进军大西南之后 旭辉建管将目光转向了2025年

观点网 当民营房企的关注点转移到保交房上，房地产增量开发的重担都落在了央国企或者地方城投肩上。

但受限于经验和主营业务影响，部分地方国资企业开发能力并不属于行业顶尖水平，因此在项目中引入代建公司，就成为提升品质、保证质量的可行之路。

旭辉建管虽然成立时间不久，但通过把握各种代建机会，目前已取得不错的发展。

在旭辉建管承接的项目客户中，国资企业占据了一半的业务量，并且通过国资代建项目，将影响力扩张到从未涉及的区域。

近日，由旭辉建管携手西昌国资打造的阅山海项目实景示范区正式亮相，也是四川首个落地的“瑧悦系”项目。

观点新媒体跟随旭辉建管来到西昌，实地参观项目落地情况，并与旭辉建管总裁刘冰洋进行了现场交流。

进军大西南

据了解，西昌国资在几年前想要拓展房地产业务，便将阅山海项目所在的地皮收入囊中，但由于近几年房地产市场剧烈变动以及缺少开发经验与团队，最终放弃了独立开发项目的想法，转而通过项目招标，寻找代建公司完成项目的开发。

西昌所属四川省凉山彝族自治州，属于少数民族聚集区，因此标准化的代建服务并不适合西昌实际情况，旭辉建管定制化建管专家定位就有了优势。

并且，彼时旭辉建管也处于快速扩张时期，公司要求所能接触到的每一个项目都要投递标书。于是在双方一系列接触与沟通后，旭辉建管最终中标该项目。

据项目负责人分享，在接手项目后，自己带领团队扎根西昌做了大量的前期工作，深入了解西昌居民的生活习俗与需求。

稳定的人口增长使得西昌在房地产下行时期并没有出现房价暴跌的情况，并且西昌有矿产、火箭发射等支柱产业，居民有经济实力承担改善型住宅的价格。

因此，阅山海项目均价达到9000元/平方米，部分户型价格突破1万大关，这在西部三四线城市实属“顶流”。

此外，西昌本地以多子女家庭居多，且在民族节假日喜好聚会，旭辉建管根据这些地域特性，设计户型时将客厅面积尽可能扩大，方便举行家族聚会，次卧设计上也预留了足够2-3孩生活的空间。

通过阅山海项目，旭辉建管迅速在西南打响了名声。

刘冰洋在采访中则表示：“我们的城市布局未来会聚焦在30多个城市，再以这些城市为核心向周边辐射。”

代建生意经

自2021年7月成立，旭辉建管快速走过了3年。

公司总裁刘冰洋表示：“旭辉建管初创时对代建行业以及市场的理解并不深刻，所以要把握一切机会。经过三年时间，旭辉建管团队通过项目案例进行系统分析，形成了自己的底层逻辑，并且拥有丰富的项目数据指导业务。”

随着代建行业的发展，越来越多企业进入并分食市场蛋糕，这也使得竞争压力增长明显。刘冰洋也感受到2024年行业总体萎缩，但是坚定保持长期看好行业的态度。

“从目前趋势看，确有竞争，但是出清也很快。因为代建是服务型行业，有门槛要求：业务必须具备一定规模，才能培养出非常好的优秀团队。没有好的团队，自然而然就从代建行业出清。”

在开拓时期，旭辉建管并没有一味跑马圈地，反而不惜时间将大量工作完成在签约前，一个项目从开始接触到签约平均用时是6个月。

这既符合旭辉建管定制化建管专家定位，也可以避免着急签约从而导致项目推进中出现不必要的麻烦。

西昌阅山海项目能够顺利推进并在当地深受欢迎，与充足的前期工作有不可分割的关系。

“我们希望在签约之前跟客户进行充分沟通，从操盘理念、指挥官意图到经营指标预期、操盘手法及节奏，在这些内容达成高度共识后，再进行签约合作。”

经过三年积累，旭辉建管的委托方结构也发生变化，国资和AMC比重在快速上升，商业代建比例在下降。

据了解，目前国资委托已经占到旭辉建管总业务的50%，并且刘冰洋表示未来几年将继续重点会布局国资类、城投类业务。

“国资的核心诉求是保证项目不亏损、有微利，并且对合规性要求非常高。此外，国资最关心的是安全问题，不要在项目操盘过程中出现风险。”

AMC委托项目也是旭辉建管过去一年重点发力的方向。

AMC机构正在经历从单纯“买和卖”转向盘活资产的阶段，旭辉建管认为，AMC的转型会给代建市场带来一波红利，机构自带金融属性也拔高了业务门槛，因此早早布局AMC业务可以在接下来的行业竞争中积累优势。

这一年接触下来，刘冰洋也感到AMC业务比平常的代建业务更复杂：“AMC人员在金融方面很强，但是开发类经营方面经验不足，且内部评审机构更加复杂，要求也更高，所以我们要帮忙定制解决方案。AMC机构的最大底线，是不能出现二次烂尾。”

尽管AMC业务难度很大，但经过长时间尝试以后，旭辉建管已经找到业务切入点，提高了项目推动效率。并且AMC项目规模体量很大，费率合适，在市场上属于不可错过的优质项目。

从项目分布来看，旭辉建管这三年一直在全国各地寻找机会，并没有将业务局限于某几个区域。但随着业务深入，刘冰洋也意识到，旭辉建管要从“机会型”转向“深耕型”。

“经过这几年的实践以后，我们发现最好的城市地区给旭辉建管贡献最多的项目，贡献最多的利润。在制定2025年经营计划时，重点提出深耕策略，把更多资源向深耕城市倾斜，而且代建比地产更容易实现城市深耕。”

对于即将到来的2025年，旭辉建管将目光投向在产业类代建项目。

刘冰洋表示，产业类代建项目有着资金充足、项目周期短的优势，并且相关企业对于建造大多是完全不懂。随着高标厂房需求的不断增长，以及工业上楼的趋势推动，产业代建体量也会逐年扩大。