博鳌大讲堂丨张诚:田园文旅与城乡发展

观点地产网

2021-09-17 17:34

  • 新兴的产业需要从比较宽容的环境里面逐步培养起来的过程中,对应的就是人和产业之间的匹配。

    张诚(田园东方创始人兼CEO):我是最后一个发言,因为我这个课题很重要,各位谈的都是行业,我谈的是国家战略。

    这两天博鳌论坛,只有我一个人谈到乡村振兴这个话题,这也是博鳌房地产论坛转型不够的表现,我是最后一个发言的,我相信明年的博鳌论坛,我肯定不会是最后一个发言,而且这次乡村振兴这个话题还是在文旅新生领域里面提出来的。因为我最后一个发言,我就轻松一点,以讲故事为主。

    昨天有同行朋友问我,乡村振兴说了半天,好像没什么路子,不知道怎么做。你要问我们在这个领域里面工作了10年的企业知不知道,我们也不能说知道,我们一直在摸索,在当下市场不成熟、行业不成熟的情况下,有哪些是企业可为的。但是我们有一些基础的认识如果不具备的话,就会出现乡村振兴不知道怎么做,或者是为什么搞成了那样。

    我这里打了“农村、乡村、田园”这三个词,大家觉得有什么区别?对这三个词的区别甄别出来以后,我们就可以谈了。农村是基于农业产业的那个地方,乡村就不仅仅是指农业产业这个视角,它是区别于城市的另外一个经济体、社会体和人在那里生产、生活的地方,如果你这么理解,乡村振兴就立体了,就全面了,而田园是指那种美好生活的向往,所以我说今天我的话题是事关共同富裕。为什么放在最后一个?君不见今天诸多的房地产行业在内的问题,都是因为中国的底层逻辑正在发生变化,而共同富裕这个话题,如果我们更多的去思考它的话,在乡村这个领域里面是有大量的事业可为的。

    我们在2018年提出乡村振兴战略,有一个台湾的朋友说,我们台湾跟大陆一样,我们也提了振兴,但是我们叫农村振兴战略。我说这就不如我们,咱们的视角不同,你们叫农村振兴战略,我们叫乡村振兴战略,我们的视角是在国家要发展乡村这个经济体和这个社会体,而不是仅仅着眼于农业产业视角下的那个地方,我们包含它,但是大于它。

    在这个领域里面我们遇到了很多的讨论、争论,我们也做了一批项目,也饱受了一些争议。比如说你的农业成分为什么这么少,或者说你的农业做的方式为什么是这样的,你为什么自己不去种地?或者说不种地是不是就不乡村振兴了呢?为什么乡村振兴的根又必须是搞好农业呢?这些都是要综合起来考虑的。如果我们只考虑一件事情,我们看见的就是一个点,如果我们考虑当地的经济发展,我们是只考虑了一根线,如果要谈到乡村振兴,我们要考虑未来在这个地方的社会生产,以及在这个领域里面生活的那些人,他形成的那个社会,形成的那些地方,你要营造它,你要推动它,它就是一个体系,所以这就是点、线、面、体。所以我们讨论这个话题的时候,我们先把视角放开,既要看见树,也要看见森林。我过去也是在城市里面工作的,做的业务的模式叫城市综合体,后来我们编了一个概念叫田园综合体。所以我们这个企业也挺骄傲的,我们编了这个词,今天在乡村振兴这个领域里面被全行业所用了,我想还能再用好多年。在人生创业的经历当中,这也是挺难得,很值得自豪的一件事情。

    我们讲乡村振兴为什么找不到商业模式?而且中国在提乡村振兴的时候,是在中国的城市化率还不到60%的时候就提出来了。每个发达国家都乡村振兴过,基本上是城镇化率到70%的时候提出来,我们提的时候还不到60%,那就是因为今天我们城乡之间有一个很大的问题要去解决。为什么乡村振兴一开始是大量的环境整治项目,最后都变成了形象工程?它就是我做乡村振兴了,我就把环境做好,但是因为疏于维护,最后都变成了形象工程,因为没有人维护,也逐步出现了不好的场面。

    为什么乡村振兴和特色小镇大都变成了文旅项目?我们2015年的时候讲特色小镇,这是一个非常美的词。可是今天很多地产商的项目不愿意叫特色小镇了,因为这个词已经被社会诟病,自己心中的美好没有得以实现,最后变成了一个不好的词,它不是基于那个根上长出来的美好的人的永久聚集地。所以在2019年年底的时候,国家发改委又提出了城乡融合,我们文旅这个领域里面最大的企业华侨城,为什么它叫文化+旅游还要+新型城镇化?我们试图用一个理念把它理解下来,就是理解乡村振兴。

    由于时间的关系,我只写了这四个词:产业、人口、空间、生态,我尝试来叙述一下。我们知道乡村振兴是社会的事,是发生在960万平方公里上未来的那个图形,就是城乡变得更好的那个图景,来解决今天我们中国发生的问题。我是学城市规划的,我当时就知道乡村总有一天是要走向现代化的,所以我要选择在这个领域里面工作,我可以工作很长时间。过去在城市化我工作了20多年,我在乡村现代化再工作20多年,我的职业生涯有两段,都很美好。

    如何变成那个样子,我要考虑哪些因素,我要考虑未来的图景是什么样子的,我们试着从产业和人口这两个角度来看,我们的产业和人口未来的图景会是什么样的情况。

    我们先说产业,我们这两天的会议谈了很多的产业,你们有没有看见,我们的产业正在发生非常大的变化,在座的各位都基本上产业还是在一些叠加的产业,就是服务业。总的产值不会很大,我们更大的产业是工业,可是包含我们叠加的这些服务业,还有延展的所有的产业,我们的产业结构还是有问题的,那些特别高端的能够参与国际竞争,未来能够真的变成中国梦的那些带动性的产业还是比较少的,比如说我们的芯片就很少。有很多产业我们是需要去革新的,或者是需要有新的未来产业的。所以今天我们做开发的,或者是做服务的,如果不提产业,好像就跟不上这个时代了,因为国家要重新振兴我们国家未来的国民经济产业结构。可是在这个过程中,我们现在的很多产业怎么办?它吸附的是非常多的人,因此我们会发现城市群和产业梯次疏解的情况。

    再说人口,在产业需要在960平方公里里面重构,新兴的产业需要从比较宽容的环境里面逐步培养起来的过程中,对应的就是人和产业之间的匹配。现在我在城市里面有9亿人,农村里面有5亿人,我们就说这9亿人里面,至少有三四亿人是不适合未来重构后的那些产业,这些人要匹配在适合他的产业,这些人是什么?我们知道今天在城里的农民工就有3亿,还有很多非市民劳动者,包括像我这个年龄人,你让我再学会面对未来的那个职业,我是很难学会的,还好我现在有一份职业。

    所以我们未来是有非常多的人,我们的新的产业如何和这些人的就业挂钩,我们的乡村如何变成像城镇一样的地方,所以就存在未来在960万平方公里里面新兴产业、梯次淘汰的产业,以及未来能够真正带领中国经济走向未来的产业,在大众小城市和乡村重构,以及我们的人口在现在的劳动技能和他们的未来成长,也要在这960万平方公里里面,跟这些产业一一配对,形成重新结构化的过程,在这一端我把它叫做在地村镇化。我们原来有一个词叫就地城镇化,我这里因为在研究乡村,我就起了在地村镇化这样一个词。

    我们这样理解了之后,我们就很清楚了,人们说你做乡村振兴你得做产业,我就问什么产业会在那儿,刚才我已经简单描述了产业,然后我说我做这个乡村振兴是为了什么?为了人。你得考虑一下人,不是只为一个产业,也不是只为一个环境,你最后是为了人,那就是考虑人口,什么人口会在那儿,这样我们就有了一个石膏,重构以后的某时某地,在苏南地区的乡村跟海南的田园里面,它未来连接的人口和产业的匹配,形成的未来村镇是不一样的,而只有产业和人口结队形成未来的村镇,才是未来960万平方公里土地上繁衍下来的未来村镇。但是它受两个制约,一个是空间,一个是生态。今天我们比较多提的是生态文明,就是人跟人是和谐的,人和环境是和谐的,当然我们的常规意义上的生态环境也是美好的。

    生态文明还讲社会、人与人、人与环境,所以在地村镇化就是讲,在乡村振兴做事情的时候,我们要理解所谓的乡村振兴,就是产业和人口在空间和生态两个约束维度之下进行再结构化重构的过程,未来那个地方有什么样的土地空间和生态资源,所凝结成的未来的场景和内容,你就去做它,如果不是,我们就会看到,现在无论是很多地方增长,还有以乡村振兴为由头的地产企业,花了大量的冤枉钱。

    我过去在商业地产企业工作,准确地说我是在万达集团工作,我们可以看见那个企业曾经非常辉煌,曾经创造了很多第一,就是因为快速城市化的20年它发展起来的,快速城市化是基于快速工业化,工业化又是因为改革开放以后中国加入了世贸组织。它的过程是城市要大量新建工业园,大量的人要进城,要利用土地财政。

    利用好了土地财政,我们的金融机构、地方政府都发现有一个重要的人,就是做城市综合体的人,因为你带来了土地的升值、配套的完善。市场也是一样,我们需要很好的一站式生活、娱乐、文化配套设施,这个行业自身也在发生变化。我们当时做的还叫购物中心,那时候的商业业态本身也是很单薄的,那时候还是百货公司时代,后来变成了连锁店、体验式的品牌店等等。你是做这件事情的,无论是政策、经济,还是市场、行业,你都站在了那个十字路口上,你迎上了这股风,赶上了20年的好时光,这个领域我不多说了。

    在新的这个领域里面,它不像城市综合体这个领域那么波澜壮阔的有大的市场推力,但是它至少是绵长二三十年的。有一个国开行的朋友跟我说,每年投5万亿,30年也有150万亿,共同富裕这样才能实现。

    最后看看我们做的一些项目。我们通过两个路径进行摸索,除了常规的大家理解的带有乡村振兴逻辑的田园小镇的那种开发运营以外,我们在全面乡村振兴时代推了一个田园客厅计划,它是一个城乡融合的站点,做出了地方政府、企业、消费者、村民共同利益分享的产品模型。

    我们目前实践了5种田园客厅,我们就想通过这个站点,类似于这样一种田园综合体式的产品化的内容,企业来践行它。

    这是第一个,我们在昆山的项目。第二个是在南通的项目,第三个是在成都的项目,这些都已经建成开业和运营的,第四个是在宁波,第五个是在南京汤山,我们在这里也尝试做了社区运营的客厅。

    总结一下,文旅行业难做,为什么难做?因为文旅是产业和城镇化之后的,它拉动了产业和城镇化,但是文旅是在它们之上的那朵花,下面的没有,上面的就运行不了,尤其在今天这个时代,很多大型企业,尤其有地产的企业文旅板块都砍掉了,所以我们公司现在很好招人,因为有很多人正在流动。但是如果你把它和城乡发展的未来图景结合起来,你就有可能找到文旅+的机遇。而在乡村振兴这个领域里面,你站在未来产业和人口结队,你用文旅或者是用一些独特的技术,包括农业产业的技术,能够去凝结未来的产业和人口,形成一个未来村镇的视角去做事情,你就不会白投,你在那个领域里面根据你的情况,就可以找到你自己的商业模式。用这个来换取未来二三十年我们需要让很多人生活在乡村领域里面,这就是我理解国家战略的本质,如果理解到了,我们有理由相信这些人的下一代,也许一代或者是一代多一点的人,能迎来我们更主力的那些产业、那些科技,那些有竞争力的力量,去引领整个世界,使得我们上到一个新的台阶上。

    撰文:张诚    

    审校:劳蓉蓉



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