产业科技主题讨论会之二:产业万象

观点地产网

2021-09-16 18:33

  • 在科技创新为引擎大背景下,新时期的产业地产运营会有哪些改变和升级?加入基金、REITs等金融资本的元素之后,产业的未来又将会达到什么高度?

    主持嘉宾

    星河产业副总裁 向俊波

    光华楼评出品人 杨光华

    讨论嘉宾

    领盛投资管理亚太区联合首席投资官、大中华区负责人 唐瑾

    瀚溥物流地产联合创始人&首席执行官 许汉斌

    实创亿达总经理 官兰兰

    京东智谷执行副总裁 陈昱

    信保基金REITs平台总经理 李文峥

    珠海采筑电子商务公司合伙人副总经理 彭凌霄

    向俊波:请大家把问题尽量聚焦,因为上一轮比较散,因为在座的基本上偏中于物流,或者物流的投资或者REITs,现在REITs也比较偏物流和基础设施,所以我们集中一点点。第二,我们把更多的精力聚焦在问题上,企业的情况可以少一些介绍,我们还可以通过其他方式了解。第一个环节是讨论新基建,公募REITs,你们说说对这个问题的理解。

    许汉斌:基建REITs,首先这绝对是国家非常明确的决策,它带动了强劲的发展,也带动了国内GDP增长强势引擎,也给公募投资人带来了长期稳定收益的金融产品的机会,我是物流地产和开发商基金,为什么现在的工业物流,为什么是和公募REITs这么一个产品?物流地产虽然叫地产,但是不是做土地增值就出售,我们是看长期经营,作为目前以外资,投资开发策略是开发到成熟的策略,开发完之后还是长期持有,希望之后在资本上做一个大的资本包上市,所以这本质上跟房地产的投资策略是不一样的。也是响应了国家对于内循环消费为主,GDP增长,我们作为最好的服务配套。

    所以我觉得基础设施尤其是物流地产,只要我们选址位置正确,基本上是非常符合国家大的战略。我们公司也只在国内15-17个靠谱的物流节点,做高标仓,这些仓库选址三千到五千万的城市,人口密度大,消费水平高,人均收入高,这些主要的经济体,一个小时的时间,就可以把货从仓库送到终端用户或者是大的C端或B端,这是第一点。

    第二,长期稳定的现金流,我们的中心10万平米,通常租到七八万方,其他的自带流量也可以租满,所以租约是长期的,我们跟电商是三到五年,跟一些冷链有五到十年,需要二十年的我们干脆给他定制,客户花了那么多钱做设备也跑不掉,黏性也大,所以我们每年有3-5%的租金增长,这也是对于长期稳定性可以带给公募投资人很好的投资产品。

    我们也看到了金融产品来说,目前作为物流地产,可以达到7%以上的净租金收益率,我们也看到了普罗斯发的基金REITs,4到4.5%,所以开发商觉得这个金融产品可以做,非常适合公募REITs发展。不管未来如何,只要资产在国内,最后还是以人民币持有,这是比较靠谱的闭环,我们也避免了外汇风险,之前我在创业之前,也是一个新加坡工业物流地产的中国区首席投资官,我们也想把苏州工业园区一些优秀资产放上去,但是常常有外汇限制,如何派息等等,但是境外这些钱怎么样返到中国来继续做新的项目,这些都是问题,但是国内的REITs避免掉了这些问题。

    向俊波:因为您是乙方,是被投资一方,我们想听听李总和唐总,你们是怎么理解物流行业和REITs方面的特点的?以及经验和教训。

    唐瑾:作为境外基金,代表着外资,代表着资方,我想说两句,REITs在中国是非常非常必要的,你看其他这些国际上的市场,不管是美国还是英国还是新加坡,REITs都是非常活跃的,它提供给市场了一个流动性,这是非常重要的。

    中国现在普遍来说,不管是房地产还是物流市场,开发商的资金压力非常大,因为开发商融资的渠道非常少,一个是债,一个是股,但REITs如果是你能够成功发行,其实是可以通过这个给开发商非常大的流动性,你就可以以股的形式,完全做出退出,而不是通过加杠杆的形式来增加你的流动性,所以我觉得REITs非常非常重要,怎么能够降负债率,怎么能够以股权的形式增加你的流动性,这是REITs能够增加的,这不光是物流,我希望能够看到REITs市场以后能够变到商业的地产,包括长租公寓,包括购物商场等等。

    李文峥:我是信保的李文峥,REITs确实是在一个非常好的时机出现了,我们现在讲房地产是讲去金融化,但恰好在房地产去金融化的同时,我们有一个领域是加大了金融化,就是基础设施领域。国家政策在很多年前,2005年的时候,香港出现REITs的时候,国内就开始以证监会为主,包括央行研究了很多,十几年的时间,终于走出来也挺不容易,但是非常有价值,因为我一直也在REITs圈子里,有些实践,感触就比较多,我认为有三个价值是比较值得大家关注的,第一它确实是可以降杠杆,因为它是权益型的融资工具,发REITs等于是把上市股权100%装到公募基金,再把公募基金的份额拿出来发给投资者,这样在发起人最顶层,合并报表角度的时候,不会构成负债,像星河也做了很多类REITs,这些东西是偏债属性的,但是真正的公募REITs出来,正是迎合了降负债,甚至起到降低宏观杠杆率的作用,我觉得这是一个比较容易去理解的价值。

    第二个价值,它是很好的金融产品,金融体系的改革有这么一个产品,是因为它要分红,长期要分红,所以你能够通过资产产生的现金流,90%以上要分掉,有这么一个规定之后,大家可以理解,很多长期的小资甚至老百姓都可以去匹配这样的产品,构成了普惠金融的一部分,你可以通过这个东西买份额,来实现金融资产的配置。第三个价值,对企业来说,是能够形成一个新的商业模式,比如说我原来在越秀,越秀在香港2005年就发了REITs,我们的体会就是,越秀的REITs对整个越秀集团来讲,一它是融资工具,第二通过REITs还可以买东西,可以买自己母公司的,也可以买市场上的,所以是投资品。最后,它其实是一体化的资管综合业务,基金管理、资产管理、运营管理、投资组合管理等等,能够形成一个体系,这样就能为一些重资产企业,因为很多地产商这么多年积累下来,多多少少会积累一些重资产,你就可以把重资产拿出去,形成轻重平衡的发展模式,同时又打造专业化能力,就能够像爱明总,形成轻资产的专业化运营平台,像润城一样,这样给企业下一步的转型,尤其是一些中型的地产企业的转型,带来了很大的机遇。

    所以我的体会是,REITs出来,在现在是非常好的时机,给了大家非常好的机会。当然刚出来,要求会比较严,能够把握住这些机会的企业和资产,可能要逐步的去实现,但是这个赛道很大,可以用长坡来形容,可以慢慢做,要有长期的行为,就像陈启宗说的一样,要慢慢的出细活,做长久的事情,做稳健的事情,REITs就是长期、稳健、不断成长的事情。

    向俊波:几个嘉宾里除了做投资和物流,官总和陈总是做综合性园区的,你们都是实际的操盘手,你们是怎么经营和看待,判断手上有这么大的资产,未来怎么发挥?

    官兰兰:今天上午和下午有不同嘉宾分享对于产业地产来说,到底是产业还是地产,我是这么看的,我觉得是产业+地产之后,对产业更好,对地产也更好,只要做好产业的运营管理和服务,最终能够实现资产价值的更好,通过我们自己运营项目的亲身经验来说,本来是一个普通的办公楼的综合体的形象,大概50万方,在北京也不是非常好的位置,就在北京路上,但是我们是通过以科技园区运营的方式给它做,包括前期的产业定位,精准的招商以及全链条的产业服务、企业服务和旧园区升级,到现在为止,大概经历了不到三年时间,实现了100%满租,租金水平超过预期10%,品牌影响力也成为标杆,是海淀区的新标杆。

    从成果来说,主要是通过远去的运营管理,并不是通过我的资产价值没有实现,反而让我的资产价值获得更高实现,同时也满足了政府的诉求,让企业在这非常开心,员工也非常开心,我们是实现了多维度的大家的目标和诉求的共同满足,所以我一直长线看好科技园区轻资产运营管理行业。

    陈昱:刚才爱明总做15分钟演讲的时候,我好几次都想冲上去握他手,产业地产是有别于商业地产和住宅地产的小众产品,上次做企业内部培训的时候,八个字可以形容,前有围堵,后有追兵。因为政府吃了很多亏,很多做地产的觉得产业地产地价便宜,很多都不需要招牌挂,一股脑都冲到产业地产购一大块地,先卖住宅,或者卖其他容易变现的产品,然后弄几个人说,你们把产业地产做起来,我相信在座的很多人都有体会,所以政府吃够了亏,对真正做产业地产的,设了很多条条框框和限制,所以前有围堵。

    后有追兵是说,毕竟中国的住宅市场已经发展了几十年,大家都说黄金十年过去了,白银十年是不是也过去了?昨天还采访问我说,现在是青铜时代吗?我说青铜时代也会有王者,但事实上住宅市场已经充分竞争了,很多产业地产包括星河,包括曾经没有做过产业地产的,都会投身到产业地产中去,所以后有追兵。做产业地产其实还是蛮难的,关键是你得要耐得住寂寞,特别是股东,不要追求眼前马上的回报,另外是要守得住,你要有一定的实力和底气。我忘记是刚才哪个嘉宾说的,其实央企做产业地产是有优势的,因为很多产业就是自己手上的,到某一块地,市委书记一握手签约一定会投,也舍得投,反而民营的是有难度的。

    向俊波:确实,REITs现在投的是旧设施和物流的项目比较多,但是第一期公募的时候也有几个园区的项目,也希望今后REITs能够多关注做园区的企业和好的园区产品,我知道中关村1号做得非常不错。还有一位是来自于做供应链采购和电子商务领域的彭总,在我看来万科的采购很强大了,你还能找到他的痛点,做供应链的外包管理吗?

    彭凌霄:可能很多人不了解采筑,它的前身就是万科集团采购管理部,把万科供应链管理能力外化成一个公司,对外进行服务。昨天杨总跟我聊的时候问我,关于园区的创新模式,我们还真碰到过,去年年底我们发现整个房地产的采购市场在变化,大家对于成本的控制要求变高,但是无意中服务了政府,把名声做出来了,年初跟哈尔滨做了一个项目,是建材产业园区驱动的,实际以往我们发现一个问题,科创局到处找供应商,来我这里投资,但是谁在花钱?盖政府的楼,修路修桥,后来我们三方签了协议,他拿了5.6平方公里出来,万科包括要做招商引资,把采筑牵进去,把东北总部落地,同时带来TOP20落在产业园区,他们把自己东北的结算和交易服务中心搬过来,人家能得到什么?

    第一,万科承诺,未来三年内,超过一半的业务优先给这20家供应商,保底有5千万业绩,同时,材料设备也是这20家优先,所以他们都过来了。以往都是按照三减两免,你给他订单,他肯定跟着你走,现在我们在南宁、贵阳都在搞,因为每个片区都会有诉求,而以往政府在做园区,本身动能没有释放出来,但是这个有难处,一定要跟更高层的行政长官聊,因为我们有时候碰到过你找招商口,他说你帮我带住建认识,我们看到很多产业园区,讲配套,讲服务,在我们的理解里面,我做交易出身的,如果能让我们的所有园区主体能获得生意,比减什么都强,做生意哪怕亏本,有生意做比没生意做都会亏得少一点。所以这是我们看到的点,把信息拉通之后就会看到很多新的增长点,万科也通过这个项目,把整个供应链条带过去,立马顺畅,这是我想在另一个角度,给各位提供的点。

    杨光华:隔壁有论坛,我也有,我发现隔壁满场了,我们这边不多,为什么大家都去看住宅市场,而对新的关注比较少?

    是不是再过几年,博鳌论坛的会议,那边的场的人会慢慢到这边来?因为住宅已经到了顶峰,后面两个议题,我想问问许总,我们想听一下,其他人如果想入物流地产,难点是什么?

    许汉斌:很多资本对这个赛道有兴趣,讲到难处的话,普遍跟开发商朋友聊天,拿地越来越困难,因为政府会在总投的限制上,税收的承诺上,要求越来越多,尤其是京津冀,长三角,大湾区,是兵家必争之地,但这也是我们从2018恩年成立以来自己的knowhow,我们坚信跟着政府的脚步走,跟着著名的产业公司企业合作,他们的确比较靠谱,能够带给当地政府不管是税收还是招人,总投这些贡献,政府也非常欢迎,等于我们帮政府在某个地方导入客户,我们帮客户在这个地方拓展,这是双赢。比如我们现在跟欧洲最大的农产品贸易商合作,在长沙武汉拿到了优质地块,跟北方最大的进出口贸易上,都拿了大地块,阿里旗下也孵化了很多杭州独角兽跨境电商平台,这些都合作,这也是遵循政府的红线,实打实的跟产业机构合作,他们能要到一千亩地,我们配套两百亩地的物流,这是最合规的做法。

    回应杨总问题,有些人讲到资本进来,手上有二十亿美金,投了很多钱,但是会不会这个市场乱套了?这么多钱进来,怎么考虑,怎么控制买卖的价格?事实上,我们在做的是怎么样降低土地的成本,现在国内的土地招牌挂,所有的类别里面,只有物流地产是相互准入的,所以我们拿一个项目跟政府谈,这个项目是以汽车零配件还是跨境电商为主,一旦政府准入,我们拿这块地,政府会婉拒,因为走了招牌挂的准入,所以很多涌入市场的并不会造成大家到时候疯狂拍地的地步,所以土地价格大家谈好,我们要算收益,这是比较透明的,所以我们能够在事先锁定靠谱的预期收益率,这是在竞争中有序的,不觉得这是太大的困难。

    杨光华:我看您公司最近有上市的计划,上市之后想对标的是国外的哪家企业?

    许汉斌:资本市场上风起云涌,大家对于物流地产的确是全球地产投资的热点,作为以开发商根基来说,我们还是强调自身的开发能力也好,运营能力也好,这是我们自己能掌控的基石,目前从2018年成立以来,两年半的时间,中间还有疫情,我们涨到了120万平方米,我们希望未来有300万方的投资面积,那时候可以做一个小型的IP,但是资本市场上,钱很多,当时我们跟投资人说这个地方很好租,但是到时候又不好租了,这个地方收益率是7%,到时候又只有6%,每一轮募资的时候,到底能不能兑现,这是我实时敦促,对自己在投融管退,在项目选址、工程管理、设计产品品质、招商运营、客群关系,只要这些运营,这些都是我们的核心竞争力,好的话,资本会追着我们跑。

    杨光华:下面我想请教唐总,唐总说中国的高标仓是每年1%,您在国外有工作经历,国外的物流地产未来趋势和中国未来的发展会不会走国外一样的路?

    唐瑾:外资现在整个资本市场对物流地产还是非常非常看好的,像我们这样大的外资基金平台,我们是从2008年开始投资物流地产,是全球性的投资,到现在整个物流地产在亚太区的分比已经从10%涨到了差不多50%,所以这就代表了在外资,物流地产在整个资产配置中的转变。中国的物流地产在转型过程中,我觉得前十年,当时是没有这个市场的,是一个完全的开发市场,因为那个市场是从零到有的阶段,到现在普罗斯也好,我们也好,大家积累了一定的资产,包括我们,从2008年开始投,到现在已经累计投资了差不多400万平方米的物流资产。下一步最重要的就是怎么去经营,怎么去做资本市场操作,这是最重要的,所以下一步除了开发的机会,现在开发市场有相似于住宅开发市场,利润空间也越来越小,竞争也越来越激烈,再下一步我们的投资策略,可能就是跟一些企业合作开发,或者跟一些自用方一起做开发,或者是通过一些二级市场的并购或者私有化,来投资更好的物流机会,但我觉得开发利润肯定是越来越小,竞争肯定是越来越激烈的。

    杨光华:您作为资方,投资的物流地产的时候,除了考虑资本的因素以外,看重哪些科技或者具备科技因素,选择它的原因?

    唐瑾:我觉得主要的是创新,今天的主题是科技创新,但是房地产这个行业永远是科技是创新的一部分,我们现在非常看好冷链物流,因为这个以后就会取代一些商场或者肉店销售的零售业,所以物流现在也越来越细化了,普通消费品50%以上已经是通过电商来卖了,所以这个增长的空间其实非常小了,但是冷链,因为大家在疫情前不会在网上买这些食品,但是疫情后,整个消费理念转变了,所以这是很大的机会,我们在投资这个行业的时候,也会看这些大方向的趋势。

    杨光华:下面问一下陈总,因为陈总的京东智谷模式非常成功,您认为产业园区的发展,未来的趋势是什么样的?

    陈昱:说趋势其实之前已经有人说到了,包括上一次论坛,深度运营就是产业园区的发展趋势。

    杨光华:怎么运营?

    陈昱:现在趋同化得很明显,招商对象趋同化,政策趋同化,产品趋同化,怎么脱颖而出,可能运营才是真正的那个key,而且要把运营当做一种战略的考量来做。就拿我们来说,我们在做项目的时候,刚才说运营前置,我们也在做运营前置,简单说,我做项目也是预招商,你交五万十万就可以先登记一个楼号,我就把京东的资源给他嫁接,我这叫运营,叫赋能,京东原来叫积木赋能,后来推出新动力计划,一个是新动能计划,就是针对大中型企业和中小型企业的,有人会说,他交五万随时可以退,为什么花这么多精力,赔这么多成本、人力上去帮他做服务?

    我们更大的服务是商业对接,京东是上万亿的企业,京东商城我相信在座各位都有下载APP,生活用品很多在上面购买,我们很多企业想做自营,怎么让他做自营?他很难达到,我们帮他对接,他少了很多寻找和谈价的成本。大家知道京东物流贵一些,但是效率最高,他们开玩笑说,晚上12点买京东的东西,第二天早上到了,相当于买了早餐,贵有贵的好处,我们通过跟企业对接,只要是我的客户就可以打七折八折,他们说,你是不是傻,你做这样的运营,万一这个企业跑了呢?你不是白做了吗?他可以退。

    我们想的是,我们打开门来做生意,企业的黏性在于你给他做好了运营服务,帮他赋能,帮他把生意做大,那他还会跑吗?肯定不会跑,而且还会呼朋唤友,把自己上下游企业,我有很多例子,楼上楼下成为我的客户,结果楼上也成为我的客户,或者一个地方商会,很偏很小的一个城市,带动了商会四五个经常在一起喝茶的朋友来买,就是因为他享受到了我们的运营服务,所以我觉得未来产业园区的发展趋势一定是在运营上深耕,而且运营不简单是物业管理服务,那是最基层的,但是也要做好高标准,更多的是企业需要什么,我们就提供什么,说得更极端一点,哪怕企业说我们公司单身汉很多,需要找女朋友,我都去帮他找,我跟卫校,跟医院对接,搞这种活动,就是帮他解决这个问题,企业需要我们就做什么,他就会爱上我,就不会走的。

    杨光华:问一下官总,您刚才讲到满租率100%,疫情之后有没有影响?服务上做了什么事情?

    官兰兰:我们满足的状态是在疫情期间突出了,在2020年的时候,我们的出租率反而超过了2019年,这时候北京很多同行就来跟我交流,说为什么能做得到?大家觉得很神奇,这个话题就归到了陈总说的结果,就是通过运营服务,我一直理解科技园区,它的形态就是写字楼群,区别于写字楼群的原因是什么?客群不一样,服务不一样,您提到我们做了哪些服务,我入行十年左右,大家一直提,最重要的就是产业链服务,产业生态服务,智慧1号产业生态服务做了十多项,有专业的团队,比招商团队还要多,这里面包括企业家的圈层服务,有私董会,早餐会,为了企业家的互助,还有服务于大家的市场对接服务,乃至于整个园区公共媒体资源,推动了园区里的企业,上央视就上了十几次,包括出国去参加美国的CS展,通过我们的免费渠道,包括参加中国的顶级论坛,都是我们帮他去推荐,一对一的商务对接就更多了,我们还帮园区企业留住人,今年非常重要的话题就是北京人才怎么留得住?只要是我园区里的企业,指标没有限制,我们园区企业招商的时候就经过筛选,全是高科技企业,他们对我们充分信任,所以把权限下放到我们,我们能做到的就是帮园区留住人。

    融资也是一样的,刚才也提到了,帮园区企业做投资,这在我看来是必须要做的,不仅仅是投资,股东方有各种各样的基金,我搭建了融资对接平台,几百家的投资机构也可以去对接推荐。科技成果转化也是我们的强项,更便利于科研机构和大学高校做成果转化的对接,所以整个服务体系在我们内部叫边界产业服务体系,有专门的团队做,我们的第一层是产业服务,第二层服务是园区里的人,服务好企业里的人,才能留得住。首先服务好人的衣食住行,大家都觉得中关村的码农不需要艺术生活,其实不是的,我们的园区里有五六万方的商业配套,各种各样的网红餐饮,包括喜茶、海底捞之类的,费了很大力气引进过去,这是满足员工的生活。

    除此之外,有各种丰富的线下社群,相亲肯定是有的,还有单身趴,机车社群,还有狼人杀、剧本杀、乐队,丰富大家的社群服务。另外北京住房很贵,我们也有解决方法。第三个层面是服务于资产方,作为一个科技园区运营好,是实现资产的保值增值,现在园区的租金要高过周边租金,出租率也更高,由此带来的就是我的资产增值就会更好,这对资产方来说是特别开心的,这是非常重要的诉求,所以做园区做了这么多年,很大的感受就是通过运营,不仅仅是让大家觉得我满足了政府的需求,更重要的是资产保值增值的特点非常明显。

    最后是服务于政府,因为我前面产业聚集,产业高,产业影响力都做到了,最后还要实现政府满意,政府接待量2019年只有30组一年,现在已经是一百多组全国各地的政府考察量,最终实现大家满意是方方面面的,9月份还要承办海淀区各种各样的活动,全是区级的,最终也是实现了政府满意。因为我的产业定位是创新中心,主要是人工智能和商业航天,产业聚集地非常高。

    杨光华:最后请各位嘉宾用一两句话谈一下对行业的理解。

    彭凌霄:万科原来是纯住宅产业,但是采筑跟很多产业的接触,包括在跟国营的比如卓越的合作,都是产业做得比较好的,我发现产业方面的标准化程度,以及对于材料物资的精细程度还没有到住宅层面,住宅过去辉煌期间,积累了很多点,但是产业反而是更多的巨头比较少,比较分散,所以我们做这个产业的时候,更多的是希望跟大家一起,把这个板块的供应链体系,标准化体系建立起来,这是通过过去的经验积累的,所以为什么我选择这个论坛,希望有更多的点,一起把行业供应链体系做得更完善。

    李文峥:我最近参与了一本书的协作,叫做《REITs中国道路》,引用里面的一两句话,期待越来越多的人和企业参与到REITs的事业中来,期待REITs的中国道路越走越宽广。

    官兰兰:非常看好产业地产这个行业,通过同行的潜心运营,长期坚持,一定会找到让政府满意、资产方满意、企业满意,客户满意的方法论和解决方法,能让我们这个行业越来越繁荣,越来越受到认可。

    陈昱:都说现在是后疫情时代,但是持续多久谁都不知道,所以大家都是做地产的,就发现很多客户尤其是产业地产的客户,持币观望的氛围很浓,希望疫情快点过去,中国经济快点走上V的上升通道,让大家快点回到产业地产的怀抱来。

    许汉斌:作为又做运营,又做基金投资的瀚溥来说,做产业做物流的,能够在自己的管理上更差异化,更精益求精。

    唐瑾:地产不管是物流还是其他的地产,大家都需要创新,因为大家一定要随机应变,你不知道哪天就像电商一样,取代了零售,取代了购物中心,也说不定哪天长租公寓取代了普通住宅,所以一定要继续创新。

    审校:劳蓉蓉



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