博鳌大讲堂 | 罗意:被忽视的租赁住房运营服务

观点地产网

2021-09-17 16:08

  • 现在开发商不是要不要去做租赁住房的事情,是怎样去做的问题,如果现在再不动的话,很有可能就会错失时机。

    罗意(乐乎公寓集团创始人、CEO ):谢谢黎总,我是第四次来博鳌大讲堂,来观点的博鳌论坛,我给自己提了一个要求,少讲企业,不做广告,只讲观点。

    今天我带来的观点是“大有可为的租赁运营服务力量”。这是品牌同学把这个题目给我改了,改得更平和了,我原来的题目是“长期被忽视的租赁住房运营服务力量”,这是我的一个观点,也是我的一个牢骚。

    在分享我的观点之前,我先回答一下黎振伟先生给我的命题作文,昨天晚上他专门给我发微信说:罗总,你这个呼吁很好,但是今天来的多数都不是租赁住房的从业人员,他们更想知道长租公寓或者租赁住房行业去年这一年发生了什么?我们的题目叫剧变,长租公寓有哪些应对?

    其实这样的要求,黎总在去年也给我提出过,但是那时候他提出这个想法是“不怀好意”的,因为长租公寓这些年很难,是一个被大家看冷的行业,包括我在这个分享后面还有一个专访,专访的第一个题目就是问关于暴雷的问题。实际上我们的这个行业这些年就是在这些大大小小的暴雷声中连滚带爬走到了今天。但是要告诉大家一些振奋人心的消息,我从几个方面来讲。

    第一是整个租赁住房的政策上,我觉得长租公寓行业一直是处于冰火两重天的行业,这个行业不差利好、不差政策,但差的是落实。今年在政策上有一个巨大的变化,从两会第一天克强总理的发布会上讲到要减税,5月份政策就出来了,而且非常明确,用于发展租赁住房的不动产资产房产税从12%降到4%,增值税从5.5%降到1.5%,时间也很明确,从10月1号开始。包括国务院办公室的政策,旗帜鲜明地提出了保障性租赁住房和市场化租赁住房的区别,以及相应的配套体系,当然把这个决定权还是交给了城市人民政府,并且设定了时间点。在本月,各个城市都会出保障性租赁住房的准入机制、认定原则,以及相应的配套支持政策。当然,北京、厦门等等各个城市的很多可落地的政策都在推出。今年从政策层面最大的变化就是可落地、可预期。

    第二个是市场,去年在疫情的情况下,我跟黎先生讲,我说从去年来博鳌到今年来博鳌,感觉时间被压缩了,因为我们都被疫情搞得不知所措,这一年过得太快,你说有什么新的观点吗?好像还没有。今年的市场从春节之后的确是没有预料到会快速恢复整个租赁市场的热度,我们全国大概有3000间的库存,一个半月全部去化掉,而且4到6月份几乎我们新签的租赁价格完全恢复到2019年的水平。当然可能到8月之后,因为一些大企业的起伏,尤其是我们的大本营在北京,北京的几个龙头行业,教培、金融、互联网都受到了一些调整,所以是有些担心今年下半年的市场会不会投射到我们这个行业。

    第三个是从中微观企业的层面,我觉得暴雷的事情好像发生在去年,今年好像没有听说我们这个行业暴雷。

    第四个是我们潜在的这些合作机构,包括媒体,今天早上我全程在线收听了观点的这些专家大咖的分享,这也是我在博鳌第一次发现,租赁住房已经进入主流的地产基金的视野,今天早上黑石的嘉宾,还有越秀的嘉宾,都讲到了在他们的资产包内的租赁住房的资产的位置。今天早上我和一个国外头部资本的合伙人一起吃了个早饭,我发现他们也非常关注,而且已经非常明确地是要做这样一个租赁住房的资产包的扩充。当然,不同的机构看的是不同的机会,有的看中的是保障性租赁住房,想赶REITs第一波的窗口,有的人还对我们这个租赁住房未来政府限价的干扰表达了担心,希望我们去做市场化的资产安排,这也恰恰体现了长租公寓或者租赁住房走到今天,我们市场在分化、品类实际上是在快速扩充。

    当然,乐乎层面的变化,我们还是一如既往地去做运营服务的专业化定位。刚才刘斌总也在问我们今年的增长怎么样,我说今年增长不错,但是焦虑也在增加。前面胡懋总问大家疫情有没有带来什么好处,我说疫情那一年是我创业这么多年过得最舒服的一年,因为你会发现股东对你的要求变低了,打电话问你还活着吗?还在冒气就是去年大家对我们的要求。但是今年不一样,今年市场恢复了,预期又起来了,我们又进入到新一轮的增长焦虑当中。当然乐乎今年上半年也从单纯的集中式白领公寓去做了蓝领,在北京的核心地段做了三个高端项目,也做了一些分散式资产的尝试,我们在北京和高和资本也成立了保障性租赁住房的第一只基金。当然我说了不打广告,我就少谈一点企业的事情,来讲讲我的牢骚和情绪。

    为什么我觉得我们被长期忽视了?在这之前我首先要定义一下我今天讲的运营服务企业的定义。今天窝趣的刘总没来,所以他不用跟我争我们俩谁先做这个事情,但是乐乎的确是在这个行业里面旗帜鲜明地以轻资产代运营的方式在行业里发展业务。

    我这里讲的轻不是各位地产基金或者开发商眼中的包租就是轻,当然也有人讲了轻、中、重,把包租放在中间,我选择的是轻,我们讲的轻资产是以品牌特许、管理费用、业绩奖励、招租收入、场景创新等等收入构成主要营业收入来源的机构,也就是今天早上这些基金们讲的运营服务机构,还不等同于资产管理机构。

    为什么我要发这么一个牢骚呢?我从今年正月十六就开始参加住建部和证监会关于REITs推出的调研,我发现所有人都在讲房子从哪里来,钱从哪里来,未来的REITs市场怎么可持续、可以有预期。只有一个人在最后的发言环节弱弱地问了一句,我们这个行业有那么多好的运营机构支持这个市场的可持续吗?领导们恍然大悟。那个人还问了一句,我们要鼓励他们、支持他们发展吗?这是一件事情,我发现没有人关注运营服务企业的健康的发展。

    还有就是在9月24号北京市出台了住房租赁条例,我发现它判若两人地把这个行业的从业机构分成了住房租赁企业和经纪机构。我们没有身份,我们干了7年,一直等着政策的春风吹到这里,现在春风来了,我们没有身份了。然后我们就很焦虑,我们就把领导请过来,因为我们也看到了事实上在顶层设计的过程当中,对机构化、批量租赁企业的保护和支持的力度是很大的,我们把领导请来,我们说我们也有好几百个项目了,我和也应该是规模化、批量化的企业,我们应该受到税收的优惠。

    领导说,你们是吗?所以我们觉得我们应该要出来讲一讲,尤其是在观点的博鳌论坛上,我要发出声音。我可以非常确定的是,随着租赁住房行业到了一个新的发展阶段,一定有大量的像乐乎这样的专业运营服务机构成长起来,我们作为早走了几年的机构,有义务讲这样一个事情。

    当然昨天快到博鳌的时候,北京建委的领导给我发了一个微信,说已经给税务部门确认了,乐乎也属于批量租赁的机构。因为我们发现要么就是租赁住房企业事实上就是包租企业,要么就是经纪机构,对于我们这种所谓的信息发布、居间、代理,都属于经纪机构,当然从它的内涵来看,确实也是符合它的很多特征的,但是我们创业了这么多年,一直以为我们在响应国家大的号召,推动住房品质的提升,我们是是在做品牌、运营体系,会发现我们干上经济了,我们成了一个经济人。但是的确和我们的预期和价值判断还是有很大的出入,这是我今天要在这里讲的原因。

    当然宏观的政策,关注租赁住房行业的人,实际上也都看到了今年非常密集落地的,而且非常务实的,包括国信办的新闻发布会,今年的政策给我的感觉是说人话。我们觉得今年哪一项政策都是落在可执行这件事情,因此我们发现大家已经开始布局住房租赁行业。黎先生讲到剧变,我想长租公寓的分是真的来了,租赁住房的风是真的来了。

    在行业的导入阶段,我们把一些似懂非懂这个行业,有很多担心、有很多观望情绪的人串在一起,然后去增加供给,在未来这个长期的发展过程当中,我认为我们的有效链接的价值会长期存在,包括我们的监管部门之所以要发展规模化、机构化的租赁机构出来,也是因为我们的价值,在监管的时候,谁去做网签,谁去做备案,谁去做税收,谁去做流动人口的管理,谁去做政策的传导,像我们这样的服务机构是入口,有些做行业基金的人,你要做的最快的就是找到那些专业的机构。

    另外一方面我们在讲我们的运营效率,它事实上也是深一脚、浅一脚地踩出来的。不管你是做商办还是做其它业态的,包括我们有时候参加租赁住房的论坛,我们发现大家做的事情越来越像,因为你到了那个规模你就得干那些事了,所以从这个角度来讲,所谓的效率,一方面是干得多,另一方面是到一定的规模,才会投相关的精力建这样的后台。

    如果去年不是经历疫情的价格的失控,因为我们全部管的是加盟商的资产,当疫情来的时候,他们都发生踩踏,所以就出现了价格失控。当疫情结束之后,大家会讲为什么我们的价格为什么这么低,这时候就会发现我们的收益管理的体系,在要实现甲方意图上有很它很重要的价值。比如说你的客服体系、质检体系,你没有量的时候,你的成本多高,包括资产没有源源不断地流进来。所以我想专业的服务,第一是在于链接,第二是在于效率。

    我下面主要讲讲哪些现象表现出来运营商被忽视,我们所有搞资管的人都在讲运营是基础,但其实很多人内心根本就不重视运营的价值,真正重视运营价值的甲方也只是体现在头部机构当中。很少有投资者认可专业运营商的价值,他们认为酒店、商业需要,长租公寓不需要专业价值,其实你做完之后才知道,运营商很难给你带来溢价、惊喜、经验,但是他可以给你带来确定性。

    遴选运营商的方式现在都表现为商务条件的比较,而不是综合的看这个问题,运营商取费很难,他们活不下去,他都不挣钱,他哪有精力去搞建设,哪有机会去做长期主义的安排呢?主管部门不重视,刚才我已经举了好几个例子,我们突然发现我们不是住房租赁企业了,住房租赁企业变成了包租机构的专属名词,我们变成经纪机构了,但是我们看到杭州是有对专业运营商这个角色名词描述的。同时我们看到运营商的意识也不够,从业者不相信运营服务的模式和价值。

    当然我觉得可能疫情帮了我们,让我们不去想包租的事情,踏踏实实地做,规模到了一定的程度,也实现了盈利,所以我们愿意做一些长期的事情。我们潜在的投资者也是在说运营商这个模式很慢,营收很慢,估值也是有很大的问题。还有就是客户愿意为好的运营和服务买单吗?我觉得未来会,而且如果说租赁住房从二房东时代向资管时代转化,我觉得我们的甲方也会有一些长期的思考,如何把我们的产品做得更好,让它有持续的长期的竞争力,我在退租的时候有一个好的卖相,运营这点钱就是微不足道的。我想这是被忽视的现状。

    所以我们要呼吁什么呢?我觉得政府不管是财政的支持,还是诸多政策的支持,目前没有专业运营机构的扶持政策,甚至没有他们的身份,所以我觉得要给他们正名。包括我们也联合了很多的媒体、研究机构,包括我们自己也去住建部找领导汇报,我们是干吗的,我们在暴雷的时候起了什么作用,我们采取押一付三的方式,我们这里没有一家暴雷的。

    我想应该给这样一个运营服务的群体去正名,而且去培育、去扶持那些优秀的机构,甚至可以有一些参(控)股的行为,来作为行业的压舱石。当然对资产方、资金方,我们要找专业机构合作,你们很有可能会少走很多弯路,同时你们应该为他们有价值的运营付费,支持整个运营。我今年做了轻资产的尝试,我发现北京有290个回迁房项目,每个项目3000套,全部会流入租赁住房。还有非租改租,也就是现在所有资产都在流向租赁住房赛道,你要想让你的资产有持续、稳定的回报,你应该在专业服务这件事情上寻找确定性。当然,对各位想进这个行业,也可以找那些专业的机构去交流。我也呼吁有更多的创业团队对整个赛道充满信心,进入到轻运营、轻服务创业的序列当中来。

    乐乎也在想,如果这个生意是具有极强的本地化属性的话,未来有没有可能有一些联合兼并的机会,我们放眼看去没有,非常少。在接下来的3年、5年,会不会有一些机构成长起来呢?

    我觉得运营机构要不断地提升自己的软实力,还有就是我们要选甲方,过去甲方选我们是以少付费为目的,如果我们今天坚信行业的未来,坚信自己的价值,我们要优选甲方,而且我们也要携起手来,争取监管部门的认可和支持。乐乎作为运营服务的一个先行机构,我们也会持续推动行业的变化。

    我的分享结束了。今天早上我跟地产基金的合伙人聊天,他说了一句话,我想分享给大家。他说他们在10年以前,美元的基金就不再去更多的参与住宅开发的投资,他们转向了商业不动产,赚了一波,后来转向了物流和数据中心的资产,他认为现在开发商不是要不要去做租赁住房的事情,是怎样去做的问题,如果现在再不动的话,很有可能就会错失时机。现在政策的指向是非常明显的,未来整个城市住房的问题,绝大部分是要通过不同的产品形态的租赁住房去解决的,希望有机会和在座的各位同学合作。

    撰文:罗意    

    审校:劳蓉蓉



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