一手房供应大幅增长二手房价格趋合理

　　自今年6月以来，频频出台的房地产新政给全国房地产市场带来重大影响，深圳楼市概莫能外。数据显示，无论一手楼盘或是二手住宅，其7月、8月、9月的每平方米销售均价大体呈下跌之势。其中，全市新商品住宅成交均价9月比8月环比下降约8%，调控效果初显。业界专家称，深圳房地产市场已开始步入理性轨道，投机者撤离市场，投资者有所减少，置业者心态变得更加成熟。

　　一手房市场：房源充足价格下跌

　　来自中原地产深港研究中心的市场监测报告显示，进入9月份以来，深圳各区新盘推售量显著增加，房价上涨势头已明显放缓，买卖双方均未出现较大波动。

　　9月，深圳市六区共推售新项目20个，推售单位达7950套，总面积近70万平方米，是继今年4月份推出75万平方米后的年度第二推盘高峰。“十一”黄金周期间，各区新盘源也显著增长，全市共有10余个项目在这一时段开放，主要分布在宝安中心区、福田、南山等地。其中，公开发售的项目有8个，近30万平方米、4000套单位，宝安数量最大，达17万平米、2000余套，占全市近六成

　　在销售方面，记者发现，今年没有再现往年黄金周的大热现象。“十一”期间各新楼盘的开盘销售仍保持9月份状态，未出现明显变化，一些价格涨幅较大及价格不高但素质不佳的项目销售率明显偏低。但一些居家大户型项目有突出表现，如南山名家富居、城市山林、金域蓝湾三期、水岸新都、可园五期等，其90平方米~110平方米房型备受青睐。根据中原地产深港研究中心对各在售项目的监测，9月全市商品住宅成交量5077套，共46万平米，比上月增加15%，福田、南山、罗湖、龙华、布吉等地中小户型项目销售正常。

　　价格方面，9月份全市商品住宅成交均价在9345元／平方米，环比下降8%，基本回落到今年5月份的水平，房价上涨势头明显放缓。

　　中原地产深港研究中心总监张伟分析，国庆期间的楼市表现以及9月份的监测数据，反映出市场进入一个相对稳定状态。10月份深圳商品房的供应还将大幅增加，保守估计，将至少超过100万平方米，较9月激增超过5成。而11月份及12月份也至少推出超过160万平方米的新增供应。由此估算，自9月开始，深圳房价将在年底前持续保持稳中有降的趋势。

　　二手房市场：放盘小增价格回稳

　　和前几个月政策频出不同，9月和10月显得相对平静，国家基本无大政策出台，深圳也只是公布了未来五年的住房供应计划正式稿。这一政策方面的平静也使观望者逐渐看清形势，陆续释放出被新政压抑的需求，二手房交易量有所增加，交易价格在连续两个月下跌后回稳。

　　中原地产深港研究中心月报显示，9月全市共成交二手住宅7120套，面积60.9万平方米，较上月分别增长7%和11%，增幅与8月相似。在价格方面，9月，全市二手住宅实现均价为8725元／平方米，环比8月上涨约5.3%。不过，这份报告还指出，今年9月的成交结构偏向于高档，其中以罗湖、福田、龙岗尤为明显，所以这三个区的价格拉动了全市交易价格上扬。受成交结构影响，统计的价格涨幅并不能完全表现真实的价格变化。他们从全市挑选了150个代表楼盘进行价格监控后发现，9月份二手房价格涨幅大致只在2%左右。

　　　业内专家表示，深圳二手房市场已度过新政前后的动荡期，买卖双方恢复理性。而价格涨幅也处于一个较合理范围，成交量稳步回升，整个二手房市场处于健康发展态势之中。

　　预测篇

　　二手房年关购买意愿有望增强

　　深圳房价走势究竟会怎样，是逐步回稳，还是持续下降？这是所有置业者关心的焦点话题。为此，记者采访了多位业内专家和房产中介机构。

　　业内专家：新房价格还将再降10%

　　中原地产深港研究中心总监张伟在接受记者采访时表示，从供应上讲，接下来的三个月内，新入市楼盘还会大量增加，其中10月份估计新增100万平方米，11月份和12月份估计各增80万平方米，即年底前最保守会有近300万平方米纯住宅入市，而且会以中小户型居多。此外，9月23日，《深圳市住房建设规划(2006~2010)》已获市政府审批通过，这意味着从今年开始五年内，深圳建设4930万平方米、55万套住房的计划将有法律保障。

　　张伟说，无论政策面还是市场面，新商品住宅的供应量都会持续增长，这将极大地稳定消费者置业心态，他估计有超过8成的消费者在半年以后才会考虑购房。由于未来有充足房源供选，所以消费者并不着急现时购房，未来房价继续攀升的难度非常大。张伟预测，目前，房价下降趋势十分明显，今年年底至明年年中，新商品住宅价格有望再下降10%。

　　市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，受政策等多方面因素影响，房价下降是预料之中，但是降幅不会太大。而在知名地产研究人士半求看来，下降趋势会否继续，主要看政策、供应和金融三方面，如果都没有太大变化，目前房价的下降趋势就会继续。

　　百仕达地产营销总裁罗雷则告诉记者，经历长达两年的宏观调控之后，投机者消失得几乎无影无踪，楼盘销售量也在放慢脚步，市场不再“疯狂”，但人们对置业的需求仍然存在，房价方面，还看不到一个十分明显的下调趋势。

　　地产中介：二手房交易量将上升

　　深圳市中联房地产企业发展有限公司华彩分行物业顾问袁野和苏丹表示，由于前段时间出台了个人所得税相关政策，导致卖房人不敢放盘，买房人也不敢轻易买房，相当一部分人持观望态度，造成二手房在6、7、8月份成交量普遍不大，到了9、10月份，二手房成交量已明显回升。他们预计，在年前这段期间，很多人会为过年赶着买房，因二手房无须大刀阔斧装修可迅速入住，所以交易量在未来几个月内会呈现出一个良好的上升态势，但价格不会出现大波动，如南山区房价基本维持在每平方米9500元~10000元左右。

　　深圳市朝阳房地产经纪有限公司下梅林分行置业顾问邹锐向记者介绍，在梅林片区，自10月开始，二手房交易量比前几个月增加了许多。他认为，造成这种情况原因有二：一是9月各中、小学校相继开学，许多家长为小孩读书方便而在学校附近购买二手房；二是很多人在梅林附近买房投资，主要靠收取租金赚取回报，获得长期效益。他表示，8月和9月，二手房每月大概只能卖出2、3套，而10月上旬就已成交6套，且相信这种良好增势会持续至年底。

　　邹锐还告诉记者，福田梅林二手房均价在每平方米8000元左右，华强北片区的均价在每平方米9000多元，价格比较稳定。