博鳌特写 | 基金争鸣

观点地产网

2021-09-29 23:00

  • 当前去杠杆大环境下,未来房地产基金的发展与机会如何?

    2021博鳌房地产论坛·特写 金秋时分,地处热带的海南依然高温,但那场擦肩而过的台风康森总算让空气不那么燥热了。

    四天三晚的博鳌房地产论坛也悄然走至尾声,需要更加抓紧每个倾听与分享的机会。

    相比前两日对于房地产市场的宏观与微观讨论,9月17日的资本大会则更加围绕与聚焦金融和资本市场展开——这与地产行业的紧密度不言而喻。

    过去一段时间,“三道红线”等各种融资收紧政策改变了房地产行业的游戏规则,金融红利渐行渐远后,“去杠杆”与“踩红线”,成为企业生存与发展的首要命题。

    延续到房地产以及各类金融产品投资上,相应随着市场的形势与情绪而波动变化。

    以基金为例,当前去杠杆大环境下,未来房地产基金的发展与机会如何,也成了一个值得坐下来细细探讨的问题。

    “房地产基金的趋势变化和大的房地产行业的变化是一脉相承。”华康资管总经理黎晨光肯定了两者间的紧密联系。

    这种紧密联系,在当下某个时点呈现出正反两极的形式。

    合凡资产总经理姜海提及,目前房地产特别是住宅处在一个所谓的小周期,面临着持续调控与市场调整的时期,相对来说中国市场投资在此时存在许多机会。

    “不管是房地产企业,或者是房地产基金,如果能抓住这种小周期的机会,它的业绩、排名都会大幅度变化,有上升,也有下降。”

    帕拉丁资本总经理严莹莹更显直白,他认为时下对于地产基金行业是一个比较大的利好,在新的模式下将大有可为。

    “之前因为银行和开发商做信用类的贷款比较多,所以市场份额比较大。”而如今国家要求开发商降杠杆,这对于偏股权类房地产基金,对于项目研判能力、投后管理要求更高的模式更加利好。

    换而言之,新形势下对于房地产基金的募投管退要求都会发生变化。其中,上述所提的股权类投资或将“冒头”。

    华康资管总经理黎晨光便判断,房地产基金对投资模式的选择可能会逐渐发生变化。以往,房地产基金公司还是以债性投资为主,强调交易主体的强担保性,如今逐渐可能会增大对股性投资的比例。

    “当然包括一些债+股的产品和一些投资项目现在已经出现了,只是说规模占比相对来讲可能还比较少。”

    姜海并不否认随着目前房地产行业的进化与调整,需要更多股权资金进来,但在其看来,如何从过往债权的合作转到股权的合作则是棘手的问题。

    “在过去的周期里,不管是银行、信托还是基金,大家更多适应的是比较简单的投资方式,选择好的主体,基本上可行的区域和一定的管控,通过锁定期限、锁定收益率、锁定回报的形式来推出,这是目前大家非常适应的一个环境。”

    时下,伴随机会出现的还有挑战,需要基金公司打破舒适区,对资方需求、自身的投资能力做充分的沟通调整。

    “以前一直在呼吁房地产的股权投资的时代的到来,现在面临的实际情况是,不管资方还是房地产企业,大家都得适应这种合作模式,风险共担、收益分享,未来的房地产的行业和房地产企业才会更加健康。”

    姜海的倡导显得十分诚恳。诚然,在更大的机会袭来时,如果仍沿用老旧的一套模式,然而会适得其反,房企踩雷的下一步或许就是资方踩雷。

    投资方向的变化同样引起台上房地产基金同行们的认同,这一定程度上与当前房地产行业的丰富内涵相关。华康资管黎晨光讲到,房地产基金公司可能逐渐从绝对的以住宅方向的投资,转变为多元化的投资。

    “我个人认为多元化投资的机会还是非常大的,包括中长期投资也是在商业不动产领域不断地做一些创新,所以我认为基金公司必须是在投资方向上、底层资产上更加多元,而不是一种模式、一种方向。”

    帕拉丁严莹莹则秉持不同的打法,提及早前吴建斌在博鳌论坛上分享过的一个观点——中国城镇化还有很大的空间可以走。

    “因此,增量部分还是我们很好的选择,所以帕拉丁资本在住宅方面还是会投入比较大的投资比重。”不过其也提及,新的格局下同时也会关注办公、物流、数据中心等比较新兴的投资方向和标的。

    我们期待着,在机会与挑战孕育下的房地产基金,将如何探路前方。

    撰文:林心林    

    审校:徐耀辉



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