原报告｜关于“租赁公寓”主业的应答 万科泊寓与建万基金之间

观点指数 近期，佛山禅城区体量最大的保租房项目——建万基金·泊寓佛山禅城中心旗舰店正式开业。

该项目由建万住房租赁投资基金通过资产收购的方式买入佛山市禅城区岸芷汀兰项目得来。经装修改造后，将市场存量房源盘活为保障性租赁住房，泊寓负责运营管理。资产得到进一步增长后，将通过市场化的资产交易、公募REITs等方式实现投资收益。

在这其中，泊寓对项目的运营管理将是关键，如何切实推动项目实现长期稳定的收入和资产价值提升，是泊寓当前关注的重点。

住房租赁市场端的需求是切实存在的，同时加上政策端的引导，该业务发展前景值得期待。值得一提的是，万科已将租赁住宅纳入三大主业之中，将退出其他业务，减少非主业资产对资金的占用，实现资源聚焦。

基金与运营商

5月23日，经装修改造的岸芷汀兰项目正式命名为建万基金·泊寓佛山禅城中心旗舰店，并正式对外开业。

项目坐落于佛山市禅城区季华中轴板块，位于招商岸芷汀兰小区内，建筑面积5.56万平方米，包括三栋公寓物业，可提供房量共1383套，是目前佛山禅城区体量最大的保障性租赁住房项目。

房间户型包括单间和一房一厅，房间面积在38平方米到44平方米之间。观点指数从泊寓官网获知，项目租金单价在888元/月到1750元/月不等，主要面向来佛工作的新市民、新青年。项目配套公区包括户外篮球场、羽毛球场、架空层露营区、室内健身房、阅读室、台球室及影音室等。

该项目由建万住房租赁投资基金（下文简称“建万基金”）以资产收购方式买入佛山市禅城区岸芷汀兰项目得来。经装修改造后，将市场存量房源盘活为保障性租赁住房。项目交由泊寓负责运营管理，同时建设银行广东省分行提供信贷资金支持。

其中资产收购方建万基金于去年1月17日正式成立，由建设银行旗下建信住房租赁基金与万科集团联合创立。基金规模为100亿元，其中建信住房租赁基金认缴规模不超过79.99亿元。基金后续可能开放不超过30亿元的额度向社会资本进行市场化募集。

值得一提的是，母基金建信住房租赁基金的规模正持续扩大。2023年里，建设银行对建信住房租赁基金新增出资50亿元，截至去年年底已累计出资人民币100亿元。同时，截至2023年末，建信住房租赁基金累计签约收购项目25个，资产规模118.89亿元，基金出资66.31亿元。

其中建信住租是建信住房租赁基金的普通合伙人，同时担任基金管理人和执行事务合伙人。截至去年年底，建信住租管理的资产规模达128.43亿元，资产总额1.89亿元，净资产1.07亿元，去年全年净利润0.07亿元。通过金融工具创新，建信住租正稳步加大住房租赁市场的投资，推进构建租购并举的房地产发展新模式。

与母基金建信住房租赁基金目标定位和投资方向一致，建万基金同样聚焦在住房租赁领域的资产投资上，将以资产收购、股权投资、经营权购买等方式进入住房租赁市场，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。

与之不同的是，建万基金将优先收购万科集团的长租公寓资产，并兼顾市场化优质项目的收购。投资收购的住房租赁项目将统一委托泊寓进行运营管理，资产得到进一步增长后，将通过市场化的资产交易、公募REITs等方式实现投资收益。

揭牌同日，基金第一批合作项目投资了包括北京、上海、成都和武汉四城的6个在运营的万科长租公寓项目，规模约24亿元，共计3500间房源。

首批6个项目中，位于武汉汉阳区的武汉泊寓·未来中心店于2023年5月1日开业，建筑面积1.7万平方米，可提供房源326套。该项目早于2022年已纳入保障性住房租赁，同时纳入汉阳区的高层次人才公寓，由泊寓进行运营管理。据官网披露，目前项目出租率为98.32%。

同时，据万科财报披露，截至2023年底，建万基金已签约5个项目，总规模28.15亿元，可提供保障性租赁住房5021间，资产类型覆盖商改租、集体土地租赁住房及自持住宅新建租赁住房。

本次开业的建万基金·泊寓佛山禅城中心旗舰店是建万基金首个在佛山落地的项目。观点指数认为，建万基金·泊寓佛山禅城中心旗舰店的成功落地是住房租赁市场实现可持续发展的重要创新方式。同时，泊寓在住房租赁领域长期的运营经验将持续为建万基金后续合作的项目提供重要支撑。

由住房租赁基金收购城市闲置资产，泊寓可以更好地参与到城市闲置资产的价值提升中，推动城市资产实现可持续发展。此外，住房租赁基金也将助力万科实现资产更高效的运转，实现住房租赁经营性业务的可持续发展。同时，可以留意到在佛山项目中，由建设银行广东省分行为住房租赁战略落地提供全方位的金融服务，为该项目提供信贷资金支持，同时还将积极协同建万基金，持续探索佛山保障性租赁住房REITs等多元化模式。

除此之外，据观点指数了解，瓴寓在住房租赁资产投资方面也有创新举措。去年年底，瓴寓携手保险机构紫金财险以及江苏省属国资基金管理人新华沣裕共建5亿租赁住房专项基金，预计新增资管规模20亿，首个项目落地南京河西南保障性租赁社区。

在2021年12月，瓴寓国际成功获取了南京市建邺区河西南G116租赁地块，地块性质为单身职工公寓用地。因此，与专注于存量资产领域不同的是，该专项基金是国内险资首次参与开发型长租公寓基金，并同时有项目落地。

万变不离其宗，住房租赁运营商的运营能力和资管能力是关键所在。

当然，金融持续赋能住房租赁市场的发展，离不开政策端的支持。近年来国家政策层面多次提及通过不动产投资信托基金的方式推动住房租赁项目实现可持续发展，在相关政策的推动下，国内第五单保租房REIT产品已成功上市交易。

今年落地的住房租赁金融17条，即《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，则旨在支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场的平稳健康发展。

其中拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道提及，增强金融机构住房租赁贷款投放能力、拓宽住房租赁企业债券融资渠道、支持发行住房租赁担保债券、稳步发展房地产投资信托基金以及引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

同时在信贷产品和服务模式创新方面也有提出相应举措。

可以预想的是，在政策支持下，创新金融工具将持续服务于住房租赁市场，助力完善住房租赁市场商业模式。而这其中，住房租赁运营商也将大有所为。

瘦身计划与泊寓的路

政策加持下，住房租赁业务开始成为万科的关注重点。在4月30日举办的2023年度公司股东大会上，万科董事会主席郁亮明确，万科将展开“瘦身”计划。

郁亮表示，公司已制定瘦身健体一揽子方案，统筹好降负债和高质量发展，通过坚定瘦身，调整融资模式，降解风险，未来聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业。

除了这三大主业之外，万科将退出其他业务，同时持续积极推进相关资产交易，计划每年完成200亿元。

近期万科的瘦身计划已初见成效。5月27日，万科深圳湾超级总部基地T208-0053宗地使用权正式完成转让，由深圳地铁集团与深圳百硕迎海公司联合竞得，成交价格22.35亿元，综合楼面单价为13383.23元/平方米。

该土地用途为商业服务业用地+道路用地，后续的建设运营仍需大量资金支撑。这次交易的完成，有助于万科减少非主业资产对资金的占用，实现资源聚焦。

“今天我们的部分压力就来自于把开发业务的资金用于长期经营性业务，现在看来资源不充分，必须再次聚焦在核心业务上。”其实就为什么选择租赁住宅业务纳入三大主业之一，万科已经给出了回答。

住房租赁市场端的需求是切实存在的，同时加上政策端的引导，发展前景值得期待。

不过，现金流的贡献也是重要的原因。从2022年开始，租赁住宅业务为万科带来了超30亿元的年营收，同时保持稳定增长趋势。

截至一季度末，万科租赁住宅业务共运营管理23.8万间长租公寓，累计开业17.95万间。同时，一季度租赁住宅业务新拓房源7121间，在深圳、广州、武汉、天津、济南等城市新增开业房源3006间。

从管理房源和已开业房量来看，万科旗下的租赁住宅业务即泊寓的规模已连续多年领先于其他品牌，稳居集中式长租公寓首位。

数据来源：万科财报，观点指数整理

从万科财报中披露的数据来看，一季度租赁住宅业务（含非并表项目，即泊寓业务）实现营业收入8.33亿元，同比增长7.3%。

结合过往业绩表现来看，万科租赁住宅业务出租率已连续多年稳定在90%以上，连续多年年末出租率超95%。续租率稳定在55%以上，去年增长至63%。

另外营销侧的表现同样可圈可点。一季度自有渠道获客占比稳定在85%以上，营销费用率下滑至0.52%。

值得一提的是，对比2023年底，其一季度末累计开业房量和出租率水平出现轻微下滑。观点指数判断，出租率数据下滑主要受到租房市场季节性波动影响。已开业房量变动上，则并不是首次出现下滑，这或是早前签约的房源到期不续约以及泊寓主动调整房源结构所致。

总的来看，泊寓经营质量稳中有涨，这些都是其与基金合作过程中的重要支撑。当然，经营数据的表现也是支持住房租赁业务成为万科三大主业之一的重要原因，同时也是泊寓立足于住房租赁市场的根本。

不过，虽然泊寓的经营质量和创收能力正稳步提升，但基于住房租赁领域微利的特性，泊寓注定短时间内不可能像房地产开发业务一样成为万科利润的大头贡献者。况且，2023年泊寓业务在成本法下才首次实现盈利。

因此，利润之外，住房租赁资产的资本化运作或是万科在住房租赁领域想要达成的重点目标，也即万科更看重泊寓贡献的中长期价值，其中运营和资管能力将发挥重要的作用。

资本化的更多可能

泊寓逐年增长的纳保体量可以侧面验证上文提到的万科想要推行住房租赁资本化运作。截至一季度末，租赁住宅业务共运营管理23.8万间长租公寓，累计开业17.95万间，出租率93.9%。其中管理的房量中，已有10.82万间纳入保障性租赁住房。

对于万科而言，纳保的吸引力除了可以享受保租房相关的优惠政策之外，重点在于可以申报保租房公募REITs，助力其构建住房租赁资产实现投融管退的商业闭环。

目前国内住房租赁领域的公募REITs试点范围仅限于保租房项目，其他市场化租赁产品并未包括在内，也就是说上文提及的泊寓纳保房源体量正是其发行住房租赁公募REITs的弹药库。

据悉，万科已完成保障性租赁住房REIT资产端的梳理、评估，正在开展申报工作。标的资产为位于北京、杭州等一线和新一线城市中经营表现优秀的保障性租赁住房，预计将在年内实现发售。

值得一提的是，万科在2023年年报中提到，保障性租赁住房REIT正在开展申报工作，此外，万科也在持续构建Pre-REITs基金，和建万租赁基金的项目合作也在顺利推进中。

其实从商业模式来看，万科与建信住房租赁基金共同投资成立的建万基金可以视为住房租赁Pre-REITs产品，基金投资的项目实现稳定运营后，可以通过公募REITs方式或其他市场化方式退出。

目前来看，建万基金收购的项目正处于孵化阶段，如何把未成熟的项目孵化为可实现长期稳定现金流的产品，更多考验的是泊寓的项目管理和资管能力。

另外，上文提及的近期开业的建万基金·泊寓佛山禅城中心旗舰店的另外一个参与主体建万基金的母基金——建信住房租赁基金，在住房租赁资产证券化上有不错的进展。

近日，据上交所披露，由建信住房租赁基金（有限合伙）、建融安居（北京）股权投资基金（有限合伙）和建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）作为原始权益人的“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”状态为通过，近日已取得上交所无异议函。

该计划拟发行金额为11.7亿元，获受理日期为2024年3月30日，是市场首单住房租赁持有型不动产ABS产品。

该项目底层资产位于上海市闵行区、杭州市上城区和武汉市汉阳区的三个保租房项目，资产成熟稳定。据了解，这三个资产已实现稳定运用，收入来源分散，现金流增长较为稳健。同时，此次获批通过的ABS产品预留了扩募的空间。

总结来看，文中开头提及的近期开业的佛山项目在资产退出端除了常规的市场化资产交易方式外，依托万科和建行在住房租赁资产证券化的经验，项目将在资本化端迎来更多的可能性，从而实现投资收益。

当然，这其中泊寓对项目的运营管理将会是关键，如何切实推动项目实现长期稳定的收入和资产价值提升是泊寓当前关注的重点。