万科、华润等地产大鳄运筹于榕之际，也正是福州一线地产商谋求本地扩张之时。

　　泰禾集团圈地2000亩，“泰禾·红树林”等项目在榕陆续公开亮相；三木集团除五四北“家天下·三木城”外，马尾千亩“水岸君山”即将亮相；顺华集团回师福州推出第一力作———世纪景城；冠城集团收购华事达地产，“华事达·梅亭居”易主；融汇集团今年下半年将有大手笔项目推出……融信集团、世欧地产、中庚集团，金辉集团等公司高层都透露，已筹备好资金，瞄准福州下半年土地市场。同时，记者了解到，金辉、融汇、福晟等品牌开发商也都做好了土地储备工作。

　　现象

　　“大本营”里扩“版图”

　　这些年，福州地产商在异地扩张之势迅猛，然而，在跑过不少城市之后，许多开发商还是“悄然回归”将福州定为自己的主战场，目前，这种趋势愈发明显，而且不少有实力的开发商还积极备战，打响本土扩张的口号。

　　“虽然去年中庚集团在大连拿了千亩地，前一段时间又在江苏盐城拿了块地，目前准备开始运作，但是中庚集团开发的重心始终是福州市场”。17日，中庚集团执行总裁黄海雄接受记者采访时表示，目前中庚集团已经做好下半年拍地的准备，加大自己在福州的战略储备地，以保证中庚在福州房地产市场的开发速度及影响力。

　　与此同时，融信集团高层亦透露，在下半年的土地市场中，争取拿到千亩开发用地。据了解，融信集团旗下的福建融信房地产开发有限公司自创办以来，仅仅用了两年半时间，土地储备近千亩，总投资额60个亿，储备开发量超百万平方米；所开发的“融信第一城”、“融信西班牙”以及“世欧·彼岸城”等项目，一经推出就取得良好的市场反响。融信集团高层人士表示，融信地产要继续扎根福州，打响融信品牌，因此在下半年的土地拍卖市场上必有大动作。

　　据记者了解，金辉、融汇、泰禾、福晟等品牌开发企业都将根基继续扎稳福州，他们都表示，除了现有在开发在售项目外，还将继续关注福州的土地市场，以延续自己在福州的品牌。至于到外地开发，则是出于福州土地无法满足其开发量而做出的“被迫”之举。

　　探因

　　需求旺盛持续性强

　　走了一圈又回来，福州开发商为何再次看重本土市场？

　　“福州市场的需求量大、购买力强”，黄海雄一语道出个中缘由。他告诉记者，与其他城市相比，福州的房地产市场购买力一直较旺。

　　从福州的房地产市场发展来看，这几年是开发商的“黄金年”，市中心的楼盘基本不用做广告就可以在短时间内售罄，而品牌开发商的楼盘几乎都在开盘时就出现“抢购”现象，销售业绩屡屡刷新，一个楼盘在开盘后进入自然销售状态再到尾盘销售都只要数月，而房价节节攀升。

　　据本报福房指数的统计，去年福州住宅成交量为594.13万平方米，今年上半年福州住宅成交量为202.84万平方米，不难看出，福州住宅的需求量一直都非常旺盛。

　　据一地产营销人士介绍，除了福州本市的购买力外，很大一部分买家是福州八县的以及华人华侨。他分析认为，福州这几年城市发展迅猛，再加上其在海西建设中的地位凸显，而福建省历来是华侨较多的省份，因此许多华侨看好福州纷纷回国置业，八县的人争相入户，购买力强劲。福新路某楼盘的一位销售小姐称，该楼盘有近九百户，其中有60%的购买者是八县的，20%是华侨购买的。

　　正是因为有这样的需求量，许多开发商都看好福州市场。

　　土地放量少盈利空间大

　　“与其他城市相比，福州土地市场量一直把控得较好，每年的土地放量都在3000至4000亩左右，因此开发量都保持在一定的范围之内”，业内人士王先生分析，这样的开发量造成市场“供不应求”，这也是众多开发商看好福州的原因之一。

　　王先生称，全国其他城市土地放量大，每年的开发量多，竞争激烈，房价上涨较慢。而福州市场需求旺盛，只要“有地”开发，都能保证一定利润。因此，许多“走出去”的开发商在数年之后又回到福州，重新开发新项目。而一些本土的开发商更是想扎根福州，做大做强。

　　黄海雄称，在今后的3至5年内，福州仍是中庚地产开发的主战场。而在做好福州项目的前提下，中庚才会选择谨慎的“外扩”。融汇、福晟的相关负责人称，他们一直在福州选择合适的地块进行新项目的开发。

　　融资渠道多扶持力度大

　　据央行《2004中国房地产金融报告》显示，房地产开发资金来源中，自筹资金间接来自银行，即自筹资金主要是商品房销售收入转变而来，这部分资金主要来自个人住房按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中70%来自银行贷款；定金及预付款中有30%来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，因此房地产开发对银行信贷依赖度过高状态短时间内难以改变。

　　从目前来看，房地产开发企业的融资渠道仍未有多大改变，开发资金仍是以银行为主。一地产界人士称，与其他城市相比，福州的银行除了对开发企业的资金支持外，还有许多衍生的金融配套服务，因此相比较而言，更有吸引力。

　　除了银行支持外，福州的开发商融资渠道相对而言更具多样化。业内人士分析，福州地处侨乡，民间资本雄厚，福州的中小房地产开发企业从介入房地产开发市场开始，就一直没断过民间融资这一渠道，现在又呈现民间融资加速的态势。业内人士称，民间资本实力强，一直在寻求有效的投资渠道，但一直以来缺乏有效的投资渠道，虽然今年上半年股市飘红，但是股市充满不确定性，他们认为将自有资本投入到固定资产上，可以保值增值，这是目前最好的投资。因此，大量民间资本流入房地产市场，让房地产开发企业可以迅速融资完成项目规划开发。

　　后市

　　供应有限土地之争更激烈

　　今年上半年，福州土地供应量少，这已成为业界不争的事实。

　　业内人士分析，有关部门出于宏观调控的考虑，在推地过程中较为谨慎，因此土地供应量每年都有所把控。而且福州规定土地供应推向市场的地块必须保证是“净地”，所以无论是新地还是存量土地，在进入土地市场之前都需要有一个“搜地”的过程，因此供应周期变长，土地供应量在上半年会有所减少。

　　据统计，今年到目前为止，福州土地放量350亩，这一数据与前两年相比大大减少。虽然上半年土地供应量少，但是从前两年土地供应量来看，大都保持在3000至4000亩，因此，大多数的开发商都看好下半年的土地市场。

　　不少品牌开发商要备战榕城，首要的任务当然是拿地。据记者了解，目前福州几家大的开发企业储备用地都所剩不多，有的甚至没有。融信集团的有关人士透露，目前融信下半年还有200亩的别墅用地等开发，除此之外已无地开发，只有通过今年下半年的拍地再取得项目用地，因此下半年的土地拍卖将考虑大宗地块，以备两年开发用量。中庚集团下半年开发中庚城后，土地储备量只有500亩，而如果今后三五年都想扎根榕城的话，中庚集团每年的开发量以50万平方米的速度递增，下半年也要尽可能地拍到大宗地块，才能保持开发用量。金辉集团目前也只有两幅地块，分别是2005年和2006年所拍地块，约900亩，根据开发周期来看2005年所拍700亩地块今年底也要正式运营，到明年储备用地也就不多了，因此下半年也要在土地拍卖市场上争一席之地。

　　有业内人士认为，如果万科等地产大鳄计划在福州发展，势必将加入福州的夺地大战，到时福州土地拍卖市场上将上演一场更精彩的土地之争。

　　门槛变高

　　市场竞争造就“寡头”

　　“现在我拿地越来越难了，一方面是不断上涨的地价，另一方面则是实力开发商的竞争”，日前，新店一小开发商在接受记者采访时无奈地表示。记者亦从福州土地拍卖市场观察到，每次有大宗地块拍卖时，都只有为数不多的几家开发企业挂牌竞拍，一些小开发商单单是土地拍卖金都无法筹备。

　　“从福州房地产这10年的发展来看，门槛越来越高，原来一个项目500万元资金即可，到现在随便一个项目都是过亿，而5亿元以上的项目越来越多”，地产人士王先生称，福州房地产已在两三年前进入洗牌时代，一些小开发商逐步被淘汰，而有实力的品牌开发商则愈做愈强。有业内人士预测，今后福州房地产市场将会出现四五家品牌实力开发商的“寡头”现象。

　　虽然会出现几家地产企业“垄断”的现象，但是今后房地产市场仍会进入精品时代及品牌时代。地产人士陈文成称，虽然现在房地产市场仍是卖方市场，但开发商也必须细分产品，将产品做细做精，否则再旺盛的需求量，也会因为其产品的不对路而无法打开销量。不论是万科、华润这些知名地产企业入驻福州，还是福州本土企业，都必须遵循这个市场规律。而房地产发展到现在，已从早期的价格、规模、项目竞争到今天的品牌之争，品牌观念已深入人心，品牌已是房地产企业的核心竞争力。

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