原报道 | 谁动了上海旧改“蛋糕”

观点地产网

2020-10-30 23:48

  • 越来越多房企云集上海旧改,一场新的“分蛋糕大战”一触即发。

    观点地产网 有人调侃说,世界上最贵的涂鸦作品,莫过于红圈里写上一个“拆”字。

    拆迁,是旧改工作里较为常见且重要的一环。也正是这个步骤,让不少人体会到了什么叫做“一夜暴富”。而广东地区那身穿大背心,脚踩人字拖,手拎钥匙串的“包租公”形象,也早已在坊间流传甚广。

    不过,“拆二代”这个词自然也不是广东地区独有。在距离广东千里之外的魔都上海,有着我国最早的一批“拆二代”。

    在那个时候,上海正处于大力推动城市建设的热潮上,“旧改”成为了当时的热词。为了更好更快地推进这项工作,上海对于社会资本的积极加入抱以欢迎态度。由此,从北上的瑞安、仁恒,到本土的大华、中远,来自港沪两地的开发商们瓜分了上海旧改的“第一份蛋糕”。

    增量时代的到来,让地产商们迎来了高速发展的一段黄金时期。新生房企不断,地产行业规模迅速走高,这段时间里,“旧改”一度淡出了地产行业主流航道,只剩下为数不多的几家房企仍专注其中。

    时过境迁,增量市场慢慢见顶,存量市场随之到来,一线城市越发稀缺的土地资源,也让越来越多想要在北上广深插旗的开发商们,重新将目光投向了旧改市场。

    今年7月,中海与上海黄浦区人民政府签订合作框架协议,建国东路地区旧改项目正式进入实质性启动阶段。对于该项目,中海预计将投入近600亿元,这也将是其发展历史上投资规模最大的项目。

    同月,俊发集团14.09亿元摘得上海一个超大型城中村改造项目——徐泾老集镇城中村改造,这也是其首次进入上海旧改市场;9月8日,万科参股公司47.25亿元拿下上海宝山区杨行镇老集镇城中村改造项目。

    越来越多房企云集上海旧改,一场新的“分蛋糕大战”一触即发。而这一次,不同的“参赛选手”加上不同的旧改市场,谁胜谁负尚难有定论。

    上海旧改往事

    早在上个世纪九十年代初,上海便开始了大规模的旧区改造工作。在过去20多年的时间里,上海已经完成150万户以上的老旧住宅改造,并完成改造365万平米的棚户区。

    如此庞大的工程,显然不会是只有政府独自在唱“独角戏”,在此中,显现出了不少房地产企业的身影。这个过程里,最开始基本上是由“国家队”包揽所有,渐渐地,上海的旧改市场迎来了越来越多的社会资本入场。

    1988年,在上海宝山区,一家名为“上海市宝山区住宅开发总公司大场分公司”的企业组建成立。在经过了前几年的动迁房、解困房建设之后,该公司更名为“上海大场房地产开发经营公司”,并开始向商品房开发转变。

    几年过去,上海大场房地产开发经营公司在上海宝山逐渐开发形成了一个3.5平方公里,名为“大华社区”的超大型住区。1998年,该企业开始转制,并更名为“大华(集团)有限公司”。

    就在大华改制的同一年里,一个名叫中远置业集团的企业闯进了众人的眼中。1998年12月,包括时任上海市委书记黄菊在内的几大领导班子一把手齐聚到了上海普陀区一个地产项目开工典礼上。

    这个有如此大面子的项目名为“普陀区潘家湾、潭子湾和王家宅地区的危棚简屋改造工程”,主要负责该项目的企业便是中远置业。

    该企业是在1997年3月,由中远集团总公司、上海远洋运输有限公司和中波轮船有限公司共同出资,在上海远洋房地产开发有限公司的基础上成立的。

    和大华、中远置业一样,上海本土最早一批参与到城市旧改的企业几乎都是“国”字头的出身。至于后来如何,则是各人有各人际遇。

    大华虽然改制成为了民营企业,但多年来却始终专注于上海的旧改市场。而反观中远,2002年与中化集团合资,随后又引进社会资本做大股东;2007年,中远房地产开发有限公司更名为远洋地产,而作为股东之一的中远集团则是在三年后彻底退出了地产市场。

    第一批企业之所以会加入旧改大军,其中一个主要原因便是旧改动迁需要大笔资金,而政府财政能力有限,因此不得不引入市场资本。例如中远,其之所以参与到上海“两湾一宅”旧改项目,正是因为该工程所需的动迁资金高达23.8亿元,不得已之下,政府决定联合市场解决。

    说到资金,除了“国字头”的房企之外,当时的内地房企规模都还不大,资金实力也不高,相对来说参与度会低一些,而起步早于内地的香港房企们却已经有了分一杯羹的经济实力。

    瑞安,是最早开始进入上海旧改市场的香港企业之一。最早在1996年,瑞安集团便获得了太平桥地区重建项目的发展权。而也正是这一次的尝试,让瑞安在上海站稳了脚跟。

    在这个项目中,瑞安最大的收获无疑是最打造出了一个名为“上海新天地”的商业项目,这是国内首个大型旧改商业项目。借此赚得盆满钵满的同时,瑞安也顺利在上海打造出了一张属于自家企业的“旧改名片”。

    千禧年之后,新湖中宝、升龙地产、珠江投资等外来房企也开始陆续进入上海旧改市场。这个时候,或许政府早已不需要像最开始那样遍寻不着合作者。尽管房地产行业当时的大趋势仍是增量市场的规模竞逐,但在上海,已经有越来越多社会资本进入到这一行业当中。

    在这个房企队伍里,以上海地产集团为代表的本土国有企业仍是主力军。数据显示,在上海市政府提出的“十一五”期间,上海地产集团在杨浦、闸北、黄浦、普陀等区均有改造任务,占拆迁总量的25%。

    走高的成本

    当然,抛开民生的角度,用企业的眼光去看,这块旧改“蛋糕”并不是这么好分的。

    回想最初,之所以政府决定联合市场的力量来解决旧改问题,最为关键的原因之一便是资金问题。而这条难题,同样适用于参与旧改的地产商们。

    说到成本问题,不得不提到上海最初实行的“毛地出让”旧改政策。所谓“毛地出让”,指的是政府按土地现状出让,由开发商承担拆迁补偿安置费用。

    这是在旧改刚起时为了解决资金问题而实施的政策,加上当时房地产市场也在兴起,所以在特定时期内,该政策确实起到了不小的作用。

    在上海“2000年前拆除365万方危棚简房”时期,以及上海“十五计划”中新一轮的旧区改造里,主要采用的便是这种“毛地出让”的方式。上文中提到的中远置业负责的“两湾一宅”旧改项目,也同样是以“毛地出让”的方式完成的。

    对于开发商而言,该政策的主要收益来源便是土地的级差地租收益。与此同时,为了吸引开发商参与,政府方面也会相应采取减免或缓交土地出让金、实施财政补贴等优惠政策。

    由于“毛地出让”要求开发商承担拆迁补偿安置费用,所以对于刚刚拿下旧改项目的开发商而言,首先要面临的资金压力便是来源于动迁资金。

    随着房地产市场的快速发展,市场价格持续走高,开发商们动迁的成本和难度也随之增加。据2013年时的一份调研报告显示,在那之前由于“毛地出让”遗留下来的地块约有123块,涉及地块内居民9万余户。

    其中,有部分地块出让时间较早,由于后续市场的发展,加上资金、收益、市场预期等诸多因素的改变,负责项目的开发商迟迟未能完成动迁。

    值得一提的是,即便是早早进入上海旧改市场的瑞安,彼时也曾毫不掩饰的表达过做旧改的困难之处。

    2013年6月初,瑞安房地产主席罗康瑞曾在和时任虹口区区委书记的孙建平会见时表示:“一直做得很辛苦”。不过,当时罗康瑞也表示,不管困难多大,瑞安都会坚持完成目前在上海参与的旧城改造项目,“虽然很辛苦,但没有想过要退出”。

    而让瑞安“叫苦”的项目,或许正是当年同样用“毛地出让”方式拿下的虹镇老街旧改项目。从该项目启动到罗康瑞和孙建平会见时,已经过去了近16年的时间。漫长的旧改过程对于瑞安而言考验不小。截至当时,瑞安已经在虹镇老街几个地块投入超过100亿元。

    在旧改中沉淀了大量资本的,还有进入上海已经将近20年的珠江投资。2015年2月,珠江投资与上海闸北区政府签订协议。通过“毛地出让”形式获得了闸北区安康苑旧改项目。

    该项目是当时上海最大体量的一个旧改项目,总占地面积近13万平方米,地上总建筑面积近60万平方米,这也是珠江投资当时版图内体量最大的项目之一。当时便有业内人士指出,这对企业的资金压力和开发周期压力带来较大挑战。

    的确,即便是当时以善于资本运作著称的珠江投资,压力同样不小。据消息称,由于珠江投资未能及时启动该基地动迁,当时闸北区还曾一度想办法帮其解决融资贷款等问题。

    在政府力量加入之后,该项目得以顺利开始动迁。据当时官方公示,安康苑征地估价达到2.89万元/平方米,这一数字甚至超过了当时许多土地的起拍楼板价。据相关人士估算,该旧改项目要投入的成本或许会超过50亿元。

    资金,无疑是贯穿旧改始终的一个关键词汇。由于周期长,资金沉淀量大,许多习惯于加杠杆和高周转的开发商对于“旧改”二字望而却步。

    从上海旧改市场的角度去看,在经过了前几年的大力改造后,成片的旧改区域已经不多,大多数剩下的都是一些零散的“边角料”。加上当时上海的土地供应量仍保持在一定水平,在彼时的开发商们看来,似乎在增量市场上做布局会更为轻松和快速。

    存量时代与旧改“蛋糕”

    就像每一个剧本都总会有起承转合一样,上海的旧改市场在成本越发走高之后确实“冷清”了一些,但事实上市场上的某些趋势早已出现,这个旧改故事也在悄悄发生着变化。

    其实,从2010年开始,上海的土地供应量便开始出现减少的迹象。2015年以后,土地供应量减少的幅度开始变得明显。到2017年上半年时,上海的半年土地供应量一度创下了五年来的新低。

    数据显示,2017年上半年上海土地公示87幅,合计301.71公顷,环比大幅下滑53%。从供应结构上看,纯宅地推出30幅合计148.37公顷,环比、同比分别下滑36%、13%。其中,2017年前五月里均无纯商品住宅用地推出,宅地均为动迁配套房用地。

    供应减少后,直接导致的便是争夺加剧以及土地成本上升。据不完全统计,仅是2015年和2016年间,上海便拍出了12次“地王”,有些“地王”的楼面价甚至超过了10万元/平方米。

    地少地贵,成为了不少当时在上海发展的开发商们的共同问题。巧妇难为无米之炊,难拿地的开发商也开始不断想办法,在招拍挂之外另开辟出一条拿地新路。

    这时候,“旧改”二字开始慢慢回到了开发商的视线中来。或许也是借势市场的变化,上海市政府在2015年年底的新闻通气会上披露,上海会重点在中心城区推开“拆除重建”的旧城改造计划,“十三五”期间,上海要实施5000万平方米的各类旧住房修缮改造。

    相比起此前的“动迁”,拆除重建对于资金量的要求没有这么大,这无疑是大大降低了房企们入场的门槛。与此同时,房企们参与旧改的形式也变得丰富了许多。

    2016年9月,光明地产与上海市奉贤区金汇镇政府签署项目合作协议,涉及“城改”一级土地开发590亩。据了解,该次合作为光明地产与代表金汇镇政府的上海奉贤金汇建设发展有限公司成立项目公司,净地后再将地块定向挂牌出让给该项目公司。

    2017年开始,关于存量市场的讨论声渐渐多了起来,业内对于旧改的认知也渐渐从传统的物质层面的拆旧建新,转变到了城市有机更新的阶段,“旧改”的概念和内涵也在不断扩大和丰富。

    随着长租公寓、共享办公等多元业态出现,以及商业地产的快速崛起,过去担心项目收益的时代早已过去,市场给到旧改房企的选择也越来越多。万科、龙湖等企业早在2016年就开始在上海大量收购一些老旧物业进行改造,打造成长租公寓项目等。

    随着越来越多房企开始聚集到上海旧改市场,新一轮“分蛋糕”游戏再度开启。房地产经过如此多年的发展后,如何改造,如何盈利对于众房企来说早已不是什么难事。

    有人提出,在当前的旧改市场中,谁更有实力,谁就能拿下更大的份额,就像今年签下600亿元旧改大单的中海,以及通过参股公司47亿元拿下上海宝山区旧改项目的万科。

    值得一提的是,自2018年8月万科在宝山区的杨行老集镇“城中村”改造动迁安置房项目启动至今,其一共在杨行镇公开竞得5宗地块。这次拿地已经是其2018年以来,第五次在上海拿下旧改地块了。

    相关数据显示,万科如今已成为宝山区内除大华集团外获得旧改项目最多的企业。

    如此看来,这似乎又回归成了一个资本的游戏。从这个角度来看,大型房企似乎更容易在上海的旧改市场中分到一杯羹。

    不过,事实真的如此么?从旧改的后续进程来看,显然不止如此简单。

    对于大多数房企而言,过去的规模冲刺阶段多多少少都留下了一些“杠杆问题”,而旧改是一个周期长,资金量需求大的业态,已经习惯于高周转的房企们未必能够适应类似的改造和开发风格。

    除此之外,上海的旧改政策已经发生了根本的变化。从过去的“拆改”,到2017年为追求高速度的“拆改留”,再到如今的“留改拆”。

    换而言之,简单的拆和改已经难以满足上海对于旧改项目的要求,其更多希望的是留住历史风韵。在这样的政策导向之下,无疑也对房企们的旧改“微操作”提出了更高的要求。如中海今年在黄埔区签下的旧改项目,便涉及到了历史风貌的保护工作。

    从这个角度去看,对于市场高度熟悉的上海本土房企将仍然是旧改市场中最大的优势者。数据显示,目前在上海参与旧改的规模上看,本土房企占比依然保持最高。在2019年,市属国有企业上海地产集团参与了全年改造量的四成以上。

    至于外来“过江龙”们,想要分到上海旧改这块“蛋糕”,或许还需要再多费上一些心思。

    原报道 | 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道。

    撰文:陆欣    

    审校:刘满桃



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