有人说，在香港，如果酒店房间的视野超过100米，就是五星级，如果这100米内还有海景，那就是豪华五星级。这足以证明香港这座繁华都市空间的局促。

　　1975年，前殖民地总督麦理浩拨划4.1万公顷——占全港土地40%为法定不准开发公地，分属23个郊野公园。香港只有不到20%的地面是覆盖着建筑物的，另外80%的土地没有开发。700万人口生活在特区20%的土地上，核心区每公顷超过1000人。这让很多游客既窒息于中环、铜锣湾的熙攘人群，又在海洋公园的缆车上赞叹海山天下的壮美景观。也正是因为这样，香港房子多为“小户型”。

　　10多年前，如今炙手可热的“小户型”概念由第一批淘金内地的香港地产商带到了内地。但内地房地产行业的香港经验远不止于此，楼花、会所、代理等都是由他们带到内地。

　　2007年6月，香港地产业的重要指数——“中原城市领先指数”徘徊在55%左右。而10年前的1997年，这一数字曾高踞100峰值。

　　在过去的10年中，越来越多的香港地产商走出了香港这个局促之地，寻找更大的生意场。无论主动与被动，在内地的广阔天地中，香港地产商们以不同的姿势起飞，寻找属于自己的落脚点。

　　占领市中心

　　上个世纪80年代，香港商人开始参与内地房产、基础设施与公建的投资。这种商业行为与爱国情绪互为表里，以半公益的方式回应改革开放的巨大变革。

　　在这个时期，已退出地产生意的霍英东开始在广东南沙埋头造城，而邵逸夫热衷于在大学中兴建图书馆和教学楼。

　　进入上世纪90年代，香港地产商开始通过各种“招商引资”的活动进入中国核心城市。位于北京南四环的怡海花园就是上世纪90年代初期北京市赴港招商而来。更多的大牌地产商开始选择性地进入内地中心城市。有意思的是，他们都喜欢在城市的中心地带营建地标式建筑。

　　1992年，当时供职于东方海外的周凯旋在北京意外地了解到东长安街和王府井的改造计划，她提出了全面开发新东方广场(论坛像册)，并用半年时间，迁走了长安街上20余个国家部级单位、40余个市级单位、100余个区级单位、1800余户居民；又如传说一样，在某个早晨，用15分钟时间，说服李嘉诚为此项目投下20亿美金，轻取4亿港币的酬劳。

　　尽管这个距离天安门1公里的项目不断遭到反对，抗议者认为它突破了限制性高度，过大的体量和蓝色玻璃幕墙伤害了古都风貌。但是在建国50周年之前，东方广场还是开工了，在今天，它已经成为城市的奢华所在。

　　在上海，南京西路的恒隆广场、淮海路的瑞安广场把持了市中心最佳的观测点。在重庆，1996年和黄就在解放碑营建大都会写字楼和海逸酒店，很长时间内，大都会就是重庆写字楼的代名词。

　　气势凌人的建筑和华丽光彩的店铺所构成的香港，一度是内地各大城市试图模仿和超越的榜样。很难说是内地价值彻底的皈依了香港的商业准则和“中环价值”，还是内地高速发展的风潮刺激了香港，让大家争先恐后地加入到同质化的发展模式。

　　香港经验

　　1998年停止福利分房之前，北京市的个人购房比例大概连15%都不到。在这种市场状况下，房地产行业没有市场行为可言。

　　在内地启动住房改革之初，很多的政策都是直接取法香港。比如，商品房土地70年使用权、预售制度以及经济适用房、廉租房模式。

　　在企业层面，香港经理人开始频繁往来于两地之间，随后又各自落地生根。他们在行业理论和市场操作上都给了懵懂期的内地地产业界一次全面地启蒙。

　　2003年6月1日，53岁的邓智仁关闭了信达行代理公司，在网上留下一篇《壮志未酬再未酬》的文章后，彻底退出了公众视野，结束了在内地12年的生意。

　　上世纪90年代邓智仁携利达行从香港到北京，1995年代理万通新世界就赚取了近1个亿的佣金，创下了至今为止代理行单一项目佣金数额的天价神话。邓智仁的操作手法在今天看来十分简单，就是以连续的整版广告，以F117战斗机的形象比喻万通的投资与回报，以压倒性的广告攻势打动客户。

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