产业科技主题讨论会之二：产业万象

主持嘉宾

星河产业副总裁 向俊波

光华楼评出品人 杨光华

讨论嘉宾

领盛投资管理亚太区联合首席投资官、大中华区负责人 唐瑾

瀚溥物流地产联合创始人&首席执行官 许汉斌

实创亿达总经理 官兰兰

京东智谷执行副总裁 陈昱

信保基金REITs平台总经理 李文峥

珠海采筑电子商务公司合伙人副总经理 彭凌霄

向俊波：请大家把问题尽量聚焦，因为上一轮比较散，因为在座的基本上偏中于物流，或者物流的投资或者REITs，现在REITs也比较偏物流和基础设施，所以我们集中一点点。第二，我们把更多的精力聚焦在问题上，企业的情况可以少一些介绍，我们还可以通过其他方式了解。第一个环节是讨论新基建，公募REITs，你们说说对这个问题的理解。

许汉斌：基建REITs，首先这绝对是国家非常明确的决策，它带动了强劲的发展，也带动了国内GDP增长强势引擎，也给公募投资人带来了长期稳定收益的金融产品的机会，我是物流地产和开发商基金，为什么现在的工业物流，为什么是和公募REITs这么一个产品？物流地产虽然叫地产，但是不是做土地增值就出售，我们是看长期经营，作为目前以外资，投资开发策略是开发到成熟的策略，开发完之后还是长期持有，希望之后在资本上做一个大的资本包上市，所以这本质上跟房地产的投资策略是不一样的。也是响应了国家对于内循环消费为主，GDP增长，我们作为最好的服务配套。

所以我觉得基础设施尤其是物流地产，只要我们选址位置正确，基本上是非常符合国家大的战略。我们公司也只在国内15-17个靠谱的物流节点，做高标仓，这些仓库选址三千到五千万的城市，人口密度大，消费水平高，人均收入高，这些主要的经济体，一个小时的时间，就可以把货从仓库送到终端用户或者是大的C端或B端，这是第一点。

第二，长期稳定的现金流，我们的中心10万平米，通常租到七八万方，其他的自带流量也可以租满，所以租约是长期的，我们跟电商是三到五年，跟一些冷链有五到十年，需要二十年的我们干脆给他定制，客户花了那么多钱做设备也跑不掉，黏性也大，所以我们每年有3-5%的租金增长，这也是对于长期稳定性可以带给公募投资人很好的投资产品。

我们也看到了金融产品来说，目前作为物流地产，可以达到7%以上的净租金收益率，我们也看到了普罗斯发的基金REITs，4到4.5%，所以开发商觉得这个金融产品可以做，非常适合公募REITs发展。不管未来如何，只要资产在国内，最后还是以人民币持有，这是比较靠谱的闭环，我们也避免了外汇风险，之前我在创业之前，也是一个新加坡工业物流地产的中国区首席投资官，我们也想把苏州工业园区一些优秀资产放上去，但是常常有外汇限制，如何派息等等，但是境外这些钱怎么样返到中国来继续做新的项目，这些都是问题，但是国内的REITs避免掉了这些问题。

向俊波：因为您是乙方，是被投资一方，我们想听听李总和唐总，你们是怎么理解物流行业和REITs方面的特点的？以及经验和教训。

唐瑾：作为境外基金，代表着外资，代表着资方，我想说两句，REITs在中国是非常非常必要的，你看其他这些国际上的市场，不管是美国还是英国还是新加坡，REITs都是非常活跃的，它提供给市场了一个流动性，这是非常重要的。

中国现在普遍来说，不管是房地产还是物流市场，开发商的资金压力非常大，因为开发商融资的渠道非常少，一个是债，一个是股，但REITs如果是你能够成功发行，其实是可以通过这个给开发商非常大的流动性，你就可以以股的形式，完全做出退出，而不是通过加杠杆的形式来增加你的流动性，所以我觉得REITs非常非常重要，怎么能够降负债率，怎么能够以股权的形式增加你的流动性，这是REITs能够增加的，这不光是物流，我希望能够看到REITs市场以后能够变到商业的地产，包括长租公寓，包括购物商场等等。

李文峥：我是信保的李文峥，REITs确实是在一个非常好的时机出现了，我们现在讲房地产是讲去金融化，但恰好在房地产去金融化的同时，我们有一个领域是加大了金融化，就是基础设施领域。国家政策在很多年前，2005年的时候，香港出现REITs的时候，国内就开始以证监会为主，包括央行研究了很多，十几年的时间，终于走出来也挺不容易，但是非常有价值，因为我一直也在REITs圈子里，有些实践，感触就比较多，我认为有三个价值是比较值得大家关注的，第一它确实是可以降杠杆，因为它是权益型的融资工具，发REITs等于是把上市股权100%装到公募基金，再把公募基金的份额拿出来发给投资者，这样在发起人最顶层，合并报表角度的时候，不会构成负债，像星河也做了很多类REITs，这些东西是偏债属性的，但是真正的公募REITs出来，正是迎合了降负债，甚至起到降低宏观杠杆率的作用，我觉得这是一个比较容易去理解的价值。

第二个价值，它是很好的金融产品，金融体系的改革有这么一个产品，是因为它要分红，长期要分红，所以你能够通过资产产生的现金流，90%以上要分掉，有这么一个规定之后，大家可以理解，很多长期的小资甚至老百姓都可以去匹配这样的产品，构成了普惠金融的一部分，你可以通过这个东西买份额，来实现金融资产的配置。第三个价值，对企业来说，是能够形成一个新的商业模式，比如说我原来在越秀，越秀在香港2005年就发了REITs，我们的体会就是，越秀的REITs对整个越秀集团来讲，一它是融资工具，第二通过REITs还可以买东西，可以买自己母公司的，也可以买市场上的，所以是投资品。最后，它其实是一体化的资管综合业务，基金管理、资产管理、运营管理、投资组合管理等等，能够形成一个体系，这样就能为一些重资产企业，因为很多地产商这么多年积累下来，多多少少会积累一些重资产，你就可以把重资产拿出去，形成轻重平衡的发展模式，同时又打造专业化能力，就能够像爱明总，形成轻资产的专业化运营平台，像润城一样，这样给企业下一步的转型，尤其是一些中型的地产企业的转型，带来了很大的机遇。

所以我的体会是，REITs出来，在现在是非常好的时机，给了大家非常好的机会。当然刚出来，要求会比较严，能够把握住这些机会的企业和资产，可能要逐步的去实现，但是这个赛道很大，可以用长坡来形容，可以慢慢做，要有长期的行为，就像陈启宗说的一样，要慢慢的出细活，做长久的事情，做稳健的事情，REITs就是长期、稳健、不断成长的事情。

向俊波：几个嘉宾里除了做投资和物流，官总和陈总是做综合性园区的，你们都是实际的操盘手，你们是怎么经营和看待，判断手上有这么大的资产，未来怎么发挥？

官兰兰：今天上午和下午有不同嘉宾分享对于产业地产来说，到底是产业还是地产，我是这么看的，我觉得是产业+地产之后，对产业更好，对地产也更好，只要做好产业的运营管理和服务，最终能够实现资产价值的更好，通过我们自己运营项目的亲身经验来说，本来是一个普通的办公楼的综合体的形象，大概50万方，在北京也不是非常好的位置，就在北京路上，但是我们是通过以科技园区运营的方式给它做，包括前期的产业定位，精准的招商以及全链条的产业服务、企业服务和旧园区升级，到现在为止，大概经历了不到三年时间，实现了100%满租，租金水平超过预期10%，品牌影响力也成为标杆，是海淀区的新标杆。

从成果来说，主要是通过远去的运营管理，并不是通过我的资产价值没有实现，反而让我的资产价值获得更高实现，同时也满足了政府的诉求，让企业在这非常开心，员工也非常开心，我们是实现了多维度的大家的目标和诉求的共同满足，所以我一直长线看好科技园区轻资产运营管理行业。

陈昱：刚才爱明总做15分钟演讲的时候，我好几次都想冲上去握他手，产业地产是有别于商业地产和住宅地产的小众产品，上次做企业内部培训的时候，八个字可以形容，前有围堵，后有追兵。因为政府吃了很多亏，很多做地产的觉得产业地产地价便宜，很多都不需要招牌挂，一股脑都冲到产业地产购一大块地，先卖住宅，或者卖其他容易变现的产品，然后弄几个人说，你们把产业地产做起来，我相信在座的很多人都有体会，所以政府吃够了亏，对真正做产业地产的，设了很多条条框框和限制，所以前有围堵。

后有追兵是说，毕竟中国的住宅市场已经发展了几十年，大家都说黄金十年过去了，白银十年是不是也过去了？昨天还采访问我说，现在是青铜时代吗？我说青铜时代也会有王者，但事实上住宅市场已经充分竞争了，很多产业地产包括星河，包括曾经没有做过产业地产的，都会投身到产业地产中去，所以后有追兵。做产业地产其实还是蛮难的，关键是你得要耐得住寂寞，特别是股东，不要追求眼前马上的回报，另外是要守得住，你要有一定的实力和底气。我忘记是刚才哪个嘉宾说的，其实央企做产业地产是有优势的，因为很多产业就是自己手上的，到某一块地，市委书记一握手签约一定会投，也舍得投，反而民营的是有难度的。

向俊波：确实，REITs现在投的是旧设施和物流的项目比较多，但是第一期公募的时候也有几个园区的项目，也希望今后REITs能够多关注做园区的企业和好的园区产品，我知道中关村1号做得非常不错。还有一位是来自于做供应链采购和电子商务领域的彭总，在我看来万科的采购很强大了，你还能找到他的痛点，做供应链的外包管理吗？

彭凌霄：可能很多人不了解采筑，它的前身就是万科集团采购管理部，把万科供应链管理能力外化成一个公司，对外进行服务。昨天杨总跟我聊的时候问我，关于园区的创新模式，我们还真碰到过，去年年底我们发现整个房地产的采购市场在变化，大家对于成本的控制要求变高，但是无意中服务了政府，把名声做出来了，年初跟哈尔滨做了一个项目，是建材产业园区驱动的，实际以往我们发现一个问题，科创局到处找供应商，来我这里投资，但是谁在花钱？盖政府的楼，修路修桥，后来我们三方签了协议，他拿了5.6平方公里出来，万科包括要做招商引资，把采筑牵进去，把东北总部落地，同时带来TOP20落在产业园区，他们把自己东北的结算和交易服务中心搬过来，人家能得到什么？

第一，万科承诺，未来三年内，超过一半的业务优先给这20家供应商，保底有5千万业绩，同时，材料设备也是这20家优先，所以他们都过来了。以往都是按照三减两免，你给他订单，他肯定跟着你走，现在我们在南宁、贵阳都在搞，因为每个片区都会有诉求，而以往政府在做园区，本身动能没有释放出来，但是这个有难处，一定要跟更高层的行政长官聊，因为我们有时候碰到过你找招商口，他说你帮我带住建认识，我们看到很多产业园区，讲配套，讲服务，在我们的理解里面，我做交易出身的，如果能让我们的所有园区主体能获得生意，比减什么都强，做生意哪怕亏本，有生意做比没生意做都会亏得少一点。所以这是我们看到的点，把信息拉通之后就会看到很多新的增长点，万科也通过这个项目，把整个供应链条带过去，立马顺畅，这是我想在另一个角度，给各位提供的点。

杨光华：隔壁有论坛，我也有，我发现隔壁满场了，我们这边不多，为什么大家都去看住宅市场，而对新的关注比较少？

是不是再过几年，博鳌论坛的会议，那边的场的人会慢慢到这边来？因为住宅已经到了顶峰，后面两个议题，我想问问许总，我们想听一下，其他人如果想入物流地产，难点是什么？

许汉斌：很多资本对这个赛道有兴趣，讲到难处的话，普遍跟开发商朋友聊天，拿地越来越困难，因为政府会在总投的限制上，税收的承诺上，要求越来越多，尤其是京津冀，长三角，大湾区，是兵家必争之地，但这也是我们从2018恩年成立以来自己的knowhow，我们坚信跟着政府的脚步走，跟着著名的产业公司企业合作，他们的确比较靠谱，能够带给当地政府不管是税收还是招人，总投这些贡献，政府也非常欢迎，等于我们帮政府在某个地方导入客户，我们帮客户在这个地方拓展，这是双赢。比如我们现在跟欧洲最大的农产品贸易商合作，在长沙武汉拿到了优质地块，跟北方最大的进出口贸易上，都拿了大地块，阿里旗下也孵化了很多杭州独角兽跨境电商平台，这些都合作，这也是遵循政府的红线，实打实的跟产业机构合作，他们能要到一千亩地，我们配套两百亩地的物流，这是最合规的做法。

回应杨总问题，有些人讲到资本进来，手上有二十亿美金，投了很多钱，但是会不会这个市场乱套了？这么多钱进来，怎么考虑，怎么控制买卖的价格？事实上，我们在做的是怎么样降低土地的成本，现在国内的土地招牌挂，所有的类别里面，只有物流地产是相互准入的，所以我们拿一个项目跟政府谈，这个项目是以汽车零配件还是跨境电商为主，一旦政府准入，我们拿这块地，政府会婉拒，因为走了招牌挂的准入，所以很多涌入市场的并不会造成大家到时候疯狂拍地的地步，所以土地价格大家谈好，我们要算收益，这是比较透明的，所以我们能够在事先锁定靠谱的预期收益率，这是在竞争中有序的，不觉得这是太大的困难。

杨光华：我看您公司最近有上市的计划，上市之后想对标的是国外的哪家企业？

许汉斌：资本市场上风起云涌，大家对于物流地产的确是全球地产投资的热点，作为以开发商根基来说，我们还是强调自身的开发能力也好，运营能力也好，这是我们自己能掌控的基石，目前从2018年成立以来，两年半的时间，中间还有疫情，我们涨到了120万平方米，我们希望未来有300万方的投资面积，那时候可以做一个小型的IP，但是资本市场上，钱很多，当时我们跟投资人说这个地方很好租，但是到时候又不好租了，这个地方收益率是7%，到时候又只有6%，每一轮募资的时候，到底能不能兑现，这是我实时敦促，对自己在投融管退，在项目选址、工程管理、设计产品品质、招商运营、客群关系，只要这些运营，这些都是我们的核心竞争力，好的话，资本会追着我们跑。

杨光华：下面我想请教唐总，唐总说中国的高标仓是每年1%，您在国外有工作经历，国外的物流地产未来趋势和中国未来的发展会不会走国外一样的路？

唐瑾：外资现在整个资本市场对物流地产还是非常非常看好的，像我们这样大的外资基金平台，我们是从2008年开始投资物流地产，是全球性的投资，到现在整个物流地产在亚太区的分比已经从10%涨到了差不多50%，所以这就代表了在外资，物流地产在整个资产配置中的转变。中国的物流地产在转型过程中，我觉得前十年，当时是没有这个市场的，是一个完全的开发市场，因为那个市场是从零到有的阶段，到现在普罗斯也好，我们也好，大家积累了一定的资产，包括我们，从2008年开始投，到现在已经累计投资了差不多400万平方米的物流资产。下一步最重要的就是怎么去经营，怎么去做资本市场操作，这是最重要的，所以下一步除了开发的机会，现在开发市场有相似于住宅开发市场，利润空间也越来越小，竞争也越来越激烈，再下一步我们的投资策略，可能就是跟一些企业合作开发，或者跟一些自用方一起做开发，或者是通过一些二级市场的并购或者私有化，来投资更好的物流机会，但我觉得开发利润肯定是越来越小，竞争肯定是越来越激烈的。

杨光华：您作为资方，投资的物流地产的时候，除了考虑资本的因素以外，看重哪些科技或者具备科技因素，选择它的原因？

唐瑾：我觉得主要的是创新，今天的主题是科技创新，但是房地产这个行业永远是科技是创新的一部分，我们现在非常看好冷链物流，因为这个以后就会取代一些商场或者肉店销售的零售业，所以物流现在也越来越细化了，普通消费品50%以上已经是通过电商来卖了，所以这个增长的空间其实非常小了，但是冷链，因为大家在疫情前不会在网上买这些食品，但是疫情后，整个消费理念转变了，所以这是很大的机会，我们在投资这个行业的时候，也会看这些大方向的趋势。

杨光华：下面问一下陈总，因为陈总的京东智谷模式非常成功，您认为产业园区的发展，未来的趋势是什么样的？

陈昱：说趋势其实之前已经有人说到了，包括上一次论坛，深度运营就是产业园区的发展趋势。

杨光华：怎么运营？

陈昱：现在趋同化得很明显，招商对象趋同化，政策趋同化，产品趋同化，怎么脱颖而出，可能运营才是真正的那个key，而且要把运营当做一种战略的考量来做。就拿我们来说，我们在做项目的时候，刚才说运营前置，我们也在做运营前置，简单说，我做项目也是预招商，你交五万十万就可以先登记一个楼号，我就把京东的资源给他嫁接，我这叫运营，叫赋能，京东原来叫积木赋能，后来推出新动力计划，一个是新动能计划，就是针对大中型企业和中小型企业的，有人会说，他交五万随时可以退，为什么花这么多精力，赔这么多成本、人力上去帮他做服务？

我们更大的服务是商业对接，京东是上万亿的企业，京东商城我相信在座各位都有下载APP，生活用品很多在上面购买，我们很多企业想做自营，怎么让他做自营？他很难达到，我们帮他对接，他少了很多寻找和谈价的成本。大家知道京东物流贵一些，但是效率最高，他们开玩笑说，晚上12点买京东的东西，第二天早上到了，相当于买了早餐，贵有贵的好处，我们通过跟企业对接，只要是我的客户就可以打七折八折，他们说，你是不是傻，你做这样的运营，万一这个企业跑了呢？你不是白做了吗？他可以退。

我们想的是，我们打开门来做生意，企业的黏性在于你给他做好了运营服务，帮他赋能，帮他把生意做大，那他还会跑吗？肯定不会跑，而且还会呼朋唤友，把自己上下游企业，我有很多例子，楼上楼下成为我的客户，结果楼上也成为我的客户，或者一个地方商会，很偏很小的一个城市，带动了商会四五个经常在一起喝茶的朋友来买，就是因为他享受到了我们的运营服务，所以我觉得未来产业园区的发展趋势一定是在运营上深耕，而且运营不简单是物业管理服务，那是最基层的，但是也要做好高标准，更多的是企业需要什么，我们就提供什么，说得更极端一点，哪怕企业说我们公司单身汉很多，需要找女朋友，我都去帮他找，我跟卫校，跟医院对接，搞这种活动，就是帮他解决这个问题，企业需要我们就做什么，他就会爱上我，就不会走的。

杨光华：问一下官总，您刚才讲到满租率100%，疫情之后有没有影响？服务上做了什么事情？

官兰兰：我们满足的状态是在疫情期间突出了，在2020年的时候，我们的出租率反而超过了2019年，这时候北京很多同行就来跟我交流，说为什么能做得到？大家觉得很神奇，这个话题就归到了陈总说的结果，就是通过运营服务，我一直理解科技园区，它的形态就是写字楼群，区别于写字楼群的原因是什么？客群不一样，服务不一样，您提到我们做了哪些服务，我入行十年左右，大家一直提，最重要的就是产业链服务，产业生态服务，智慧1号产业生态服务做了十多项，有专业的团队，比招商团队还要多，这里面包括企业家的圈层服务，有私董会，早餐会，为了企业家的互助，还有服务于大家的市场对接服务，乃至于整个园区公共媒体资源，推动了园区里的企业，上央视就上了十几次，包括出国去参加美国的CS展，通过我们的免费渠道，包括参加中国的顶级论坛，都是我们帮他去推荐，一对一的商务对接就更多了，我们还帮园区企业留住人，今年非常重要的话题就是北京人才怎么留得住？只要是我园区里的企业，指标没有限制，我们园区企业招商的时候就经过筛选，全是高科技企业，他们对我们充分信任，所以把权限下放到我们，我们能做到的就是帮园区留住人。

融资也是一样的，刚才也提到了，帮园区企业做投资，这在我看来是必须要做的，不仅仅是投资，股东方有各种各样的基金，我搭建了融资对接平台，几百家的投资机构也可以去对接推荐。科技成果转化也是我们的强项，更便利于科研机构和大学高校做成果转化的对接，所以整个服务体系在我们内部叫边界产业服务体系，有专门的团队做，我们的第一层是产业服务，第二层服务是园区里的人，服务好企业里的人，才能留得住。首先服务好人的衣食住行，大家都觉得中关村的码农不需要艺术生活，其实不是的，我们的园区里有五六万方的商业配套，各种各样的网红餐饮，包括喜茶、海底捞之类的，费了很大力气引进过去，这是满足员工的生活。

除此之外，有各种丰富的线下社群，相亲肯定是有的，还有单身趴，机车社群，还有狼人杀、剧本杀、乐队，丰富大家的社群服务。另外北京住房很贵，我们也有解决方法。第三个层面是服务于资产方，作为一个科技园区运营好，是实现资产的保值增值，现在园区的租金要高过周边租金，出租率也更高，由此带来的就是我的资产增值就会更好，这对资产方来说是特别开心的，这是非常重要的诉求，所以做园区做了这么多年，很大的感受就是通过运营，不仅仅是让大家觉得我满足了政府的需求，更重要的是资产保值增值的特点非常明显。

最后是服务于政府，因为我前面产业聚集，产业高，产业影响力都做到了，最后还要实现政府满意，政府接待量2019年只有30组一年，现在已经是一百多组全国各地的政府考察量，最终实现大家满意是方方面面的，9月份还要承办海淀区各种各样的活动，全是区级的，最终也是实现了政府满意。因为我的产业定位是创新中心，主要是人工智能和商业航天，产业聚集地非常高。

杨光华：最后请各位嘉宾用一两句话谈一下对行业的理解。

彭凌霄：万科原来是纯住宅产业，但是采筑跟很多产业的接触，包括在跟国营的比如卓越的合作，都是产业做得比较好的，我发现产业方面的标准化程度，以及对于材料物资的精细程度还没有到住宅层面，住宅过去辉煌期间，积累了很多点，但是产业反而是更多的巨头比较少，比较分散，所以我们做这个产业的时候，更多的是希望跟大家一起，把这个板块的供应链体系，标准化体系建立起来，这是通过过去的经验积累的，所以为什么我选择这个论坛，希望有更多的点，一起把行业供应链体系做得更完善。

李文峥：我最近参与了一本书的协作，叫做《REITs中国道路》，引用里面的一两句话，期待越来越多的人和企业参与到REITs的事业中来，期待REITs的中国道路越走越宽广。

官兰兰：非常看好产业地产这个行业，通过同行的潜心运营，长期坚持，一定会找到让政府满意、资产方满意、企业满意，客户满意的方法论和解决方法，能让我们这个行业越来越繁荣，越来越受到认可。

陈昱：都说现在是后疫情时代，但是持续多久谁都不知道，所以大家都是做地产的，就发现很多客户尤其是产业地产的客户，持币观望的氛围很浓，希望疫情快点过去，中国经济快点走上V的上升通道，让大家快点回到产业地产的怀抱来。

许汉斌：作为又做运营，又做基金投资的瀚溥来说，做产业做物流的，能够在自己的管理上更差异化，更精益求精。

唐瑾：地产不管是物流还是其他的地产，大家都需要创新，因为大家一定要随机应变，你不知道哪天就像电商一样，取代了零售，取代了购物中心，也说不定哪天长租公寓取代了普通住宅，所以一定要继续创新。