主持人：下面有请几位对话嘉宾和在座朋友进行对话讨论，主题是“引入海外基金合作过程中中国房地产企业遇到的问题和需要注意的事项”，有请对话嘉宾，穆健玮先生、陈诗涛、孙飞到台上就坐。先请穆健玮先生和大家交换一下意见，台下的各位来宾可以就您关心的问题向台上嘉宾提问，我们做一个台上台下的互动交流。

　　穆健玮：大家知道商业地产也好，REITS大家叫很长时间了，一个是海外的资金已经组成了REITS，在国内收购物业，还有一个前两年有公司把境内的物业打成资产包，准备到境外进行资产上市，由于政策性规范，这几种方式处于一定的停滞状态。刚才蔡处长讲了REITS步伐并没有停止，海外基金在境内还处于比较良性的阶段，我们自己的金融没有准备好，为了防止一些游资趁着人民币升值和我们自己金融机构应对措施没有准备好之前进来以后购并我们比较优质的物业，从政府导向来讲，更多的海外基金转向开发环节，并不是说我们不用外资，外资还是积极的因素，还是作为一种长期投资，政府的导向在这一点上是鼓励的，本身也依靠我们自身房地产投资基金的成熟，使之成为整个房地产多元化、国际化、多渠道投融资机制、投融资工具、投融资机构体系里面的一个有机组成部分，所以外资的积极作用不可忽视。

　　反过来讲，在一个以市场主体为依托的市场体系里，我们不要盲目的向外，也不要盲目的向内，有一个主题“一切以合同交易，以法律为依据进行的投资交易行为都是合法的”，从长期政策导向来讲，我相信我们会有更多的金融工具，有更合适的资产保障行为，保障我们国内投资者进行投资创新。也有一个比较好的法律环境，今年我们陆续有几个法出台了，像《物权法》、《合伙企业法》等等法规出台以后使我们有了更多的法律依据，这是一个非常好的法律环境，需要用法律解释的东西现在正在完善，包括国家正在制订的《投资基金法》等等，政府最后的行为不是像过去一样通过很多部门管理一件事情，而是通过委托市场进行管理，企业该做什么呢？企业在这么多金融工具面前，要做到企业自律，不是投机，以其自身有效的资产适应不同的投资方式，这样路才走的通，同时也使企业进入到一个市场竞争的机制里面，发挥市场主体自身的作用，这个是大方向。

　　我们目前也在做一些房地产投融资创新，作为我们公司来讲，我们结合了外资购并。任何东(何东博客,何东新闻,何东说吧)西都不是单一的，如果单一的考虑一个问题，我们自身要对多种投资方式要有清醒认识，同时为未来的同融资建立一个好的体系，过去靠单打独斗，现在要靠专业机构发挥更大的作用，我们要增加横向合作，我们现在在建立资产包，同一种类型的物业可以成为一个资产包，就需要专业的资产管理，开发完了以后有一个合理的退出机制，开发阶段有一个融资渠道，培养阶段我们有一个良好的服务体系，成熟的楼盘，有很好的退出机制，反映了专业化协作的机制逐步形成，市场主体逐步成熟。

　　谢谢！

　　主持人：感谢穆先生为我们做的演讲，接下来有请孙飞先生就这个话题谈谈他的看法。

　　孙飞：这个环节是互动环节，最好跟大家大家互动一下，谈观点的话，我就抛砖引玉，谈一个我的观点，我很早就提出中国的房地产金融要加快房地产直接融资市场建设，建立以信托为主线、REITS为最高端的多元化、国际化房地产金融体系，我多次阐述这个观点，并且很多媒体广泛引用，为什么这么说呢？我说过地产金融的四个逻辑层次，包括商业银行是主渠道，融资方面应该是多元化、国际化的，未来会呈现出什么格局呢？我想应该是银行+信托+REITS+资本市场的组合融资形态，银行的地位不可动摇，中信银行又上市了，特别是四大国有银行都会上市，2006年数据中中国金融总资产46万亿元，商业银行占42万亿元，信托、保险、证券4万亿，2005年年底房地产开发3.07万亿，金融资金在房地产沉淀了5万亿，2005年其他金融工具为房地产做的贡献很少，2005年时候没有企业上市，保险资金根本进不了房地产市场。因此我说银行是主渠道，包括中国房地产报前年对我做专访时候我说中国地产金融理想状态是REITS与商业银行并驾齐驱，但是这需要10-20年时间，除非中国尽快开放REITS市场，现在全球REITS市场总额五千多亿美金，中国房地产信托和REITS有区别，最好REITS专指上市型+权益型。

　　到现在我们要加快直接融资市场建设，在房地产金融方面能担当重任的目前来讲就是信托，信托创新空间很大，包括华侨城又发一个，联华国投也在积极准备做REITS试点，我们中信证券也在准备，他们还不是完全意义上的公募，还是机构上的私募，我还是归到信托这个环节，这是有区别的，信托在未来地产金融创新方面还需要承担主流示范作用，作为REITS市场，周边市场已经开了，香港、新加坡是很好的选择，虽然限外令出来了，作为信托来讲，肯定还会发挥比较大的作用，目前信托公司正在做创新，新两规鼓励信托公司打造成金融控股集团，成为最高级别的资产管理机构，所以信托在中国大有前途，我非常看好信托，我一直在为中国信托业摇憾呐喊。新加坡、香港已经开了REITS市场，虽然出台了限外命令是限制没有实力的公司做REITS，真正有实力的国内公司或者国外机构完全可以真实收购。

　　最后一个组合模式资本市场，开发商要组合运用，万科这种企业四个模式都可以用，中小企业可以找信托可以找银行，同时有更多企业会到海外上市，地产业在资本市场会大显身手，龙湖地产可能会取代碧桂园，龙湖地产今年准备上市，大家一定要跨越式发展；第二矿产资源，另外还有一个渠道就是外资银行，目前已经批了九家全部落户上海，王岐山市长也为北京积极争取，外资银行早就可以提供人民币服务了，2006年全面开放以后，外资银行可以为房地产企业提供更多的开发贷、个人按揭贷款业务，同时还有个人理财业务，目前限定的是一百万存款，但是如果获得外资银行房地产开发贷款期限更长，综合利润更低。

　　主持人：感谢二位嘉宾的发言！谢谢！

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