京投发展迭代升级的TOD与新生活方式

观点地产网

2021-10-17 17:04

  • “对于企业而言,要抬眼看世界,比起业绩的增长,企业更重要的是找到未来发展的方向和出路。”

    观点地产网 刚刚过去的国庆假期,望着没有尽头的车流,或许我们会忍不住想象,未来的城市轨道交通是什么样的?

    根据中国城市轨道交通协会公布的数据,截至2021年6月30日,中国内地累计有49个城市投运城轨交通线路8448.67公里,新增洛阳、嘉兴、绍兴、南平4个城轨交通运营城市,共计新增运营线路长度478.97公里,新增运营线路18条,新开延伸段或后通段4段。

    2021年下半年,预计新增700公里,城轨交通线路总长度将突破9000公里大关,轨道交通建设进入加速发展新阶段。

    线路的增长,让城市的平面得以延展,变得更宽更长,而解决城市病、盘活城市资源,还需要从平面到立体的转变。

    让城市“立”起来

    据了解,TOD采用紧凑型的综合体项目开发,在邻近公交站点特别是轨交站的周围,把办公、商业、居住及其它公共建筑与景观环境等融合进一个项目之中,并形成适宜步行的街道网络格局和工作生活空间。

    在城市轨道交通的发展之下,我国TOD模式取得较快进展,其发展前景被广泛看好。据交通运输部数据,截止2020年末,我国已运营TOD项目的城市超过20座,在建或规划TOD项目的城市超过30座。

    据不完全统计,目前房地产行业内,万科、龙湖、保利、华润、越秀、碧桂园、招商蛇口等20余家企业已经开始了“TOD赛道”上的竞争。

    龙湖着力发展TOD拿地模式,2020年接连在东莞、杭州、武汉、成都等多个城市拿下TOD项目。在去年的万科中期业绩会上,祝九胜也曾明确表示,TOD和城市更新改造是万科这几年并行的两个重点。

    TOD正在成为趋势。

    迭代升级的智慧生态圈

    种下一棵树最好的时间是十年前,其次是现在。作为在TOD领域进入较早的企业,京投发展早在20年前已经开始研究轨道交通车辆基地一体化开发。

    有业内人士分析认为,京投发展已成为目前国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的地铁停车场上盖综合开发企业,并且还在不断升级进化。

    据了解,自2011年公司第一个TOD项目以来,京投发展陆续投资开发了北京西华府、琨御府、北京公园悦府、岚山、无锡愉樾天成等多个TOD轨道物业开发项目,总建筑面积超244万平方米。

    在行业同质化竞争仍然严重的2018年,京投发展开创性提出“TOD智慧生态圈”理念,基于对城市、地铁和市民三方提供可持续性服务,带动区域经济发展,为消费者打造“地铁一体化集约生活”,并不断进行理念进化,将进化成果应用于实践,从而实现“TOD智慧生态圈”产品的升级迭代。

    “洞察趋势是企业发展的重要前提,当前,双碳目标的实现,观念经济的降临成为时代的大主题,行业慢钱正在取代快钱。”在不久前结束的2021北京国际城市轨道交通高峰论坛--京投发展·第四届TOD创新论坛上,京投发展股份有限公司总裁高一轩在其主题演讲中表达了观点。

    “我们认为,随着越来越多的企业加入TOD开发阵营中来,单纯的技术和经验门槛已经不再是决定性因素,并不能构成核心竞争力。如何把TOD和未来的生活方式做结合,如何提高幸福的效率,成为TOD发展过程中更为重要的抓手。”

    打造京外示范项目

    在疫情之后,消费者选择一套房子的眼光变得更加挑剔。

    房子将逐渐演变为人们享受生活方式的端口,户型、装修、物业服务、社区配套等都是展开生活方式的空间与场景,未来的消费模式会变成“我买什么样的房子,就是选择过什么样的生活”,这将成为重构行业价值的一大重要趋势。

    以无锡愉樾天成为例,该项目由无锡地铁、京投发展和中铁四局三大国企联合开发,作为京投发展在京外践行TOD智慧生态圈理念的首个示范项目,立项之初便对用户深入研究持续近2年,受访人数超1万。

    研究内容从常规的物质需求到深层次精神需求,从传统产品需求到生活场景需求,着力捕捉从婴幼儿青少年到老年人各年龄段人群的行为习惯,甄别需求频度,绘制出覆盖9类人群、50+生活触点的用户地图。

    在用户地图指引下,京投发展进一步挖掘出超过80个用户痛点,基于痛点的识别,以580余项服务,在生态、智慧、幸福三个维度解决用户不同的普遍性和特殊性需求。

    举例来看,通过叠加和拉通生态指标体系,京投发展将愉樾天成打造为中国首个WELL认证的TOD社区,同时引入中国绿建三星体系,解决用户关于生态、环境、健康的基本要求。三网合一的智慧物联平台在该项目中得以运用,实现对“人、物、事”的全面服务与管理,针对不同客户的需求对症下药,营造个性化、满足所有客户需求的居住环境,赋能高效智慧社区。

    如仪式的纪念、入学的过渡、典礼的出席、再就业、临终老人的关怀,甚至宠物的丧礼……这些需求研究根据相应人群和频度进行变化,最终实现产品和服务研发的落地。

    具体而言,京投发展表示,在调研过程中对用户进行“幸福建筑”热词梳理时,温馨和愉悦感出现频次最高,由此,愉樾天成摒弃了传统生硬的建筑形象,打造了会微笑的房子。

    与此同时,愉樾天成通过四重空间归家动线、看不见的试车线、景观化的侧壁空间、最美的上盖坡道等建筑美学营造,为用户生活带来温馨感和愉悦感。

    此外,愉樾天成以“生态、智慧、幸福”三大主题打动市场,深化打造沉浸式营销体验活动,通过大量的生活方式营造和社区服务预演,拉动与社区用户的关系。

    自2020年10月以来,组织200余场社区活动,在寻宝、老照片、陪伴朋友、圣诞愿望、邻里公约、毕业照等活动过程中,建立起用户粘性和口碑传播,区域热度不断升级,提前超额完成半年度销售指标。

    据了解,项目于2020年12月开盘,截至目前销售额42.37亿元,成交数1183套,成交面积14.04万㎡,平均月均去化130套,项目首开去化率87.5%,是同期区域竞品的4倍。

    慢闪公园:新生活方式探索

    作为深耕TOD的专业性企业,京投发展在其檀谷这一非TOD项目上进行了新生活方式探索。

    融合半永久空间、商业品牌策展和沉浸式体验,平衡了自然带给人的幸福和城市带给人的精致,以策展的逻辑,用非固定的形式,邀请生活方式品牌来展演,把檀谷未来生活做了一个微缩和打样。

    10月3日,位于北京门头沟潭柘寺镇的檀谷慢闪公园正式对外开放运营,开业当天即吸引5000客流涌入。“公园+商业+剧场”的融合场景,在抖音、小红书、大众点评等社交平台迅速实现裂变传播,成为“京西网红”。

    以产品服务的提升和TOD开发的科技迭代为核心抓手,京投发展正在深化大运营思维和客户服务能力,通过生活方式的探索与实践,开辟创新第二曲线,积极寻求并实现由好产品向好服务的进阶。

    京投发展表示,在檀谷所进行的新生活方式营造经验,未来也将反哺TOD智慧生态圈,达到物理与精神空间并轨,最终实现轨道之上TOD幸福生活的高效闭环。

    “从企业需求转向用户需求是实现价值的必然选择,对于企业而言,要抬眼看世界,比起业绩的增长,企业更重要的是找到未来发展的方向和出路。”高一轩如是称。

    撰文:潘玲宣    

    审校:刘满桃



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