8月商办运营商发展报告·观点月度指数

观点指数 8月，商办市场下行压力仍存，全国主要一二线城市中，有部分租金水平环比出现下降，但降幅在合理区间。

大宗交易方面，月内成交的资产均是位于上海的商办物业，其中两宗被体育类企业拿下，用于总部或运营中心。实际上，今年以来，位于上海的商办资产一直受到自用型买家青睐。

企业营收上，从上半年公布的财务数据看，大部分企业均实现了营收的同比增长，其中商管企业的增长幅度较大。

除持续运营外，部分企业开始出售个别商办项目，主要是基于自身发展的需要，这对于未来长远发展而言有积极影响。

市场下行压力仍存，自用型买家主导大宗交易

8月，全国办公楼新开工面积累计值为3316.2万平方米，同比下降21.4%，环比下降1.5%；而竣工面积则录得1555.93万平方米，同比上升21.4%，环比上升4.3%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

与此同时，办公楼开发投资额为3890.13亿元，同比提升1.8%，销售额方面，录得2738.32亿元，同比上涨3.5%，两者均环比出现下降，但整体表现依然稳定。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

8月，全国15个主要一二线城市的写字楼日租金有升有降，环比上升的有6个，环比下降的有8个，还有1个与上月持平。

一线城市中，除广州下降2.99%外，其余三个城市租金环比都有所提升，北京上升1.47%，8月租金为5.53元/平方米/天，上海和深圳则分别上升3.69%和4.68%，租金分别为4.22元/平方米/天和3.58元/平方米/天。

其余城市中，无锡租金上升幅度最高，为11.36%。此外是重庆，租金环比上升5.10%。下降的城市中，最大降幅是超4%的昆明，其余大多降幅在1%以内。

数据来源：中国房价行情网，观点指数整理

月内，商办大宗交易市场录得3宗交易。其中两宗为体育企业达成，用于运营中心或总部，分别为特步4.39元购买上海闵行区七宝生态商务区的57个商业单位，以及李宁斥10.34亿元购买上海凯桥文化广场8个办公楼层。

数据来源：公开资料，观点指数整理

体育类企业购买商办物业，多是为了满足业务拓展需求。而大部分企业青睐上海的商办资产，与该城市是国内主要的金融和商业中心，有利于引入高端人才，也能提升企业知名度有关。同时，除了满足自身的办公需求外，企业也能以商办资产兼备保值增值的作用。

而金融平台元联基金也通过并购基金形式，于月内以15.6亿元成功收购上海凯科国际大厦，该项目为一栋独立的28层甲级写字楼，地上总建筑面积约40445平方米。

据了解，元联基金是成立于2017年的专业不动产金融平台，长期专注REITs业务，目前管理基金规模超百亿元。

此次收购后，元联基金将对凯科国际大厦进行主动管理、提升资产品质、优化租户组合，实现项目增值，后期亦拟通过发行类REITs或对接公募REITs实现基金的退出，这也是存量时代下较多投资者青睐的商办资产获益方式。

半年营收实现同比上升，企业优化组合出售资产

据企业近期公布的2021上半年营收数据来看，由于疫情影响减退，大部分企业的租金收入均比去年同期有所增长。

观点指数选取的样本企业中，中海商业、嘉里建设、恒隆地产以及太古地产的租金收入均实现同比上升，上升幅度在11%-14%；而以商管上市的华润万象生活则凭借规模快速扩张带来的优势，实现同比大幅上涨，幅度达到约54%。

据公告数据显示，华润万象生活2020上半年提供物业管理服务及其他服务的项目数量为73栋，在管总建筑面积510万平方米。而到2021上半年，已为24个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积为150万平方米；为93个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为710万平方米。对比可以发现，写字楼的在管数量和面积都得到大幅提升。

数据来源：企业公告，观点指数整理

据了解，华润写字楼业务以服务科技、金融及保险等行业为主，去年积极引入世界500强及独角兽等优质租户，出租率也较2020年底增长6.8%，从侧面反映出其招商运营能力。

除持续的运营外，有着不少优质物业的运营商也选择出售部分物业。月内，由新世界集团开发，位于深圳前海自贸区的前海周大福金融大厦南塔顺利完成网签，将在建成之后整体出售给世界五百强金融机构。

该商办项目南塔高约120米，包括1个商业单元及18个办公单元，总建筑面积超过4.9万平方米，总售价超过32亿元，整个项目预计于2023年落成，将由周大福集团及新世界集团持有运营，继续发挥新世界的商办运营能力。

而金融街控股月内也挂牌出售旗下北京德胜投资有限责任公司100%股权及相关债权，转让底价15.75亿元。德胜投资持有德胜国际中心部分物业，运营面积约3.8万平方米，业态包含写字楼、商业、地下零散配套服务用房和车位。早在2月，金融街已发布公告计划出售该公司股权与债券。

据相关信息显示，德胜国际中心2020年出租率约为80%，租户以中小创业型科技企业、餐饮企业等为主。

对此，行业普遍认为是金融街在三条红线影响下，采取的降负债举措之一。据了解，金融街近年来盈利能力有所下降，负债率较高，并且踩中红线较多。在此背景下，金融街需要尽快改善财务结构状况，而通过处置一些持有型资产，可帮助其在短期内快速回笼资金，减少债务。

就运营角度而言，目前受北京市写字楼潜在供应量增加、国有企业总部需求外溢等因素影响，北京市非核心区域写字楼租赁市场面临下行压力。此外，出售项目的租户结构以中小企业为主，租金承受能力相对有限，加之持有面积占项目整体比例较低，存在物业共用配套，管理界面交叉等问题，租赁经营压力较大。

营收层面，金融街上半年物业租赁业务营业收入8.34亿元，同比下降7.18%，毛利率90.65%，较去年同期下降2.27个百分点。其中写字楼板块受金融街中心客户租赁计划变化、金融街·万科丰科中心转让等影响，租赁收入较去年同期有所下滑。

对于金融街这类企业而言，出售资产虽然会使未来租赁收入有一定减少，但对于优化企业负债结构，提升财务稳健性等有所助益，有利于企业的长远发展。