特别策划：楼市回眸

　　楼市回眸之房价篇(下)

　　聚焦高房价的背后

　　时光飞逝如电，转眼又到年度的中点。回眸半年来的省城楼市，房价依旧涨势逼人，房子依然需要排队购买。从中心区住宅到第二居所、商业地产和商务楼市场，有着太多的热点值得我们关注。

　　一方面，是不断攀升的房价备受舆论责难，另一方面，高价位运行的省城楼市住宅项目的热销已是不争之事实。房价越高卖得越好，真的应了那句“买涨不买落”的老话，还是在其背后另的隐情？

　　疑问一为什么总是盯紧房价？

　　房价越高卖得越好，不能排除有购买者普遍追涨的心理，但最根本原因还是住宅供应体系的不完善。

　　河北恒实房地产开发有限公司营销总监孟祥建在接受记者采访时说，国家在上世纪90年代最早提出房改思路时，就已明确了“面向高收入家庭的商品房、面向中低收入家庭的经济适用住房以及面向最低收入家庭的廉租房”供应体系。但从近十年的实际情况看，“商品房一枝独秀”是省城也是全国市场普遍存在的情况，面向中低收入家庭的经济适用住房基数最大，但开发量却远低于商品房开发量。让本来该买经济适用住房的人群去买商品房，这既是房价上涨的原因之一，也是别无选择的人们，一边抱怨房价太高、一边又不得不踊跃购买的重要原因。“从去年开始，国家宏观调控政策已将重心放在了健全住宅保障体系上，要求各地加大经济适用住房和普通商品房开发规模”，有业内人士接受记者采访时说，在省城，安苑小区和柳阳佳园两大经济适用住房项目适时推出，仅安苑小区就能向社会提供3000余套经济适用住房，但因为项目开发周期长，分摊在每年供应量并不太大。如果经济适用住房供应在量上没有实质性突破，短期内难以形成市场影响”。这位业内人士对此并不乐观。

　　疑问二炒家真的重出江湖？

　　高房价的背后，是否有“炒房”者推波助澜？这一直是购房者关注的问题之一。

　　“炒家在省城市场一直是微乎其微的，对市场价格不会形成实质影响”，有业内人士接受记者采访时说，在政策层面，期房限转也已从根本上杜绝了炒房行为。

　　“事实上，各开发商在做销售策略时，也是尽可能通过各种手段将炒房人群挡在门外”，北京完美地产顾问企业联合机构董事长超然说，炒家的操作手法是短期内将住宅转让套取价差，这将对楼盘的整体销售策略产生不良影响，开发商对此持排斥的态度。

　　“真正的炒家并不是在项目开盘时排队买房，然后等项目升值后再变现，这不仅在政策层面已禁止，实际获利空间也很有限”，业内人士介绍说，真正的炒家是在项目尚不具备销售资格———即内部认购时购买，然后在项目正式销售时再转卖。因为内部认购的开发商往往是因为急于回笼资金，制订的认购价格远低于市场平均水平，获利空间较大。随着政府对市场秩序的整顿，内部认购正在逐渐退出市场，炒家的市场机会也将随之而消失。

　　疑问三投资人群支撑的市场？

　　“这是一个以投资人群为主流客户的市场，买不起房的人在望房兴叹，购房主流是那些一而再、再而三买房、并将其当作重要投资手段的高收入人群”，是当下流行的市场观点之一。这一观点认为，支持高收入人群持续购房的，是房价不断上涨的预期，一旦房价涨幅低于预期，投资行为退出市场，市场需求必将大幅回落，市场震荡在所难免。“住宅投资其实是一种广义的投资”，河北极艺投资顾问有限公司总经理赵杨认为，人们投资住宅，并不排除其自住需求，此外，人们更看重的是房产的保值和储蓄功能，毕竟住房是不动产，其保值、增值功能相对稳定，这一点与证券存在着本质的不同。可以说，许多人购房并不只是为了获利，当然也不会因涨幅的回落退出市场。

　　“另外有很多人我不认为他是在投资购房”，赵杨说，比如为子女提早购房，许多人在孩子上初中时就为他购下一套房，因为照现在的涨势，等他真需要住房时，怕是已真的买不起了，你能说他是投资性购房吗？“从目前我们掌握的客户情况看，自住客户和售旧购新的客户占市场主流”。恒远置地董事长郭威介绍说，投资行为因楼盘而异，并不是在每个项目都占很大比例。

　　疑问四普涨真的无一例外？

　　在业界众口一词的房价普涨大势下，住宅的投资功能已为市场所认同，但是不是随便一个住宅项目就具有保值增值功能呢？

　　“房价普涨的大势面前，购房者更应关注项目的品质，只有高品质的项目才能经得起时间的考验，与之相反，质价不符的项目，长远来看价格未必只涨不跌”，赵杨说，这样的例子在省会已出现，一个五六年前位于城市中心区的高端住宅项目，当时售价号称超过6000元/平方米，现在周边房价已升至5000元/平方米以上，这一项目的二手房价格反而低于当初的售价。

　　“这是因为其当年价格有虚高成分，产品品质与价格不相符。而现在其周边推出的项目，在品质上已远远超过了它。”赵杨说，高房价对开发商提出了更高要求，那就是一定要做出具有市场竞争力的产品。购房者也要认真挑选高品质的项目，无论自住、投资才能经得起时间的考验。

　　本报记者张君花

　　观点

　　(赵杨)

　　应重新提倡“梯度消费”，凭什么刚毕业没两年的年轻人一定要买新房？完全可以租房，或者买二手房，目前省会二环周边的二手房价格在3000元的比比皆是。噪孟祥建

　　除灰色收入人群外，许多刚到结婚年龄的年轻人，都是双方老人付首付，自己承担月供，有的甚至连月供都要啃老。总在说我国的房价收入比远高于西方国家，却忽略了收入里无法纳入统计数据的部分。噪郭威

　　从去年开始我就拒绝再说房价了，因为关联因素太多，不好说得太绝对。但只要经济是发展的态势，总体而言房价趋势还是上扬。

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