由内到外都具有较高的品质，是迎合时代发展潮流和目标消费者需求的。同时，随着住宅产业化进程的加快，装修装饰行业逐渐成熟和壮大，这为精装修提供了现实基础。

　　建筑节能绿色精装“挑大梁”

　　7月初，国务院就《民用建筑节能条例(草案)》征求意见，其中绿色住宅必须是绿色精装修房，业内人士称，随着《草案》的实施，建筑节能标准的强制执行必然导致装修建材领域一场大的变革，绿色、环保、节能型装修必然代替传统的装修，绿色精装修将占据市场主导。

　　就目前而言，毛坯房仍然在市场中占有主导地位，全国90%住宅交房时是毛坯房，而国外，精装修房的比例已经达到了80%以上。

　　有专家指出，不少消费者买了毛坯房之后，还要进行一次装修，首先就造成材料上的浪费，比如将线路、水管重新排一下；其次装修前后也要花大量的时间和人力，所以，在创建节约型社会的过程当中，“拎包就能入住”的精装修房应当得到提倡。

　　对于购房者而言，精装修住宅的好处不言而喻，首先，精装修可以有效避免自主装修的烦恼；其次可以保证入住初期的居住质量，一些早期入住的消费者经常会受到左邻右舍装修时的噪音及粉尘污染，而精装修可以避免此类情形的发生；第三，精装修可以提高效率减少装修成本，一般来说，精装修都具备集团采购、规模化运作，降低了装饰材料的成本，购房者在获得实惠价格的同时，省却了时间、人力成本。

　　业内人士指出，随着建筑节能推进速度的加快，以及市场对绿色环保住宅的呼唤，节能标准的毛坯房正面临着被市场淘汰的危险，绿色节能的住房必然是精装修的房子。

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