千灯湖旧改牵手万科、保利 政策红利下的旧改大抢滩

观点地产网

2021-09-22 22:46

  • 夏北社区是佛山市首个实施整村改造的村居,5个村小组涉及旧改土地面积约1876亩,实行整体拆除、原地回迁模式。

    观点地产网 9月19日,佛山南海桂城街道夏北社区(位于千灯湖片区)的2条整村改造项目——洲表旧村改造项目、聚龙北旧村改造项目迎来实施及拆迁补偿方案表决。最终,洲表经济社表决结果显示以约80%同意率通过,万科为合作开发企业。聚龙北经济社表决以约86.54%同意率通过,保利为开发合作企业。

    据此,南海桂城街道夏北社区至此已全部完成双方案表决。永胜村改造面积483亩,合作企业为碧桂园;聚龙南村改造面积159亩,合作企业也为保利;宝华村改造面积309亩,于9月5日表决通过改造方案,由招商蛇口操刀。

    夏北社区是佛山市首个实施整村改造的村居,5个村小组涉及旧改土地面积约1876亩,实行整体拆除、原地回迁模式。

    如此大规模的整村改造,背后有政策的支持。

    2020年9月19日,广东省委深改委批准印发《佛山市南海区建设广东省城乡融合发展改革创新实验区实施方案》 ,方案提出,到2022年,实施20个城中村改造,建设10个农村居民新型社区;整合9万亩村级工业园区,建设20个千亩连片产业社区等。

    南海正在建设广东省城乡融合发展改革创新实验区,旧村居改造是实验区建设的重要一环。夏北社区改造率先探路,为佛山“三旧”改造提供了一个积极的案例,对城市更新和城乡融合具有示范带头作用。

    万科持续涉足旧改

    在2021年度上半年业绩发布会,祝九胜表示,近年来万科所销售的产品中,地价占售价的比例明显上升,从2017年到2020年,地售比提高了17个点左右,这会逐渐体现在以后的结算收入和结算利润上。

    万科的CFO韩慧华也表示,开发业务的毛利率呈现一个下降的趋势。从销售端到逐渐地体现在结算端,所以可以看到从一季度、中期乃至到全年可能也是这样一个逻辑。而万科未来这两年还是有一定的毛利率压力。

    数据显示,在2021年上半年,万科房地产及相关业务的毛利率为18.0%,较2020年同期下降6.02个百分点。毛利率的下滑可由较快增速的收入来对冲,但万科的营收增速也缺少动力。2021年上半年营业收入1671.1亿元,同比增长14.2%,归母净利110.5亿元,同比下降11.7%。

    毛利率以及净利的下滑也促使万科在拿地方面更为审慎,也愿意通过存量改造的方式来获取土地。据不完全统计,光是在佛山,万科就有6个城市更新项目。

    洲表村旧改项目采用整体拆除重建的方式:洲表村现有宅基地1574栋,现状总建筑面积约330054㎡,其中村民住宅拆除面积301158㎡,集体物业拆除面积28896㎡。

    对于住建部“旧改项目拆除比例不超20%”的影响。祝九胜在2021年度上半年业绩发布会表示,20%限制,意味着对于城市里面很多三旧,不可能有那么多的大拆大建的机会了。

    地售比逐年攀升的万科,自然不会放过佛山旧改的香饽饽,特别是南海的旧改。

    据观点地产新媒体了解,洲表旧村居改造项目改造范围总用地面积约644.84亩(折合约42.99万㎡),拟拆除范围约493亩,预计将投入约130亿元进行开发建设。

    这种体量,使得洲表旧村改造项目成为夏北5条旧改村里体量最大的。

    改造方案显示,项目改造范围内提供公益性用地面积约12.72公顷,占项目改造范围面积30.14%,将科学规划和建设中小学、道路、公园绿化、水域、防护绿地用地等优质公配。此外,合作开发企业负责返租的商服物业约15万平方米,20年返租金额收益预估可达16亿元。

    对于有着大量商业的万科来讲,15万平方米这也不是什么难事。

    项目若扣除规划无偿移交政府的公益性建设用地后,规划建设净用地面积约501.21亩(折合约33.41万㎡),计容总建面约124.95万㎡,其中居住用地计容建面77.97万㎡,商服用地计容建面约45.47万㎡,工业用地计容建面1.51万㎡,具体以政府最终批复的规划条件为准。

    目前,整个千灯湖片区(夏北社区所在地)仅有个别盘在售,保利天悦在售均价约6-7万/㎡。一旦项目完成,将给万科带来大量的可售货值。

    保利大小通吃

    保利在旧改方面可以说是老玩家了,广州旧改,保利是“第一个吃螃蟹的人”。保利在广州参与了琶洲村、冼村、小新塘村长湴村、元岗村、荔湾东漖村、海珠红卫村等十几条村,涉及改造面积千万平。

    在佛山,保利也介入了8个旧改项目。其中大沥河西沿江、聚豪片区和桂城石肯四村,两个项目改造面积均破千亩。

    据此,保利至今年6月底的毛利率为37.9%,比去年同期的37.6%录得轻微上升。但保利总经理王健称,在现有的现价和土地竞拍的政策下,行业的毛利率整体趋势还是会继续下降。

    所以,对于保利在佛山旧改项目的积极行为,也不难理解,为保住毛利率,多元化拿地才是王道。光是在夏北社区,保利就拿了两个旧改项目:聚龙北和聚龙南。

    聚龙北旧村改造项目改造范围217亩,可建设净用地面积约160亩,总计容建面约43.41万㎡,其中住宅建面约19.59万㎡,商业建面约23.81万㎡。该项目为分两期供地,居住建面约19.59万㎡,其中,首期回迁房位于保利环球汇以南,即目前聚龙北展示馆西侧。

    而聚龙南村项目改造范围总用地面积10.63万平方米,折合约159亩。项目规划总计容建面35.44万平方米,其中住宅20.14万平方米,商业15.3万平方米;住宅占比约57%,商业占比约43%。回迁区建面约17.3万平方米,融资区建面约18.1万平方米。资金方面,项目总投入约37.59亿元开发建设,投入资金由保利的自有资金+融资组成。

    另外,佛山77个旧改项目,33个房企争相入局,不仅有万科和保利,还有碧桂园也拿下了4个旧改项目,富力5个,奥园4个,美的置业3个,华发3个,星河3个,招商蛇口3个等等。

    撰文:吕泽强    

    审校:劳蓉蓉



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