GDIRI观察 | 万象汇资产批量注入 华润商业REIT的扩募策略

观点网 7月8日，华夏基金管理有限公司宣布，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金计划进行扩募，并新购入基础设施项目。

根据公告，此次拟购入的项目包括杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目以及淄博万象汇项目，交易对方为华润商业资产控股有限公司，资金来源为扩募发售份额募集资金。

这已是华夏华润商业REIT的第二次扩募，今年3月24日该基金就宣布拟进行首次扩募，首个扩募资产为苏州昆山万象汇，首次扩募的相关申报材料已提交到监管部门进行审理过程当中，但暂未传来最新消息。

扩募资产选择

在目前已上市消费基础设施REITs中，华夏华润商业REIT是最快推进首次、二次扩募的一只，其扩募计划注入的资产无疑值得关注。

从整体资产情况来看，华润采取的是“首发万象城+扩募万象汇”组合策略，资产布局从核心二线城市延伸至三线城市，并形成差异化布局。

最为明显的就是，该REIT初次发行选择了华润最为重要的商业产品线万象城系列的青岛万象城，而首次及二次扩募资产则均为万象汇系列资产。

据商业客了解，华润旗下商业项目分为四个等级，分别从M1到M4。M1指拥有重奢品牌的万象城，最具代表性的是深圳万象城；M2为走轻奢路线的万象城，此前作为REIT首个资产的青岛万象城就属于M2级别。

相比M1、M2级别相对高端的万象城，万象汇在华润商业体系中属于M3、M4级别，定位为中端区域型购物中心，主要面向中产阶级、家庭消费者和社区居民，通常布局在相对低线的城市。相关数据显示，截止2024年底，华润万象生活共布局了45个万象汇项目。

来源：公开资料，观点指数，商业客整理

从具体项目来看，首次扩募的项目为苏州昆山万象汇，于2019年开业，属于运营时间超5年、步入稳定期项目。

估值方面，此前华润商业资产控股有限公司收购项目公司49%股权的价格为10.07亿元，如以该交易价估算，该项目估值预计超过20亿元。

项目类型上，区别于目前消费基础设施REITs底层资产多以盒子式商业为主，昆山万象汇具备一定创新性，由约8万平方米的室内购物中心与2.2万平方米的街区商业组成，较为契合消费者的开放式户外体验需求，后续改造升级也有较大发挥空间。

整体而言，上述项目较为符合REITs 底层资产总值通常不低于10亿元，资产需具备一定的增值潜力，或通过运营提升可优化收益空间的相关要求。

二次扩募中的杭州萧山万象汇，则位于杭州萧山区商业核心板块，于2018年开业，是华润商业旗下运营最成功的万象汇产品之一。

值得注意的是，与其他几个扩募项目不同，该项目此前已有相关资本证券化动作。

2022年6月，“中信金石-华润置地万象1期资产支持专项计划” 在深交所成功发行，标的物业就为杭州萧山万象汇，产品的储架规模80亿元，首期规模20.82亿元。

进行过资产证券化的商业项目，在成为消费基础设施REITs资产上具备一定优势。类REITs发行过程中，资产需满足现金流稳定性、权属清晰等要求，这与消费基础设施REITs的要求相吻合。

沈阳长白万象汇则位于沈阳市和平区长白岛，于2020年开业。该项目早期定位为华润万家旗下的“欢乐颂”产品线，2020年由华润置地从华润集团手中购得，价格为12.99亿元（包括住宅），后续由华润万象生活进行改造运营。

这类收购改造型项目，若能成为消费基础设施REITs底层资产，无疑是对运营方资产增值和运营提升能力的肯定，有利于吸引看好资产升值的投资者。

再则，验证改造退出模式后，运营方可以推动更多类似的项目收购改造计划，为REITs提供丰富的潜在扩募资产。

淄博万象汇则位于淄博市张店区，于2015年开业，是华润置地在全国范围内首个以“万象汇”命名的标准化购物中心，同时也是淄博首个集五星级酒店、购物中心、甲级写字楼、酒店式公寓为一体的城市综合体。

虽然是扩募中唯一的三线城市项目，不过淄博万象汇有着超15万平方米的商业建筑面积，是华夏华润商业REIT两次扩募资产中面积最大的项目，在当地城市有不错商业表现，属于相对优质资产。

REIT增值想象

回归REITs层面来看，在消费基础设施REITs首发资产选择时，发行方需挑选出具备稳定现金回报、资产质量较优且具备提升空间的项目，以获得投资者的青睐，确保首发成功，并为后续扩募进行铺垫。

作为华夏华润商业REIT首发资产的青岛万象城，在上市后的表现可圈可点。运营数据上，该项目截止2025一季度末出租率处于99%高位，2025一季度的租金单价也达到421.03元/平方米/月，在已上市REITs中处于较高水平。

不过如果从已上市REITs的业绩表现看，在已上市消费REITs 中，华夏华润商业REIT的收入虽处于较高水平，但净利润、年化现金流分派率等处于中等区间，仍有提升空间。

相关数据显示，2024年该REIT的年化现金流分派率为4.18%，较募集说明书预估的4.94%仍存在一定差距；2025年一季度年化分派率则为5.19%，也略低于招募说明书预计的5.29%。

在此背景下，扩募阶段华润需考虑通过标准化、分散化的资产提升组合韧性，在提升抗风险能力的同时增强收益性。

整体来看，上述拟扩募项目的运营时间均在5-10年，属于较成熟商业项目，布局上涵盖二线和三线城市项目，并且类型多样，既包括有发行过资产证券化产品的、也有收购升级改造而来的项目等。

丰富且多元的商业资产，能帮助REIT在扩大基金规模的同时分散风险，且同一产品线下的项目能降低管理复杂度，有望提升收益水平。

展望未来，华夏华润商业REIT如若成功扩募，且新增资产后续运营稳定，有望直接贡献租金收入、管理费等现金流，推动基金整体收入和收益增长。

此外，REIT的交易活跃度也有望进一步提升，吸引到更多机构投资者参与，进一步巩固该REIT在资本市场中的地位。

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