原报道 | 建筑商张玉良

观点地产网

2018-08-16 21:37

  • 或许,在张玉良心中,对标中建系、中铁建、中交系,打造“中绿建”产业集团才是这位沪系“红顶商人”目光所及。

    观点地产网 “以后我会是中国最大的地铁投资公司。”三年前,张玉良曾在公开场合这样调侃自己,虽然玩笑成分居多,但至少从目前绿地的业务发展来看,张玉良也早已不是一个纯粹的地产商。

    8月14日,绿地集团宣布,绿地控股通过股权收购方式,以14.9亿元受让改制后的天津建工集团65%股权,重组改制后的天津建工集团也于当天正式成立。

    公开资料显示,天津建工成立于1952年,主营业务包括建筑施工、房地产开发与不动产经营、科技与金融服务三大产业。

    对于混改后的天津建工,张玉良提出的目标是,到2020年,天津建工主营业务收入超过500亿元,2025年则要超千亿。

    这也是绿地将大基建作为“一主三大”产业之一后,连续四年参与建工企业的混改。2015年-2017年,绿地曾先后控股贵州建工、江苏省建和西安建工。

    而绿地最新的业绩报告显示,2018年一季度,该公司共实现营业收入748亿元,其中,房地产实现营业收入312亿元,同比基本持平;基建产业则实现营收345亿元,同比增长67%,新增项目总金额613亿元,同比增长47%。

    值得注意的是,绿地在大基建业务上的营收首次超过地产主业,67%的增速也反映出这一业务规模的快速扩张。

    某种程度上,每天周旋于政府签约的张玉良更像一个建筑商,造地铁、建小镇,打造城市天际线。

    另一方面,当地产销售增速放缓,有着规模野心的张玉良需要一个大而稳定的业务将绿地始终维持在行业前列,而基建或是最合适的选择。

    绿地的大基建进化

    若要追本溯源,如今的许多房企都曾经历过靠建筑起家的阶段,比如中海的母公司中建系,绿地也不例外。

    1992年,以投资城市公共绿化和参与旧城改造与动迁房建设为主业的绿地,开启了在地产行业的原始积累阶段。5年后,完成改制的绿地才正式确立以房地产为主业。

    随后的地产黄金时代里,绿地在不同阶段扮演着从追赶者、领头羊,再到陪跑者的角色,地产业务始终是它盘踞于行业前排的重要筹码。

    不过,随着行业发展,张玉良已无法满足于单一业务的增长,在“万绿之争”成为历史后,绿地亟需一个与房地产有着相同体量,甚至更大规模的业务,以保持行业第一梯队的地位。

    2015年,绿地首次提出以房地产为主业,大基建、大消费、大金融为三大协同发展业务的“一主三大”战略。次年8月,绿地更发布《大基建板块发展规划纲要2016-2020》,这是绿地将一主三大定为公司战略后,首次对单一产业发布规划。

    显然,规模追逐战中,基建成为张玉良的又一筹码。为此,他选择的方式是以参与国企混改的模式收购建工集团。

    据观点地产新媒体不完全统计,为发展大基建业务,绿地先后完成了五次重要收购,总计斥资超过55亿元。

    2015年6月,绿地集团以12.1亿元为对价对贵州建工实施增资扩股,完成收购后持有其70%的股权。绿地同时约定,在一年内向贵州建工管理层及核心员工释放19%的股权,以形成多元化持股的混合所有制企业结构。

    2016年2月18日,绿地集团通过绿地城投以9.625亿元收购江苏省建55%的股权,实现控股。

    2017年9月26日,绿地与西安市国资委就投资控股西安建工签署协议,正式参与其混合所有制改革。其中,绿地投资10.7亿元,以增资扩股方式收购西安建工66%的股权并实现控股,西安市国资委则持有剩余的34%股权。

    最新宣布的收购中,绿地以14.9亿元受让改制后的天津建工集团65%股权,实现对天津建工的控股。

    值得一提的是,2015到2016年间,绿地还先后两次增持H股上市公司园林景观设计建设服务供应商“博大绿泽”,合计斥资约10亿港元,成为其并列第一大股东,并计划将其打造为大基建板块内重要的“园林业务平台”。

    不断收购透露出张玉良对规模的迫切追逐,而在2016年发布的《大基建纲要》中,绿地就已明确提出,“大基建板块2020年要实现4000亿以上的业务规模,占据整个集团的半壁江山。”

    事实上,在2015年,绿地大基建才刚刚完成426.62亿的营业收入,也就是说,要实现4000亿大基建营收目标,绿地需要再5年间使业务规模增长近10倍,年复合增长率要达到55%。

    或许,在张玉良心中,对标中建系、中铁建、中交系,打造“中绿建”产业集团才是这位沪系“红顶商人”目光所及。

    基建、地产春与秋

    当地产调控成为常态,金融环境持续紧缩,总有言论喊出,“地产行业已由盛夏入秋”。

    另一方面,7月下旬国务院常务会议上释放的“放水”信号中,基建成为最被看好的行业之一。在8月初举行的2018博鳌房地产论坛上,摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌就表示,“从近一轮的政策调整来看,基建投资是受到支持的”。

    据观点地产新媒体统计显示,2015-2017年间,当绿地的房地产营收处于较慢增长时,其基建业务始终保持着较快的营收增速。其中,3年间,绿地地产业务的营收同比分别增长-11.23%、45.6%、7%,而基建则为70.52%、79.53%和37%。

    受此影响,从2015年的20.57%到2018年第一季度的46.12%,基建业务的营收占其总体营收的比例始终处于上升阶段,甚至更有超越房地产业务规模的趋势。

    值得一提的是,得益于基建业务营收的补充,2017年,在地产营收同比增长只有7%时,绿地凭借基建这个新晋的千亿级业务,完成了2904亿元营收成绩。虽然离张玉良定下的3000亿目标还有差距,但也保证了绿地整体营收实现双位数的增长。

    除了规模上的促进,对绿地而言,基建业务的意义远不止于此。有绿地内部人士就对观点地产新媒体指出,在拿地、获取低价大项目上,基建板块是不可或缺的因素。

    作为其中的标志性事件,在2016年初成功控股江苏省建后,同年10月,绿地就成功中标南京地铁5号线工程PPP项目,合同总价达196.13亿元,成为彼时该公司中标的最大规模基础设施投资项目。

    以PPP模式参与城市基建和产业开发,不仅能够获得地铁沿线的土地,还可以通过投资、开发地铁,涉足地铁上盖、地铁商场的开发、建设、运营,以及地铁车厢广告运营等多项业务。

    随后,绿地先后签约了国内多条地铁线路的建设,此外,绿地还参与了宁波杭州湾新区综合开发项目、河南垣渑高速公路项目,以及多个城市的高铁项目。2017年,依托大基建基础,绿地进入“特色小镇”领域,并获得近5万亩土地的占有量。

    另一方面,绿地相关人士向观点地产新媒体透露,通过收购省级建工企业,除了产业层面的协同作用外,团队人员在本地的丰富资源,某种程度上能发挥更大的作用。

    不过,作为房地产上游行业,基建业务的毛利表现还远不及地产的水平。

    数据显示,在绿地的基建板块中,其毛利率基本维持在7%以下,不到地产业务的四分之一,甚至更低。也正因为此,绿地整体的毛利率被拉低至14%左右。在资本市场看来,这显然不是一家房企正常的毛利表现。

    显然,在规模与利润无法做到两全之时,致力于将绿地做大的张玉良会更倾向于前者。

    距离“中绿建”有多远

    从单一做地产主业,到一主三大战略,基建行业巨大的市场对绿地而言无疑是保证规模的“稻草”。不过,在打造“中绿建”的野望前,60岁的张玉良显然还有许多路要走。

    官方统计数据显示,截至2017年底,中国建筑业总产值达到21.4万亿元,较上年同期增长10.50%。与不断整合的地产行业相比,龙头基建企业的市场占有率则显得更为集中。

    以中国建筑、中国铁建、中国交建等老牌央企为代表,其中,中国建筑以建筑业务新签合同额2.2万亿位居行业之首,期内,该公司的营业收入也首次突破万亿至10541亿。

    相比之下,虽然绿地近几年基建业务始终保持较快增速,但无论是新签合同额,还是营收额,距离行业龙头依然有较大距离。

    另外,从业务结构上来看,中国建筑等从成立最初至今,建筑业一直是其无法动摇的主业,拥有从产品技术研发、勘察设计、地产开发、工程承包、设备制造、物业管理等完整的产业链条,在建筑承包领域具有绝对优势。

    在建筑板块累计了一定基础后,中国建筑才逐渐孵化出包括中国海外发展、中海宏洋等在内的房地产上市平台;中交建旗下则拥有中交地产、绿城中国、中国住房等地产开发业务品牌。

    从这一层面出发,地产从来是绿地的主业,除了提升集团整体规模,协助地产业务更顺利展开才是其发展大基建板块的本质逻辑。因此,这也决定了很长一段时期内大基建依旧是作为辅助地位的三大业务板块之一。

    不过,也有业内人士对观点地产新媒体指出,通过不断控股建工类企业,绿地正在着力打造原本薄弱的基础设施全产业链服务能力。

    值得一提的是,在绿地提出5年间使基建业务规模增长近10倍的目标中,也足见张玉良要做好一个建筑商的野心。

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    撰文:黎倩

    审校:刘满桃

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