融资拿地并行 阳光城月内斥资52亿长三角扩储

观点地产网

2020-04-09 21:49

  • 2020年遭遇疫情“黑天鹅”,于阳光城而言,加快去化、加速回款仍然是重要任务。

    观点地产网 发布260亿融资计划后,阳光城在浙江区域拿下了4月以来第二宗地块。

    4月9日,杭州萧山出让4宗地块,其中2宗宅地备受关注,最终由金地、阳光城分别竞得,其中阳光城以15.18亿夺得杭州铁路萧山站宅地,溢价率为15.17%,成交楼面价18197元/平方米。

    在一周前,经过72轮竞价,阳光城以成交总价37.16亿竞得温州旧城隔岸垟商住地,彼时溢价率为26.74%,成交楼面价突破每平方米2万元,为20887元/平方米。

    扩储之余,保证充足的现金流尤为重要,近期阳光城在融资方面动作频频,不论是此前核准分期发行的80亿小公募债,还是正在排队中的ABS、资产支持票据等融资,抑或是260亿元融资计划。

    2019年销售跨入2000亿门槛后,阳光城面临的挑战并没有减少。

    重仓长三角

    今年1月初,阳光城还在杭州钱塘新区溢价30%、自持比例6%拿下一宗宅地,成交价7.16亿元,折合楼面价9624元/平方米。相比4月9日拿下的杭州铁路萧山站宅地而言,钱塘宅地成本相对较低。

    据观点地产新媒体了解,此次阳光城拿下的铁路萧山站宅地设置了限价,地块所建商品住房毛坯销售均价不高于28500元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于31350元/平方米,装修价格不高于3500元/平方米。

    此外,地块出让面积3.48万平方米,容积率2.4,建筑面积8.34万平方米,需代建4172平方米的公租房。

    值得注意的是,地块附近为奥克斯在2018年7月以11.6亿拿下的金宸玖和府住宅项目,目前普通高层住宅均价29700元/平方米,洋房均价35000元/平方米。

    杭州业内人士分析称,阳光城这宗地近两年周边供应住宅用地不少,有众安集团、龙湖、赞成、奥克斯、华宇等房企拿地。从此次拿地情况来看,主要还是深耕萧山这一板块。

    纵向对比近两年板块内房企拿地情况,除了龙湖以19433元/平方米楼面价拿下萧山铁路南站项目外,阳光城以成交楼面价18197元/平方米拿下这宗地块,无自持比例,拿地价格仍然趋向理性。

    3月至今,阳光城在公开市场上拿地较为积极,其中3月31日在无锡漳州两地拿下3宗地块,总成交价53.25亿。

    延续这一态势,进入四月以来,阳光城同样以逾52亿拿地价格收获温州及杭州两宗涉宅地块。

    观察布局城市发现,上述地块除了漳州以外,均位于长三角城市群,包括杭州、无锡、宁波、合肥、温州,溢价最高的是宁波北仑区地块,溢价率为35.9%。

    对阳光城而言,长三角是土储布局重中之重,浙江区域更是其内部销售表现靠前的A类区域。从4月8日披露的一季度销售数据来看,长三角贡献业绩依然领先。

    数据显示,今年1-3月,阳光城实现销售283.33亿元,合并报表项目销售金额151.96亿元,其中长三角销售84.04亿元,长三角合并报表项目销售金额36.97亿元,位列5大区(大福建、长三角、珠三角、京津冀及内地)之首。

    今年一季度,阳光城销售金额平均权益比例为65.02%,对比2019年第一季度,微升0.6个百分点。

    融资拿地并行

    尽管新冠疫情拖慢了房企项目开工和销售时间表,但回顾阳光城今年一季度拿地节奏与去年相比,仍然不相上下。

    值得注意的是,土地权益占比则略有下滑。其中,3月单月拿地平均权益占比为64%;一季度平均权益占比为69.78%,去年同期为91.43%。

    至于原因,或许是拿地城市能级不同导致权益占比有所下滑,也可能是合作能更好降低风险。因此,基于利润及现金流等指标,阳光城降低了今年一季度拿地的权益占比。

    任何事物都有两面性,拿地权益占比下降会对阳光城权益销售有所影响,而合作也会间接影响房企的利润等指标。

    从2018年9月突破千亿到2019年达标2000亿,朱荣斌曾用“如临深渊”来形容自己的感觉。之后拿地表现上,阳光城显得更为谨慎。

    2019年,阳光城拿地面积及金额权益占比分别为73%和74%,特别是招拍挂拿地面积的权益占比降至44%。

    另一方面,受疫情影响,房企销售回款也经历了一段空档期,为保证现金流充裕,近期房企扎堆发债融资,各种融资渠道也渐次打开。

    在80亿小公募债获证监会核准分期发行后,阳光城于4月8日晚上一连发布数则关于融资的公告,包括拟通过企业债券、境内外债等方式进行融资,规模不超过等额人民币260亿元。

    此外,阳光城还计划以旗下上海君御豪庭作为物业资产发行资产支持票据(CMBN),规模不超过8.2亿元,该CMBN将申请在全国银行间债券市场流通转让。

    企业发债募集资金用途不外乎偿还金融机构借款、项目投资、补充流动资金、调整债务结构等。吴建斌此前曾对媒体表示,目前开发商境外融资正常,境内融资中,债券能否顺利上市,取决于主管部门的态度。

    以阳光城今年分期发行的80亿小公募债为例,从“受理”到“通过发行”历时20天,中间经历了一次深交所给予的反馈意见,监管部门要求进一步披露阳光城土地资金来源、信用评级、债务集中偿付风险等方面的情况。

    这就表示,虽然房企在债务融资上迎来窗口期,审批流程速度和效率也有所提高,但监管依然较为严格。

    2020年遭遇疫情“黑天鹅”,于阳光城而言,加快去化、加速回款仍然是重要任务。

    撰文:郑培茵    

    审校:徐耀辉



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