数说中报 | 物业：毛利率短期下行或加速行业出清

观点指数 2021年中报季落下帷幕，截至9月末，除了个别企业延后发布业绩外，超50家登陆资本市场的物业服务企业已经全部披露完毕。

整理上市物业服务企业的数据可以发现，各家企业规模与业绩不断提升，高增长的发展逻辑不变。业绩突出的背后，除了行业景气度的加持，更多取决于各家上市物企潜心蓄力、稳健布局、积极开拓增长点等带来的后续发展驱动力。

上半年，上市物企积极调整发展战略，管理业态、收入构成等指标持续改善。同时，行业服务边界不断突破，从服务单个物业项目延伸至服务城市，服务类型亦从基础“四保一服”由浅至深，延伸到美居、保险等业主生活方面，行业空间再度拓宽。

值得注意的是，尽管行业发展持续向好，但监于国内疫情反复，导致不少企业产生了超预期的物资及人工成本，叠加社保减免政策退坡影响，不少物业服务企业的毛利率、净利率有所下降，盈利能力遭受短期挑战。

盈利能力分化，毛利率短期下降

2021年上半年，物企持续调整业务结构，积极开展高盈利的业务，毛利润、净利润规模进一步提高。

数据来源：企业公告、Wind、观点指数整理

净利润方面，51家上市物企2021年上半年净利润总值为141.22亿元，同比增幅64.35%，盈利规模进一步扩大。同时，净利润均值为2.77亿元，仅15家在均值之上。

由此可见，企业间分化越发显著。头部企业净利润最高值为碧桂园服务，达到21.13亿元，与净利润尾部企业的差值高达20.99亿元。

数据来源：企业公告、Wind、观点指数整理

受到业务规模限制，净利润的大小并不能直接反映出企业盈利能力。

净利率方面，51家上市物企平均净利率为15.74%，目前最高企业为星盛商业，达32.3%。观点指数观察发现，专注于商管赛道的企业，净利率一般相对较高，如星盛商业、中骏商管、合景悠活等，同时部分规模较小、专注于运营的企业亦有着较高净利率水平。

数据来源：企业公告、Wind、观点指数整理

毛利率方面亦相似，2021年51家上市物企平均毛利率为30.63%，有28家物企毛利率在均值之上。同时以商管业务为特色的企业亦有着相对较高的毛利率，这也是带动企业布局该业态的重要驱动力之一。

值得注意的是，与往年同期相比，51家上市物企2020年上半年毛利率均值为30.75%，2021年上半年毛利率均值较往年同期略微下降0.1个百分点。

社保减免退坡对企业冲击有限，精细化运营是未来重要课题

具体到企业来看，2021年上半年51家上市物企中有28家毛利率较去年同期下降，当中不乏碧桂园服务、雅生活等龙头物企。

来源：企业公告、观点指数整理

总览2021年上半年毛利率下降的企业，归纳下降的原因主要有两个，分别为社保减免政策以及开拓新业务导致短期毛利率波动。

数据来源：企业公告、Wind、观点指数整理

从营收、成本的增速情况亦能反映，部分毛利率下降的企业营业成本、期间费用大幅增加，成本增速大于营收增速，导致毛利率下降。去年受社保减免政策利好，物企短期毛利率得到提升，而当下在社保减免政策退坡后，企业真实盈利水平开始显现。

此外，大部分企业均在财报中表示，未来将会持续挖掘高毛利社区增值服务，同时积极改善业务结构，提高盈利能力。

不过，中小型物企精细化运作能力及智慧化投入有限，或导致部分规模较小的企业增长乏力，在行业发展进程中加速出清，为上市龙头物企带来收并购机遇。

政策层面上，2021年4月北京市强调，将完善存量物管公司退出机制。业主更换物业公司难度将进一步降低，存量盘物业更换频率或相较之前更高，这有助于品牌效应高的规模物企加速第三方外拓渗透。