2005年3月16日，中国央行宣布取消住房贷款优惠利率，并提高个人住房贷款最低首付款比例，而后两年内由国务院总理温加宝签署和颁布出台了国八条、国六条和2007年2月1日正式清算的土地增值税，政府对土地和资金都加强了控制，各界对些政策的出台都十分敏感。国家对同一行业在短短两年内发布多项条例，在建国历史上也是十分少见的，可见中央政府对房地产这个关系到国计民生的支柱企业的重视。而作为房地产行业的参与者，我们又应该从什么样的角度来看待这些变化，能否看到新政给我们带来什么，然后就能够做出什么样的决定。创新--中国房地产业实现和谐健康持续发展的唯一出路。

　　一、政策的出台将会带给我们什么

　　中央政府针对房地产的企业出台了多部政策法规，以期进一步规范房地产，其目的就是使房地产市场发展更为稳定，这点是勿庸置疑。任何时代、任何时期，社会都离不开“时势造英雄”这个恒古不变的真理，而今当政府不断的针对逐渐难以控制的市场一再出招的时候，市场就是一个江湖动荡的年月，群雄并起，处于一个严重洗牌的时代，机会再次出现。70年代西方经济学就提出的马太效应，二八定律，一次次的告诉我们，在一个处于洗牌的市场，强者更强、弱者更弱，这一经济规律将在中国房地产市场尽显无疑。未来只有不到二成的企业取得胜利，能够在这个时期，进一步的扩大自已的疆土，让自已的企业成为霸主，其他的企业都将面临转型或者退出市场。越到混乱，越当形势不明朗时，这时越是蕴藏着巨大的商机，作为企业来说，不论是大型企业，如：万科、金地、合生这样的企业，还是一些中小型企业都不得不面对这样的问题，如何在这样的环境下，获得最大的利润，分得最大的市场。

　　二、通过对比看未来香港VS内地

　　香港

　　香港作为内地房地产企业发展的参考和学习的坐标很多年了，给内地房地产的发展培养和输出了大量的人才。虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港经济的“晴雨表”。

　　战后至现在，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。第一个周期是1946年至1959年；第二个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是1976年至1985年；第五个周期是1985年底至现在。每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7年，最长的是第五个周期，历时21年。

　　在上世纪50、60年代，香港地产行业绝大多数为中小型公司。进入70年代，市区旧楼重建已基本完成，小幅地皮大大减少，工业楼宇的兴建需要申请比较大幅的土地，加上香港当局批租住宅用地呈现大型化发展趋势，竞投需要付巨款，而且新建的项目无论在高度、造价方面都不断提高，超过了势单力薄的地产公司的承受能力，小型公司被逐渐淘汰。房地产业趋向集中，逐步形成了一些较大的集团，而且大地产公司纷纷将公司股票上市，资本实力增强，并通过一系列换股、收购、合并等活动使资本进一步集中。70年代后期，兴建大型屋村的盛行使地产公司规模越来越大。进入80年代以来，香港房地产业已逐渐成为垄断性大集团的天下，虽然经营房地产业的公司有4000家左右，但股票上市的地产公司只100家左右，约占2.5%，在100家左右的地产上市公司中，“长江实业”、“新鸿基地产”、“新世界发展”、“恒基兆业”等最大的10家地产集团的股票市值约占地产建筑类上市公司总市值的七成。目前最大的10家地产集团的开发量约占香港总开发量的80%左右，市场集中度相当高。

　　而这样的局面将会在内地房地产市场发生，随着政府所颁布的规范和法规的不断出台，各地区进入房地产行业的门槛和经营成本越来越大，趋势和香港的七八十年代的市场情况十分相似，逐渐出现了一些房地产龙头企业，有进一步垄断市场的趋势，但仍需要进一步发展，目前内地房地产公司约有3万多家，前10名地产集团的市场份额不到6%，最大的地产集团-万科的市场份额不到1%。内地房地产市场集中度还有相当大的提升空间。但是请注意：这些公司已经通过上市融资，获得了大量的资金，在全国范围内大量收购土地，这种情况将在最近几年内迅速发生改变，对于其他的中小型企业来说，形势迫在眉捷，必须抓紧时间抢占市场，打造自已的赢利模式。

　　在新的土地政策、房地产信贷政策、销售政策等的共同作用下，内地地产开发商优胜劣汰加剧，市场集中度上升，有良好品牌和管理能力、资金实力雄厚的地产公司将获得超常的发展。预计经过10年左右，内地将会形成一批类似“长江实业”和“新鸿基地产”的巨型地产公司。

　　三、转变思维，规避风险

　　1、从传统销售转为自有物业持有经营，成为地主

　　传统商业的经营模式在过去二十年从早期的批发零售、代理渠道到现在的特许经营和直销等模式的出现，发生了多次大的变化。曾经有幸在浙江青田县一个著名的侨乡，见到在批发经济时代著名的温州钮扣大王李先生，在他身上学到了什么叫生意人的眼光。当批发市场的时代进和微利阶段的时候，李先生投3亿元在青田县兴建一座小型水电站。他告诉我，他已经看到未来钮扣批发市场的竞争性，而投资水电站就是建立一个管道，未来水电站建成，只要流水他就有收益，每年将会有巨大的现金流进入他的帐户，他称这个水电站为他的终身粮票。面对看上去如此普通的一位老人家，他所带出来的概念和创新，让我为之佩服。而在我们房地产界，大多数的企业盈利模式仍然十分简单，就是卖房获利，属于短平快的生意，这属于传统行业做批发的类型。现在也有一些企业对于商铺及商务地产，除了出售之外，一般还会长期持有一部分，通过短期固定的租金及长期的物业增值带来回报。对于有眼光、有实力的开发商来说，他们已不再满足于卖房和租房的简单游戏，开始寻求更高难度、更有刺激的自选动作。

　　众所周知，“超前规划、综合开发”模式是华侨城最大的特色，也是华侨城独有的、其他地产商难以仿效和复制的核心竞争力所在。深圳招商地产一向以产业带动房地产开发，在成功创造了“蛇口模式”之后，正在携“产业地产”概念向其他地区扩张，其在广州番禺飞鹅岭开发的金山项目将参照“蛇口模式”，作出一些产业补充和配套的努力和尝试，他们的理念是：华南板块其他地产商做居住，我们做就业，对华南板块来说，应该是一个很好的补充。这种浓浓的“就业情结”，并非对“蛇口模式”的简单崇拜，而是倚重了社区综合开发的国际潮流--通过一种文化纽带，把居住、就业、娱乐、休闲、商业等功能集合在一起考虑而互不影响。华侨城和招商地产这两位超级玩家在他们各自的“2006年度战略暨新品发布会”上，都不约而同地把他们的玩法概括为“综合性开发”，其含义就是不只是单纯地建房、卖房。北京市早在2002年就出台了《北京市土地一级开发管理暂行办法》，但由于融资难、开发商利益难以保证等瓶颈，使得这一办法没有很好地得到落实，随着房地产开发的竞争加剧、公开市场拿地的门槛变高及土地一级开发盈利模式逐步明朗等原因，土地一级开发正在受到越来越多的开发商的关注，北京城开集团的重组预示着市场化的、专业的土地一级开发商的出现。如果说单纯的房地产开发(土地二级开发)的主要风险是市场风险的话，综合性开发(包括土地一级开发)的主要风险是政策风险，如果政策相对稳定，那就是无风险、稳赚钱的开发方式。各地的房地产商是否有机会参与当地城市的一级开发呢，这些值得以后进一步探讨。

　　2、多元化经营，资本风险管理，国际资金的运作

　　中国近几年楼市进入了真正意义上的黄金牛市，但是当牛市到达一定程度时，风险也就慢慢降临，在这里参考李嘉诚王国在经历无数次风浪后反而日益壮大的例子，来分析一下长江实业抗御风险的方法，希望能对国内的开发商有所借鉴.

　　李嘉诚常挂在嘴边的一句话：“保持现金储备多于负债，收入与支出平衡，甚至要有盈利，于稳健与进取中取得平衡。船要行得快，但所面对风浪一定要挨得住！”

　　策略一：财政稳健

　　长实集团基于本身的财务稳固，保持资本负债率于一个较低的水平，通过积极务色投资机会，一击而中，成功的在1979、1985和1999年成功的收购和记黄埔、港灯和南澳洲的ETSA，借着收购合并其他公司的业务为集团业绩增长提供了源源不断的动力。

　　而做为内地发展商，通过引入房地产基金，解决项目发展过程中所遇到的资金瓶颈，2006年11月德意志银行RREEF基金正式控股中珠上城项目50%的股权，就是中小型地产商引入基金的一各模式，使得中珠集团和基金公司优势互补，共同获得利润。

　　策略二：多元化

　　利用李嘉诚最擅长及最熟悉的地产业务建立一个平台，放上回报不同、盈利波幅率不同的业务，并通过各个行业的不同回报期来达到盈利的稳定效果，李嘉诚所涉及的行业有零售、酒店业、基建、电力、保健业和电信业等多个行业，回报期各不相同。

　　如果盈利的业务大部分是短期回报的话，盈利将会波动得非常厉害，风险也会变得相当高。相反如果盈利业务全部是长期回报的话，资金回流就非常慢，容易产生资金周转达不灵的风险。

　　策略三：国际化、跨区域化

　　长和系(香港长江实业(集团)有限公司及和记黄埔有限公司简称)认为，如果将业务集中在某一个区域，盈利就会受到个别环境影响而波动，所承受的风险也相对提高。所以长和系通过国际化投资项目来保持盈利稳定。而长实系(香港长江实业(集团)有限公司)的国际化业务比其他同业的企业高，涉及的行业非常广泛，其中有波动大回报期短的行业，也有波动小回报期长的行业，同时，长和系因国际化的关系也面对地域性的不稳定，同样也利用各个地域来互补不足，结果，风险也大大降低了。例如现在国内的地产巨头，万科、富力都已经将业务发展到全国多个区域，来提高利润，降低风险。

　　3、拿地途径的多元化

　　通过将前端和后端的产业链完美结合，从而可从更多的途径开发房地产。

　　做生意的诀窍就是怎么样以最低的成本采购进来原料和最高的价格销售出去成品，有的企业擅长下游，有的企业专攻做上游，有的企业通过专注内部管理来促进两头。我们可以看到今天世界五百强排名第一的企业沃尔玛，为什么一个以零售业为主体的沃尔玛能够超过雄霸美国多年的、掌握能源的通用GE，成为世界第一。大家有没有想过他凭什么，一个什么都不生产的企业居然成为第一，就是因为沃尔玛打通前端和后端这个产业链，沃尔玛就是一个专注上游的高手，分布在全球的上万家连锁超市并不比别人高明多少，但是他建立好了网络，它把全球采购量的绝大部分放在中国和其他低人工的国家，通过聚焦前端，确保产品比其他地方便宜，获得超额利润。

　　同样，集中采购也成就了中国首富--国美电器的老板黄光裕，将国美的店铺开遍中国各大城市，挤压上游渠道的空间，使得国美能够以最低的价格面对客户。而房地产业将来也是如此，继房地产营销的火爆、眼花缭乱的售楼广告之后，作为房地产最大宗原材料的土地交易开始被各界关注。一是房地产企业内部的部门设置正在发生微妙的变化，继专攻房地产销售的营销策划部唱主角之后，以拿地、战略扩张为核心业务的市场拓展部、战略发展部开始受宠，研究如何能够更好的进入土地市场，形成土地资源优势。二是继铺天盖地的房展、住交会之后，专业的土地会展粉墨登场，如2004年7月11-14日在深圳举行的首届、2005年12月3-5日在上海举行的第二届中国地博会，2006年6月13-17日在北京举行的中国地交会，尤其是2006年5月3-7日在深圳举行的房产春交会上，除了专设“城市土地展”，还由九个省会城市的土地有形市场承建机构联合成立“城市土地有形市场发展建设联谊会”。这些土地会展架起了政府与开发商对话的新桥梁，与其说是政府卖地的“主动出击”，不如说是开发商战略重心转向前端的“需求拉动”。

　　而拿地的概念可以说是无处不在，继概念在房地产营销中所向披靡之后，概念又在土地运营中崭露头角。政府有概念，土地就好卖、卖好价，开发商有概念，土地就好拿、低价拿，谁主动拿概念谁就会获得更大的土地增值，土地交易过程看起来是经济实力的较量，实质是理念磨合的过程。土地是城市的最核心资源，概念是土地增值的核心资本，城市开发需要资本投入，但更是概念显化的过程。曾经，在房地产营销中风光过的“教育地产”、“体育地产”、“公园地产”等概念，已升级成“节事经济”、“会展经济”、“总部经济”、“临空经济”、“游艇经济”等新经济概念，并正在成为拉动地产开发及区域经济增长的核引擎。

　　在近两年更多的企业通过土地的概念进入土地市场拿地，打的所有主题，无一例外都是为了协助政府发展产业经济，推动内需，事实证明，也得到了地方各级政府的欢迎。

　　①创意地产

　　苏州河边最早的创意园区，位于成都路高架旁南苏州路上，90年代由原果品公司仓库改建而成。

　　上海8号桥，位于上海建国中路，其前身是上海汽车制动器公司。

　　目前，中国正以很大的热情投资创意产业，这说明中国政府是有眼光的，因为在世界范围内这都是一个朝阳产业，对中国来说尤其是。现在各地政府都十分支持创意产业园的项目。06年9月李嘉诚旗下集团投资人民币逾20亿元在广州欲打造“动漫网络游戏基地”。珠江恒昌在西安为高新地产策划的“高新区创意产业园”无不是在配合政府产业需求的前提下所研究的项目，通过创意产业的发展配套房地产住宅项目的推出，达到商业与行政需求相结合的效果。

　　②旅游地产

　　随着我们时代的发展，土地成本不断地提高，拿地的难度和土地的价格越来越高，更多的开发商把自己的目光放到了更远的范围，通过对旅游资源的深度挖掘，带动区域内地产资源与地产项目开发的双增值。旅游地产顾名思义既有旅游观光的内容也有度假地产的内容，这两者是融合在一起的，才能达到观光的目的，也能达到地产开发的目的。

　　③工业地产

　　近期海外基金已经把目光放在国内优质的工业地产项目上，随着城市化进程的加快，一些世界大型知名企业纷纷把企业的办公地点搬迁至近郊工业园区，这也成为海外基金对工业地产项目格外看好的一个原因。海外投资基金对于国内房地产市场来说是“资金巨人”，从某种程度上可以说，海外基金的资金流向也代表了未来房产市场上的投资方向。

　　特别是在物流领域，国内的地产巨头已经全力进入这个市场，在广州，包括合生创展、富力、合和新城、祈福新村、恒大、美林基业、珠江投资等在内的诸多开发商已经在广州新机场附近圈地，抢先进入这一领域。

　　四、结束语

　　随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇居民住房需求日益增长，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，并且这种状态会长期维持下去。但是市场对房地产的产品和运作方式会有更高的要求，房地产行业是机遇与挑战并存，根据市场和政策的变化调整企业的发展方向，是企业取得成功的重要保证。

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