博鳌特写 | 资管新天

观点地产网

2021-09-29 22:58

  • “是行业要变天了,但即使变天,也是变出一片新天。”

    2021博鳌房地产论坛·特写 房地产行业黄金时代已然过去,白银时代能否持续已经开始摆上讨论桌,甚至有观点开始提出,是否已经来到青铜时代?

    判断的正确与否尚需要时间去证明,每一年博鳌房地产论坛,业内金融、经济、资本、地产商们都聚集在一起回顾着,讨论着,预判着。

    2021年,这些大咖们已经不再对房地产行业销售规模是否保持增长有所分歧,行业的价值曲线已经改变成为了一种共识。

    在9月17日博鳌资本大会的主题讨论会中,几位行业大咖无一例外都认同了过去行业价值曲线的高点在中间,即在建设、销售环节,是土地溢价、产品溢价、品牌溢价。未来行业价值曲线在向两端走,前端的金融、土地,后端的运营、管理。

    “前端在融资上的结构设计,使得我们的融资成本更低,我们再通过产城融合获取土地的地价,可能相对来说有一些空间,这是很有意义的事情。”中信和业投资有限公司党委书记、董事长杨劲如是称:“另外就是后端的运营管理价值很大。”

    五牛控股管理合伙人马林庆迅速表达了相似的态度,他指出如今的房地产,已经告别了高杠杆、高周转、高收益,三个指标的数据都在放缓。

    “但是这三点的变化不代表行业会衰退,现在躺赢做不到了,但也不能躺平,要发现价值。”在马林庆看来,行业必然会发生巨大的分化,这种分化是不同于过去仅仅发生在规模上的分化。

    当行业的好坏判断逻辑开始变化,过往经验也就不再适用,资产管理在行业内开始逐步繁荣。而这并不是一项简单的门类,它涉及全生命周期,是投、融、建、管、退各方面能力的考量。

    光大安石首席运营官周颂明通过实际运营经验指出,对项目的投资,要求还是比较多,因为涉及机构方面判断、融资成本、运营、涉及改造成本。“怎么创造价值?挖掘价值?另外基金时间不允许太长,所以时间比较重要。”

    周颂明指出资管的关键点,随后中信资本房地产部执行董事张平马上进行了补充:“资管并不是后置的,是前置投资前决策就参与进行的过程,投的那一刻,就想能不能通过资管提升价值。”

    “行业从增量到存量的转变,未来一定是一个精细化发展的时代,如何破局?其实就是做好资产管理。”张平称:“如何做好资产管理?一是财务指标,二是能源管理,三是租户满意度。”

    在这三方面,她认为第一是从被动的粗放式管理到主动精细化的转变,第二个是从物业管理到智慧运营的转变,第三个是从以前只关注B端、租户组合,到使资产管理能实现更大的价值。

    事实上,在一群资产管理资深从业者的眼中,要挖掘资产价值是一件非常容易达成一致意见的事情。只是正如住宅市场当初是否要走高周转、高杠杆的问题,各家房企都有着各自的观点,对于资管如今要不要规模,也是各有各想法。

    杨劲认为还是要在运营上更多考虑,以如今的物业公司举例:“如果只收物业费,不断地扩大规模,物业有好的价值吗?”在他看来,要在运营上努力地让现金流更好,让收益更高。

    “我觉得规模还是蛮重要的。”周颂明抱着不一样的看法,虽然他认为不要盲目的规模,“但是从战略考虑,要么做大、要么就卖掉、要么就是夫妻店,否则是没有竞争力的。到一定规模,是可以降成本的,影响力也不一样。”

    马林庆也持有类似观点:“我对规模的话题也比较感兴趣,我觉得大还是比较重要的。”在他看来,在目前,不管是地产还是地产相关的资管金融领域,如果没有一定规模,就不会出现,剩下的机会也不多了。

    或许正如建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖所说,房地产行业犹如他来到博鳌会场,秋雨伴同行,到达已是晨光初露,有一种山雨欲来风满楼的感觉。但早上拉开窗帘,望见外面阳光灿烂,湛蓝的海水、洁白的沙滩,迷人的三亚的海岸线和地平线,却突然开朗。

    “是行业要变天了,但即使变天,也是变出一片新天。”

    撰文:廖尧    

    审校:徐耀辉



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    资本