核心提示

　　3个月以前，福州一知名地产公司因业务扩张，欲在五四CBD内寻找一4000平方米的办公场所未果，不得已败兴而归。业内人士指出，因五四路附近近年没有新建楼宇，随着CBD效应的凸显，存量写字楼已逐渐消化完毕，供不应求。

福州的快速发展引来了大量公司入驻

五四路是福州高端写字楼聚集的地方

　　就环球广场而言，2006年8月份，其入住率为85%～90%，每平方米租金为60元／月，售价为7000元／平方米；现在入住率已达99.9%，每平方米租金为70元／月，售价8000元／平方米。所有的一切都在传递着一个信息：这座城市的“五四CBD”逐渐成熟，并随之带来了“楼宇行情”的节节看涨。

　　【现状】空置近零CBD落脚点难觅

　　看着今天五四路一带写字楼租赁行情的火爆，很难想象这一带楼宇2000年至2004年惨淡经营的境况。业内人士告诉记者，CBD向来是地产兵家重地，但前几年，许多开发商出于资金回收和市场销售等原因，在福州CBD建起了诸多小户型公寓和居住型楼盘，削弱了本来就不足的商务氛围。但近年来随着CBD效应的显现，“楼宇经济”进一步升华，又引来了“总部经济”，高档写字楼办公场所的可供给量越来越少，租金也就自然“以稀为贵”而水涨船高。

　　宜发大厦是福州市的一座高档写字楼，33层的高楼里却仅有12个业主，而且来头个个都不小：国家开发银行福建省分行、福建省邮电设计院、汇创集团、金鹰国际集团……“我们一开始的定位就是高档次、有实力的业主才允许进驻，而且全部是出售不出租的。”其物业管理公司有关负责人告诉记者。

　　记者了解到，除了宜发大厦外，在福州市一百多座高层商务商贸楼里，聚集了数以万计的法人单位，2006年的总营业额达到200亿元以上，其中全年营业额超过亿元的30座。比如中山大厦和环球广场2006年的营业收入都分别达到10亿元以上，而仅环球广场内就有惠普、飞利浦、马士基物流、肯德基等名头响当当的“业主”；天福写字楼则是座名副其实的“酒楼”，长城干红、洋河大曲、古井贡、泸州老窖、五粮液、郎酒、茅台等中国名酒在福州乃至在福建的批发贸易业务，都在该大楼内。近日，东亚银行首席代表陈建阳在寻找福州办事处写字楼时，遇到了一个难题：环球广场、宜发大厦等高端写字楼几乎租罄，五四路一带虽还有部分写字楼闲置，但在配套上却满足不了外资企业的需求。虽然不少在建楼宇提出了智能化、信息化的概念，但离其建成封顶还有两三年时间，要找到一处适合外资企业的写字楼太难了。

　　【现状】租金普遍上涨20%～30%

　　“这几年来福州办公用房的可供面积一直在下降，主要是此前空置太多了，这两三年来办公楼基本是在消化历史空置率。”福州市建设部门的一位专家说。但今年以来，全球领先的互联网解决方案供应商思科将办事处选址福州五四路，世界航运旗舰马士基将福州分公司落定五四路，全球最大的企业软件公司甲骨文公司正式落户五四路中央商务区，惠普、飞利浦、肯德基等把区域总部先后定址福州五四路，旺盛的需求，使得五四CBD内的楼宇“身价倍增”，租金大幅上涨。

　　由于需求旺盛，五四CBD内的楼宇租金已大幅上涨。就环球广场而言，2006年8月份，其入住率为85%～90%，每平方米租金为60元/月，售价为7000元/平方米；现在入住率已达99.9%，每平方米租金为70元/月，售价8000元/平方米。纵观五四路CBD商务一条街，“楼宇经济”效应已经不断涌现，鼓楼区街道办事处一位负责楼宇推介工作的工作人员告诉记者，五四路在建的“闽侨大厦”、“中旅城”、“数字总部”等，都定位为甲级写字楼。“2000年后，行情逐年看淡，连续走低，到2004年左右每平方米在20～25元。而从2005年初开始至今，又上升了15元/平方米，升幅大概在50%左右。”国际大厦管家福州安捷物业有关负责人告诉记者。与国际大厦的情况一样，中山大厦、世纪金龙大厦等写字楼租金也出现了同样程度的大幅上扬。据了解，目前五四路中央商务区的写字楼行情基本都在50～60元/平方米，与2004年相比，基本都上涨30%以上，而且这样上扬的牛市行情仍在看涨。昨日，记者从国际大厦、中山大厦、环球广场等福州最中心商务区写字楼的物业管理部门了解到，目前这些写字楼已没有小面积的空闲物业供出租，“按我们的初步统计，现在鼓楼区五四CBD写字楼空置不到5%左右，而且这还是个动态的比例”。

　　不仅租金上涨，由此带来的GDP增长也不可估量。今年6月，福州市有关部门的最新统计数据表明，50家“全球500强”、32家“全国100强”已先后驻扎五四路中央商务区。如果进展顺利，到2008年，鼓楼区将在五四CBD再引资300亿～400亿元，培育30幢年营业额超10亿元的楼宇。随着完成目标倒计时的开始，福州第一次如此近距离地感受到“楼宇经济”带来高增长GDP的惬意。也难怪有人形象地把“总部经济”称之为“脑袋在里，手脚在外”，以此说明这种经济形式的巨大辐射力。有关统计数据显示，一座高级商务商贸楼所创造的效益约与城郊7.8平方公里范围内所产生的经济效益相当。

　　【剖析】CBD重心造就写字楼热圈

　　不能忘却的是，讨论五四路和东街口“写字楼经济”的此消彼长，其实也是在观察福州CBD的转型和产业格局的变迁。

　　和五四路相比，在福州最早提出商业CBD概念的是东街口商圈。因为特定繁荣的商业基础，东街口在相当长一个时期内保持着领先优势。上世纪90年代初，福州的写字楼大多还是围绕东街口繁荣的商圈而建，新都会财经广场、畅安大厦、宏扬新城、利达大厦等写字楼成了那一时期东街口商务中心的代表建筑，而这种“扎堆”“凑热闹”的发展趋势，显然更使东街口商贸和商务混居，因繁而至乱，不堪重负。2003年数据显示，福州鼓楼区拥有10层以上的商贸商务楼宇130座，其中空置面积高达百万平方米以上，税收收入比例仅13%，大量社会财富被沉淀。

　　直至福州五一五四路修建完成，五四路西临福州繁华的商业街八一七路，东临六一路，南边紧挨着五一路和五一广场，离省政府、市政府也很近，优越的地理位置，既可以聚集人气，发挥中央商务区核心带动和辐射作用；又可以在功能区设置中与周边街区实现合理分工，优势互补。2004年，福州鼓楼区经过多方调研，明确了发展五四CBD的目标，《关于加快楼宇经济发展的意见(试行)》出台。在确定了五四路CBD中心商务区一年之后的2004年底，楼宇经济摇身一变成为鼓楼区经济发展的最大亮点，前三个季度入驻项目935项，对接闲置楼宇20多万平方米，总注册资金约23亿元；到了2005年，鼓楼区年营业额超过亿元的商务(贸)楼更是达到了29幢之多……在不到一年时间里，福州鼓楼区写字楼的销售租赁热点也因CBD中心点的日趋明确而凸显爆发力。

　　3年后的今天，看到五四路上鳞次栉比的现代化楼群的办公密集程度，没有人会再怀疑它在福州这座城市的CBD地位。“福州看鼓楼，鼓楼看五四”，五四路“写字楼黄金期”日益显现的事实，证明了其将逐步与飞速发展的经济融为一体的明天。此外，国家开发银行福建省分行等大量金融机构在五四路一带的密集布局，也为它积极面向全国甚至全球开放市场门户创造了更有利的金融条件。

　　五四路的强劲发展和当年东街口写字楼GDP概念的相对温和，更加定位鲜明地让那些独具优势、见多识广的跨国公司无法抵挡其CBD的魅力，纷纷进驻五四路商务中心。“当然，这仅仅是刚开始而已，目前五四路在建的‘闽侨大厦’、‘中旅城’、‘数字总部’、‘东煌大厦’等，都定位为甲级写字楼，推出‘数字总部’的概念。”福州鼓楼区有关官员对五四路CBD的发展信心十足。

　　CBD写字楼迈入黄金期

　　“从国际上的大环境来看，总部经济在世界的影响最大，总部经济也是做强做大一个城市的重要象征。”鼓楼区有关负责官员告诉记者，随着近两年的发展，楼宇经济对鼓楼区经济发展贡献越来越大，最新数据显示，总营业收入超过10亿、税收超过2000万的楼宇已经超过30座。

　　福州CBD面临扩容课题

　　据介绍，“楼宇经济”是一种“隐藏”在商用楼宇中的经济形态，以商务楼为载体，通过招商引资，开发、出租楼宇引进商务企业，从而引进税源，带动区域经济发展。在鼓楼区林立的高楼背后，楼宇经济呈现出生机勃勃的发展势头。目前鼓楼区共有写字楼131座，总建筑面积达到350万平方米，入驻企业涵盖金融、软件、旅游、商贸、物流、社会中介、企业总部等多个领域。

　　最早谏言献策发展五四商务中心区“楼宇经济”的鼓楼区政协常委黄呈辉告诉记者，发展总部经济已成为鼓楼区楼宇经济的“新贵”，近年来入驻写字楼中的总部既包括知名企业、跨国公司带有总部性质的分公司、办事处，又包括兴业银行等大企业总部。仅在环球广场的35层楼宇中，就有137家企业入驻，世界第一大航运公司瑞典马士基航运公司、瑞典ABB开关、香港港龙航空公司等知名公司纷纷将区域性的总部设立于此。

　　“2004年以来，鼓楼区出台了一系列的优惠政策扶持总部经济，比如，每年为鼓楼区地方财政收入贡献200万元以上的企业给予一次性奖励5万元，贡献500万元以上的企业给予一次性奖励10万元等等。包括福州市政府近期发布的《关于境内外企业在福州设立地区总部土地利用问题的有关意见》，将参照上海等发达城市的做法，对境内外企业在福州市设立总部的土地利用问题做出具体规定。这些都有助于全面推动楼宇经济的发展。”黄呈辉说。他认为，发展楼宇经济可以带来的人流、物流和资金流是无法估量的，这也大大提升了福州城市的知名度和经济实力。以鼓楼区为例，今年的工业产值和社会消费零售总额都将超100亿元大关，这与这些“楼宇经济”所产生的聚集效应有很大的关系。此外，“楼宇经济”带来的一些游戏规则和国际惯例也值得我们学习和借鉴，“楼宇经济”的发展，必定引发政府对软环境的精心改造，在营造符合世界规则和国际惯例的市场经济体制、法制环境和加强政府服务职能上狠下工夫。

　　【后市】五四路面临饱和CBD呈“王”形扩容

　　关于CBD扩容的问题，福州市早在2005年底就开始了大规模调研商榷。当时，福州城市建设和规划部门对福州CBD选址有两种意见：一是主张在排尾、光明港一带重新建设福州的CBD；一是主张在五四路现有商务中心的基础上建设福州的CBD。

　　省社会科学院院长严正表示，一张白纸可以画最新、最美的图画。排尾、光明港一带现在还是处女地，重新设计建设有它的长处，但几十个大宾馆、一大批配套设施，没有上百亿资金和一二十年的建设是难以完成的。以福州目前的财力，在处女地上建设CBD难度很大，不可凭空想象，轻易决策。而在鼓楼中心区域中，福州的金融机构高度聚集，宾馆、商店、餐饮、娱乐等服务设施齐全。

　　北京CBD规划院院长柯焕章告诉记者，福州鼓楼建设CBD已经初具规模，但是同北京朝阳、香港中环、上海陆家嘴等CBD区相比还是有一定差距，不过福州有福州的特点，尤其是华侨多，639万的全市总人口，海外人口就超过250万，比例超过1/3，这在省会中心城市是绝无仅有的。福州的消费指数近年来连续多年排名全国前列，这种消费生活习惯也与CBD的发展要求相吻合。福州发展CBD要有自己的特色，不要盲目追风，更不要不切实际地在新区随意进行CBD规划，造成有楼无市的局面发生。严正表示，五四路两侧写字楼现已接近饱和，建议下一步规划五四北路、东大路、湖东路、井大路两侧的楼群建设，引导中央商务区西移或北移。从高速公路出口建设高架桥连线，建桥跨越闽江，顺一条南北路(江中路)高架北上，并延伸向西接入东二环路北段，以缩短鼓楼区、台江区车辆上下高速公路的时间。建议将“南到东大路两侧，东到六一路，西到鼓屏路、八一七北路，北到华林路两侧。沿五四路中轴北可延伸到五四北路两侧，南可延伸到五一北路两侧”的这片“三横多纵组成的‘王’字区域”打造成全省乃至海峡西岸的CBD。

·十年 香港地产发展走出本港 07/07/12

·深圳四分之一楼房被境外人士买走？ 07/07/12

·西安写字楼触底反弹 07/07/12

·2007REITs能否再度上路 07/07/12

·工业用地“狸猫换太子” 07/07/12