广州第二轮集中供地收官:48%成交、1.5%溢价下国企与民企入局考量

观点地产网

2021-09-27 23:52

  • 如果说首日是资金充足、财务稳健的国企主场,第二日则是民企和本土小房企入局。

    观点地产网 从8月至今,全国多城第二轮集中供地相继展开,广深两城相继加入,将今年集中供地的下半场推向高潮。

    低溢价、底价、流拍成为主基调,广州作为首个进行二轮供地的一线城市,其表现也有着一定的代表意义。

    金秋九月,广州天气尚未转凉,万众瞩目下,广州第二轮集中供地48宗地上架开拍,总出让面积270.76万平方米,总建面878.74万平方米,总起价1124亿元,于9月26、27日分6个时间段出让。

    9月27日下午15时,一连两日的土拍落幕。相比首批集中供地的激烈竞争局面,本轮土拍氛围更显冷静克制。

    从整体结果看,最终成交23宗,流拍25宗,成交率为48%,总成交建面357万平方米,成交金额569亿元,平均溢价率1.5%,首轮集中供地平均溢价率为19.2%,多宗溢价率超40%。

    从两日结果综合看,越秀、粤海、中海、珠实等央企国企拿下较大体量地块,其中越秀以102.96亿拿下番禺新造镇创新城2宗地;粤海仅拿下白云新城云港城地块,便耗资101.87亿;中海和珠实均斩获3宗地,分别花费99亿和67.73亿。

    此外拿地企业还包括绿城、中铁建、中建一局、电建地产、葛洲坝、南投等“国家队”,多数为底价拿地;入局的民企则有碧桂园、源海地产、中盛地产、合汇、广东奥和投资等,多是在外围获地。

    令人惊喜的是,本轮拍地也出现了外企和港企身影,其中凯德合作国企知识城集团以23.94亿元拿下黄埔中新知识城地块;港企路劲以触顶15%的溢价率夺下增城新塘大道南侧094号地块,也是唯一进入竞自持阶段的地块。

    “冷”似乎不能准确描述本轮土拍结果。

    不少业内人士认为,在政策调控的“三稳”决心下,结果实属合理。也有不少认为,这一定程度上反映开发商投资策略的变化和后市信心,整体会使市场朝更平稳、理性的方向发展。

    民企、本土小房企入局

    9月27日,广州第二轮集中供地进入下半场。

    继首日成交16宗地块收金482.09亿元、8宗地块流拍后,今日成功出让7宗地收金87.29亿元,17宗地块流拍,多位于于外围区域。

    如果说首日是资金充足、财务稳健的国企主场,第二日则是民企和本土小房企入局。除了国企珠实拿下2宗外,碧桂园、知识城控股&凯德集团、广东奥和投资、中盛地产、源海地产分别以底价拿下一宗。

    其中,碧桂园首次现身广州本轮供地,以6.56亿元底价拿下了增城荔湖街新城大道西侧026地块。

    有业内人士对观点地产新媒体表示,碧桂园在一二线城市拿地更侧重对土地质量和利润成本的考量,因此本次在广州拿地也仅是少量补仓。

    数据显示,上半年碧桂园在22个集中供地试点城市的拿地金额仅占全部拿地价的两成,表现较为积极的是在上海、长沙分别拿了三宗地,其中上海首批集中供地中共报名9宗地块,但在竞拍前4日多次陪跑并未有斩获,直到最后两日发力接连拿下3宗地块,对应金额95亿元,跃居榜三。

    上半年首批集中供地中,碧桂园共获取14块土地,对应权益代价是171亿。在重庆、郑州、武汉等多个城市是底价摘牌,总体溢价率仅7%,这些项目的全周期利润水平约为10.5%。

    此外,凯德联手知识城控股拿下热门置业板块--黄埔中新广州知识城1宗地块,总价23.94亿元,折合楼面价9783元/平方米。

    根据出让要求,竞得人须承诺地块用于建设中新国际科技创新合作示范区,并在一个月内与中新广州知识城管委会签订的合作示范区合作协议,且商业设施用地、科研用地的物业自持10年。

    此外,从化区城郊街向阳南路与向阳二路交汇处地块由从化本土小房企奥和投资以底价0.87亿元竞得,成交楼面价6857元/平方米。从工商信息看,该公司成立于2010年8月,注册地也是位于从化区城郊街,经营范围包括企业自有资金投资、房地产开发经营。

    比较让人诧异的是,据开拍前摸查,番禺大石街飘峰路西侧地块一、地块二分别有7、6家房企报名,为本轮土拍中报名数最多的地块,有望成为竞争激烈的热门,但正式竞价时,因无人出价流拍。

    从土地质素看,该两宗地块并排相连,靠近地铁3号线厦滘站,周边配套齐全,生态资源优质,交通方面预期将有地铁26号线经过;目前周边以工业园区、村庄和旅游景点为主,且周边新盘稀缺,地块将承接一定市场需求。

    究其流拍原因,主要因体量太大,总起价高达104亿,当下房企大多为保证现金流选择谨慎出手。对此有业内人士分析,市场气氛淡静影响了开发商的坚定投资,当有观望情绪出现时,也容易引起羊群效应,尤其是民企过江龙对市场了解不够充分的,容易打退堂鼓。

    这意味着,当下更考验房企拿地的决心和眼光,包括土地测算、投资回报、后市预判等都需要仔细思量。

    而黄埔科学城香雪地块流拍,则叠加地块限制条件较多的缘故。该宗地限售价为38051元/平方米,规定首套住房购房家庭或个人购房总套数占比50%,同时需要配建1.07万平方米的租赁性住房等,利润空间被压缩,开发商投资积极度便不高。

    信心与预期

    流拍率颇高、底价成交等字眼第一时间被关注报道,对后市也多有“不确定性强”的预判,但如若客观分析,这算是合理的结果。

    首先从供应地块的质量看,本轮供地并未有天河、越秀地块上架,其余9区均有地块供应,整体地块品质明显低于首轮。

    其次是土拍规则,第二轮集中供地对竞买人有了更多的限制要求,包括严查资金、限制马甲、限15%上限溢价、限售价及限销售对象,甚至部分区域全周期限价。

    此外,海珠地块新增“一次性书面报价”的竞买方式,更考验房企的拿地技术和对土地价值的合理评估。但由于地块未触发最高价,这样的新玩法并未有展现机会。

    除了供应质量和土拍规则之外,于开发商而言,经过首轮集中供地后,对于拿地的紧迫性和需求下降;此外因对资金安全有所考量,加上买地金额不得超年度销售额40%的红线,因此普遍拿地积极性不高。

    据不完全统计,本轮土拍报名房企总数量只有20多家,每宗地报名房企都是个位数,部分地块无人问津。

    严查资金、要求使用自有资金拿地的出让细则,或许是不少主流开发商未现身参拍的原因之一。

    这也是第二日集中供地中,出现合汇、中盛地产、广东奥和投资、广州源海发展等本土小房企的原因。

    业内人士分析称:“作为非上市企业,大多使用自有资金拿地,考虑到财务水平风险低且不追求高周转,不急于在市场淡季时销售回款,因此小房企在下行周期里更有机会拿到好一些的地。”

    但民企及本土小房企更偏向于在外围区域拿地,大多是因为对区域板块及市场变化都有较深入的了解。其中,增城本土房企合汇以2.01亿元拿下蝴蝶岭地块,此前在增城便有合汇·汇东国际花园、汇东国际等项目;源海地产底价5.997亿元拿下增城区仙村大道西侧地块,同样此前在增城开发有项目。

    央企国企的大手笔拿地,一个大基础是对于广州市场发展预期依旧看好,但投资策略趋于保守的基调下,更倾向于在熟悉市场范围内深耕,将手中有限资金投向了心中最具价值的区域、最优质的地块。

    如中海底价拿下的广钢新城地块和江泰路2宗地块,都位于其深耕的荔湾和海珠区域;越秀继续重仓广州国际创新城,此前已在该区域拿下3宗地,目前在售越秀·星汇文玺;绿城此前在南沙明珠湾便有多个合作项目,本次拿下了横沥岛地块。

    国企珠江实业则捡漏拿下白云生物医药健康产业基地二期地块二,以19.81亿元拿下,楼面价为11031元/平方米,相当于首轮集中供地流拍时价格的六折。

    从本次土拍表现看,广州中原地产项目部总经理黄韬认为:“广州楼市没有那么冷,房子金融属性在地产市场淡化,未来在土拍也将逐步显现。”

    一方面政策调控强化下土拍规则更加精细化,促进了市场竞争的理性克制;而从供需方面看,不少业内人士认为,今年广州供地实行集中出让,相比较以往全年分散拍地,实则供应总量到目前已经相当,因此流拍实属正常。

    此外,尽管有开发商因资金考量而投资受掣肘,但整体而言在市场下行周期选择更谨慎的投资策略也是合理,这是多重因素影响下的结果。

    至于对后市预期的信心,黄韬认为,此番土拍表现实则有利于促进市场更健康平稳运行。

    撰文:林海研    

    审校:徐耀辉



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