有价无市的局面若持续，必使市场供过于求成交低迷，引发行业洗牌等一系列连锁反应有价无市的市场是失衡的市场、失真的市场。楼价高高在上，未免高处不胜寒，成交量萎缩。价格不能反映商品的价值，也不能将潜在的需求转成消费的行为。高档盘的有价无市若持续下去，必然会发生一系列连锁反应：供过于求成交低迷，开发商资金链紧缩，新项目开发受阻，引发行业洗牌……高档盘的有价无市，就像一记警钟，呼唤市场重归理性，关注更加广泛的、真实的需求。

必然一：开发商资金链紧绷新项目开发将受阻

　　近期，影响到开发商资金链运作的调控层出不穷，除了央行不断加息之外，土地使用税要翻倍、预售款监控期要延伸至大确权等政策即将出台，令对资金运作要求非常高的房地产行业叫苦不已，部分资金实力不足的房地产开发商更是举步维艰。虽然说房价的上涨可以令开发商赚到更多的利润，将更多的钱投入到新项目的运作中，以达到保证资金链安全运作的目的。但如果出现有价无市的局面，资金回收的速度跟不上开发节奏，就很容易出问题。同时，我们不要忘记了被多位专家、开发商都誉为“调控第一杀手锏”的土地增值税清算政策随时都会出台。目前，北京、上海两大城市已经率先出台该政策的相关细则，有专家预测广州也为时不远了。届时，即便是目前被誉为资金实力雄厚的大型房地产开发商，也将面临着“清算”的危机。到时候，能否保证有充足的资金同时运作多个项目将成为他们一个非常头痛的问题，新项目的开发必然在一定程度上受到阻碍。

必然二：行业洗牌竞争加剧

　　从12000元、18000元到20000元，高端楼盘价格增长的速度永远让人瞠目结舌。开盘价越定越高，成交量却越比越小。从五一黄金周至今的市场来看，市场推出的新货量仍以贵价盘为主，买家可以接受的价位与发展商的定价差距拉大，因此市场观望气氛浓厚，成交平淡。业内人士认为，贵价盘有价无市的局面若持续下去，行业调整不可避免。贵价盘违规交易受关注国内闻名的天价豪宅“汤臣一品”是有价无市的典型代表。近日该盘受到上海市房管局的严格查处，具有一定的警示意义。据悉，汤臣一品均价11万元/平方米，参观预约至少需200万元订金，2005年10月开盘至今，网上显示签约3套、签订定金合同3套，同时，网上撤销3套定金合同，撤销率100%，居上海市所有在售楼盘前列。虽然还未知对这类涉嫌虚假欺诈的贵价楼盘开发商将作出怎样的处罚，但是，大幕揭开，此类有价无市的楼盘将备受监管层关注，如果从严惩处，对楼市将有深远影响。据悉，广州也有楼盘交易造假，制造热销的局面，而实际成交有限。业内人士认为，对于高价楼盘应该加强监管，杜绝虚假的购房示范效应，让市场回归理性。贵价盘滞销或引发风暴不少业内人士坦言贵价盘的成交并不理想，而均价超过2万元的高档楼盘更是乏人问津，市场出现中低档楼盘供不应求、高档盘供大于求的局面。地产分析师韩世同担心高价盘的有价无市将引起市场发生骤然变化。他表示，楼市目前累积的宏观调控效应已经很大，在中高端产品接近饱和、低端产品大量空缺的当前，高价盘的滞销是一个警示信号。谁来开发中低档产品？如何控制房供应结构的合理性？有远见的开发商应该发掘和满足中低端市场需求，规避市场风险。有业内人士则认为，贵价盘滞销到一定程度，市场风险集中，则可能出现房价大幅回落的大变化。贵价盘的有价无市，可能会导致部分发展商无法按照计划收回资金成本，因而找寻其它的融资出路，或者通过二级市场转让项目或联合开发，市场的洗牌在所难免。合富辉煌首席分析师黎文江则认为，贵价盘滞销意味着部分发展商应该调整价格以适应市场的需求，同时，市场将越来越被实力型发展商蚕食，但还不会形成垄断。　　

必然三：一手价高催热二手二手交易赶超一手

　　记者在番禺某大型楼盘等待前往样板间的穿梭巴士时，一位中介行的男士过来搭讪，他递过公司的名片，热情地说：一手楼价格高，而且是期房，不如去看二手房，价格低很多，选择也比较多，最大的好处就是不用等上1年才入住。记者从中介行了解到，五一以来，因为一手楼价高而转向二手楼市的买家越来越多。业内人士认为，一手的高楼价已经成为二手成交的重要推动力。根据阳光家缘的市场分析报告，今年1~4月，一手成交宗数同比减少6.9%，面积同比减少13.6；而二手成交宗数和面积同比分别增长15.8%和6.6%，二手成交宗数进一步逼近一手的份额。据中原地产二手组研究主任瞿中奇介绍，因为看到一手的高楼价而转向二手楼市的买家不少，特别是珠江新城和罗冲围等区域，一手楼价相对较高，而二手楼价的上升空间明显，因而二手成交较热。而从全球市场和广州20年来的楼市发展规律来看，二手的份额会越来越大，最终将超越一手。楼市发展一般从一手占优势发展到一手二手齐头并进，再发展到二手占主导地位。满堂红研究部总监龙斌亦认为，高价盘有价无市的现象对于二手是促进，因为一、二手市场存在互动关系，一手楼开盘价订得高，同时供应量小，势必让部分买家转向二手市场。而在越秀、原东山区、荔湾区这3个老三区，二手的成交量早就超过了一手。深圳就是一个例子。深圳的高房价人尽皆知，去年深圳二手成交与一手成交持平，而今年二手成交已经超过一手。另一方面，一手价格的涨幅远高于二手价格，去年一手楼价涨幅24.6%，二手楼价涨幅13.8%，而今年一二手楼市价格的差距加大，4月份广州一手住宅成交均价7581元/平方米，二手住宅成交均价3786元/平方米，价差在一倍左右。随着一手价格的走高，必然把一部分消费者推向二手楼市场。

必然四：开发商进入价格战

　　楼价高涨，成交量出现萎缩，为了回笼资金，开发商必然会进入价格战。一开始，开发商肯定不会明目张胆地降楼价，而是给准业主开出丰厚的“礼品”：有送全屋契税、巨额家电礼券的，有免费送几年物业管理费的，还有送号称价值高达近20万元豪华装修和中央空调的，甚至连花园、菜园、果园、小汽车也摆上了台……如果这些都不能打动准业主，开发商下一步将采取直接措施，例如比同地段同质楼盘价格便宜10%，部分价格低一半，有的则以优惠之名推出特价、一口价，最多的可以比原定价低20多万元。但是，开发商越是降价就越难得到消费者的“领情”，成交量依然难以出现火爆，因为目前高企的楼价至少要下降一半以上才能让普通消费者有能力购买。据调查，目前潜购者对未来房子的预期单价集中在5000~6000元，明显低于目前市场上提供的楼盘8000多元的平均单价。

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