放缓增速 前7月销售4006亿恒大出售股权与500强前路

观点地产网

2021-08-03 23:08

  • 尽管高歌猛进的房地产时代已远走,扩张速度也不再飞快,但中国房地产仍会维持若干年的庞大的增量市场体量。

    观点地产网 关于恒大的各类消息总在持续交织着。

    而恒大也积极回应着市场的种种看法,披露利好信息。8月3日,恒大抢先在龙头房企中发了销售业绩。

    8月3日下午,公告披露称,恒大集团于7月单月实现合约销售金额437.8亿元,同比下滑12.9%;合约销售面积543.5万平方米,同比增长0.89%。

    前七月累计销售业绩则显示,恒大集团物业累计实现合约销售金额4005.6亿元人民币,合约销售面积4844.9万平方米,同比分别增长0.36%及10.1%。

    从上述销售金额与销售面积不同方向、幅度的变化可判断出,恒大仍在加大它的营销力度和折扣。

    据观点地产新媒体计算,恒大前7个月销售均价约8268元/平方米,相比去年2020年整体8945元/平方米的均价水平下降了近700元/平方米。

    单月拆解来看,前7月整体销售均价的下跌主要是受上半年影响,尤其是6月份的均价在8000元/平方米以下。

    事实上近两年恒大一直维持着不小的打折力度,显著的作用便是促进现金回流。恒大早前也披露称,2021年5月27日至6月30日,自启动购房节优惠大促销活动以来35天内,恒大实现合约销售金额938.3亿元,销售回款874.9亿元。

    值得一提的是,虽然持续的营销活动保证了恒大的销售力度,但总体而言增速还不够快。

    前7月累计销售中,除1月单月实现43.3%的高涨幅外,其他月份累计增速均在4.5%以下,其中在7月份时累计增速仅为0.36%。

    恒大销售增速的放缓,一方面,则是缘于去年销售的高基数。恒大在2020年实现了销售的高速增长,全年实现合约销售金额7233亿元,完成全年销售目标111%。从增速上看,恒大20.3%的增速,相比碧桂园的3%、万科的12%都高出不少。

    这也使得恒大超越万科晋升为销售榜眼,这是自2017年后首次超越万科。

    另一方面,也是恒大自身的目标制定使然。相比去年的销售高位,今年许家印仅给恒大框定了7500亿元的合约销售目标,仅比2020年合约销售增长3.7%。

    截至前7月,恒大仅完成全年销售目标的53.4%,这也使得恒大的销售排位从去年的第二名退居为以往的第三名。

    保持销售,去库存,加大现金回笼,背后直指的都是恒大降负债、缓解流动性的需求。

    在过去这一月,恒大也加了对于负债的处置力度——不仅是销售现金层面,还体现在资产股权变现层面。

    7月27日瑞银一则发表研究报告就指出,恒大总负债中有约77%于12个月内到期,令投资者关注其出售可处置资产后是否可偿还现有债务;将关注恒大是否会大规模出售资产,包括旧改项目及旗下恒大物业的物业项目,以评估其产生现金的能力。

    早在6月20日,中国恒大以每股6港元向儒意影业、南瓜电影创始人柯利明转让7.38亿股恒腾网络股份,占总股本8%,合计总对价约44.3亿港元;6月21日,恒大便宣布拟出售嘉凯城的控制权,对应股份的账面价值约为25亿元。

    进入7月以来,恒大又相继处置了一些多元化业务股权,如退出深圳高新投7.0798%股份、由万科子公司接盘,该退出公司是上世纪90年代初深圳市委、市政府为解决中小科技企业融资难问题而设立的专业金融服务机构,现已发展成为全国性创新型金融服务集团。

    此外,恒大二次出售恒腾网络11%的股权,合计交易价格32.5亿港元,其中腾讯接盘7%股份,总代价20.68亿港元。

    另据REDD引述知情人士称,为解决流动性困境,恒大计划出售约1200亿元资产,包括在深圳的旧改,且于6月份已与金茂等买家洽谈。

    作为资本玩家,恒大还善于撬动利用自身的资源。许家印曾在今年业绩会上透露,计划将粮油及冰泉业务打包分拆上市,房车宝则料于今年底至明年初分拆上市。

    7月份相继有消息称,中国恒大计划分拆水业务恒大冰泉上市,目标于明年来港上市,集资数亿美元,正就IPO事宜与投行进行初步磋商;亦有消息称中国恒大正研究将其旅游业务分拆上市,且已经与顾问就潜在的首次公开募股进行了初步谈判,最快可能在明年上市。

    随着各类利好、利空的消息交错,市场也产生了诸多反应。

    可以观察到,过去一个多月来恒大系的股债价格十分波动,尤其在广发事件高潮时恒大系股票、债券价格全线大幅跳水。

    如在7月26日,标普便宣布下调中国恒大及其附属公司的评级,中国恒大,恒大地产和天基控股的评级从B+下调至B-,展望为负面。

    随后恒大集团发言人对外表示,对评级机构下调中国恒大评级,公司深表遗憾和不理解。其认为,不排除境外机构通过反复制造舆情,恶意做空恒大股票的可能,造成资本市场对恒大的极大恐慌。

    据发言人介绍,去年3月份至今恒大用自有资金已累计归还7笔境外债券本息合计约106亿美元,截至今年6月30日,恒大有息负债较2020年最高时大幅下降约3000亿,净负债率降至100%以下,实现一条“红线”变绿。

    而“看多”恒大的消息,则可能是最新公布的2021年《财富》世界500强名单,其中多年入围的恒大今年排名提升至122位,在房企中排名最为领先。

    可以窥见的是,去年以来,房地产行业所面临的挑战一层层叠加,从融资端到拿地端的调控都在精准规范着房企的发展行为。

    受内外部影响,房企的规模、营收、利润增长都有一些放缓。但即便如此,抛去流动性及信用危机,其仍在全国乃至全球经济中表现良好。

    这对于更加注重收入规模、衡量全球大型公司的500强名单中,显然更具有优势。

    从今年名单看,排在恒大之后的碧桂园、绿地、万科、保利均在前200名,且名次均有所进步;此外,今年还新添了首次上榜的融创中国、龙湖集团、华润置地。

    这或许也为房地产行业带来一些启示或信号:尽管高歌猛进的房地产时代已远走,扩张速度也不再飞快,但中国房地产仍会维持若干年的庞大的增量市场体量,呈现小幅平稳增长趋势。

    而这其中,大型房企仍保持着竞争力与话语权、议价能力。

    当然,前提是要保持企业能够健康、安全、有序地运转下去。这一点,大房企恒大仍需在它的降债之路上不断前行。

    撰文:林心林    

    审校:徐耀辉



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