六房企抢夺战 中交城投66亿摘牌背后的广佛TOD热度

观点地产网

2020-04-09 15:35

  • “大湾区中,广佛肇是拥有TOD数量最多的城市群,交通节点的落成,意味着区域功能价值的提升,可为住宅及商办市场带来积极效应,成为投资者关注的热土。”

    观点地产网 经过一个多小时的激烈竞拍,佛山南海桂城林岳TOD地块最终被中交城投以65.65亿元夺得,而同场竞争的还有时代、中海、保利、绿城、华发。

    其中,拍地价格为52.65亿元,此外根据《建设管理合作协议》,竞得人须向中交佛投公司支付林岳车辆段同步建设费用13亿元,因此中交城投为此地块的总支出为65.65亿元。

    观点地产新媒体了解,该宗地块为佛山市南海区桂城街道林岳大道南侧、广珠西线东侧地段地块(林岳车辆段TOD综合开发项目),编号TD2020(NH)WG0005,为在建地铁2号线林岳西站上盖项目。

    该地块分为A/B/C区,规划总用地面积为25.93万平方米。其中A区为配套停车场、城市道路用地;B区为地铁二号线林岳车辆段,不纳入出让范围;C区为上盖物业开发层,土地性质为居住兼容商业、中小学、公园绿地,C区规划用地面积为23.7万平方米,容积率≤2.25,其中住宅计容建面≤45.75万平方米,商业计容建面≤2.61万平方米,合计可建计容建面为48.36万平方米。

    地块设置起拍价39亿元,楼面起价7315元/平方米,同时需配建九年制学校、体育活动中心、农贸市场、社区服务中心、文化活动中心等。

    根据早前发布的林岳西TOD综合开发概念规划,该TOD上盖物业占地约67.8万平方米,空间功能定位为北面地铁站旁为商业、商务中心(其中包括240米高层办公楼,200米酒店及办公楼,商业Mall),中部为产业园、公共配套(学校及幼儿园),南边东西侧为住宅区(81栋100米高层住宅),中心为南北走向的大片绿化带。

    广佛TOD项目热

    之所以能吸引这么多品牌房企进行了一个多小时的角逐,分析人士认为,与这些项目片区规划前景以及TOD项目的热度有很大关系。

    去年,佛山市南海区曾发布了林岳西TOD周边控规公示。按照规划,片区定位为三龙湾北部、集创智创新、商务商贸、创意设计、公共服务、生态居住功能于一体的TOD综合开发示范区,未来将发展为广佛科技创新集聚区、TOD综合开发样板间和禅城融合发展协调区。

    戴德梁行在此前报告中曾表示,TOD领域、商办物业或将成为湾区背景下,佛山地产市场值得关注的重头戏。

    “大湾区中,广佛肇是拥有TOD数量最多的城市群,交通节点的落成,意味着区域功能价值的提升,可为住宅及商办市场带来积极效应,成为投资者关注的热土。”

    事实上,这几年不少品牌房企纷纷加入了广佛TOD项目开发的团队中。

    2018年5月,新鸿基以2.64亿元摘得广州南沙庆盛枢纽区块2018NJY-4地块;2019年2月,其再以11.89亿元拿下南沙庆盛枢纽2019NJY-1地块,两幅地块面积逾10万平方米,总建筑面积逾32.7万平方米,这就是新鸿基目前全力打造的南沙庆盛TOD项目。

    2018年6月4日,佛山顺德推出陈村一宗TOD地块,起始价仅8.24亿元,最终由碧桂园以40亿元竞得12.7万平方米项目,折合楼面价10217元/平方米,溢价率高达385%。

    此外,美的拿下了顺德段美的大道站旁TOD项目,而万科则摘得顺德第一宗TOD地块潭洲湾;广州广船125万平米的TOD项目则是由中信泰富携中船集团联手打造。

    中交城投的挑战

    相比其他企业,中交城投获得此地块还有一个天然优势。

    仔细阅读挂牌时发的文件,其清楚写到竞得人需缴纳的13亿元同步建设费的对象是中交佛投公司,从名字可以看出,这两家企业应该有所关联。

    观点地产新媒体查询中交佛投官网显示,该公司是由中国交建、佛山轨道公司、南车四方(现为中车四方)联合体出资组建于2014年4月8日,三方股比分别为56%、34%和10%。

    公司目前负责实施佛山城市轨道交通二号线一期工程特许权项目,主要包括轨道建设、轨道运营及投融资,投资概算211亿元,特许经营期30年。

    而中交城投则是中国交建的全资子公司,2015年于广州成立,是在广东打造的首个千亿级的城市综合开发运营投资平台。当时报道曾记录,“中交城投由中交南沙、中交南方、中交佛投等三家在广东的投资公司整合重组。”

    成立当年,就中标广州国际邮轮母港综合体项目,负责投资建设和运营。而后,中交城投深耕于南沙,并逐渐发展至珠三角其他城市。目前在广州、深圳、珠海、佛山、惠州等地已落地项目28个,权益合同额超过1600亿元。

    今日获得的林岳TOD项目也不是中交城投在佛山获得的第一个该类型项目。2018年10月,中交城投联合保利华南,以总价22.02亿元将该地块拿下在建佛山地铁2号线湖涌站上盖项目。

    和当时不同的是,之前中交城郊和保利华南为合作方,而今天两家则是竞争对手,至于日后中交城投是否会为该项目引入合作伙伴,也犹未可知。

    另一方面,对于中交城投而言,其也面临着和其他开发TOD项目企业一样的挑战。

    和TOD项目较多且发展成熟的香港、东京不同,这些城市的项目大多位于城市中心,原来的城市基础设施,包括产业、商业、住宅环境等成熟度都已经较高,建设出来后,商业、住宅、产业等的集聚效应就能显现。

    而国内的TOD项目大多处于城市新区或商业、住宅开发尚不成熟区域,分析师称,“除了一级开发建设和基础设施建设之外,需要商业、住宅、产业的开发来形成聚集效应”。

    因此,对于中交城投这样的项目获得者而言,除了基本项目建设外,还要有轨道交通、商业地产、住宅等不同的运营管理能力,对于企业而言,也是不小的挑战。

    撰文:武瑾莹    

    审校:杨晓敏



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