疫情之下,房地产融资怎么走?

观点地产网

2020-03-12 10:49

  • 当前,房地产融资政策有哪些变化?未来房地产融资形势如何?我们应该有什么样的政策期待?

    夏磊 突发疫情之下,房地产行业资金链面临考验。2月以来,中央加大宏观金融政策逆周期调节力度,地方政府房地产支持政策也密集出台。当前,房地产融资政策有哪些变化?未来房地产融资形势如何?我们应该有什么样的政策期待?

    1、地方密集出台房地产支持政策,集中在确保房企资金链健康、稳定土地和房地产市场、促进开复工三大方面

    第一,缓解房企资金压力。包括要求银行不得盲目抽贷断贷和压贷、放宽预售资金监管条件、降低预售门槛、延期或减免城镇土地使用税和市政建设配套费等税费、加快按揭楼盘公积金贷款发放进度、允许企业缓缴公积金等。

    第二,稳定土地和房地产市场。稳土地方面,上海等31省市出台了延期缴纳土地出让金、降低土拍保证金比例、延期签订《土地出让合同》和《成交确认书》、延期开复竣工等措施。稳地产方面,衡阳加大契税补贴和人才购房补贴、抚州提供150元/平购房补贴、多地延期交楼等。

    第三,促进房企开复工。包括有序开放售楼处、开通项目审批绿色通道、容缺办理审批手续、简化审批流程、在线办理网签备案等,推动房地产企业、中介及建设单位复工复产。

    2、中央加大金融逆周期调节,坚持“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”

    中央金融逆周期政策的发力点主要有三个。第一,货币政策引导市场利率下行,在增加基础货币投放的同时,7天期、14天期逆回购利率、MLF中标利率、1年期、5年期LPR均下调。第二,加大银行信贷支持力度,设立8000亿低成本再贷款,要求金融机构对受疫情影响较大的地区、行业和企业不得盲目抽贷、断贷和压贷,予以展期或续贷。第三,鼓励债权和股权融资,支持金融机构在疫情防控期间发行各类金融债券以及资产支持证券、短期融资券;再融资新规出台,放松主板、创业板再融资条件;积极采取措施化解股票质押风险。

    中央主要是通过结构性宽松精准扶持重灾地区和企业,但坚持底线思维

    第一,多次重申“房住不炒”。在地方密集放松背景下,2月16至19日仅仅4天,财政部、统计局、央行等多部门重申“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

    第二,强调要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。2月21日,央行在2020年金融市场工作会上提出,要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性;2月25日,银保监会首席风险官肖远企表示,房地产金融政策目前没有调整和改变,银保监会会对房地产进行监测,包括对房地产融资进行监测和动态掌握;3月3日,央行会同财政部、银保监会召开的金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会再次强调,要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。

    3、应重视疫情全球蔓延对经济的拖累,发挥房地产金融政策逆周期调整功能

    “房地产长效管理机制”应发挥房地产金融政策的逆周期调节作用,因城施策、因时制宜,在“房住不炒”基础上实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。当前国民经济和房地产消费投资形势严峻,应分阶段、分层次、因城施策,适度调整房地产金融政策。

    第一层次,调整住房信贷政策,支持刚需和改善型需求。前期收紧政策的初衷是抑制投机,但若长期执行,不利于释放刚需和改善等合理自住需求。

    在银行整体信贷规模扩张的大背景下,应允许个人住房贷款规模平稳增长。目前核心一二线城市二套房首付比普遍偏高,北京、上海等高达70%-80%;二套房认定标准严格,“认房又认贷”。

    商贷方面,应适当下调二套房首付比例、放宽二套房和非普通住宅认定标准、提高放款速度等;公积金方面,应适当提高贷款额度、放宽二套房认定标准、缩短放款时间等。

    第二层次,调整房企各融资渠道的规模管控政策。自2019年5月23号文出台以来,房企各主要融资渠道规模均被严格限制。

    在流动性整体宽松环境下,应避免“一刀切”式的限制,允许房企融资回归正常水平。具体包括,调整海外债、信用债的备案审批政策,减少房地产贷款规模约束,支持并购贷等房企合理融资需求。

    第三层次,调整房企股权融资约束。自2010年暂停IPO、2016暂停再融资以来,房企股权融资基本停滞。相较英美等发达国家,我国房企直接融资占比低,过度依赖银行信贷等间接融资。不利于房企降杠杆和防范化解金融风险、不利于发展多层次资本市场、解决当前我国间接融资和直接融资占比不平衡的问题。应适度调整房企股权融资政策,支持合理的股权融资需求。

    夏磊 恒大研究院副院长 观点地产新媒体专栏作者

    撰文:夏磊    

    审校:劳蓉蓉



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