楼市众生相 南京玫瑰园墅王减价7000万与绿城年关抉择

观点地产网

2017-10-12 00:57

  • 绿城自2007年进入南京市场,玫瑰园是唯一的自有开发项目,而这套“待嫁”的玫瑰园别墅,也成为绿城目前在南京唯一在售项目。

    观点地产网 在南京市场沉寂多时后,绿城因墅王项目玫瑰园降价激起了市场的一番关注。

    有市场消息指,原价2亿的绿城玫瑰园楼王现已降到1.28亿,直降7200万,降幅高达36%。据接近绿城的人士证实,该项目售价确实已调整至1.28亿,玫瑰园其他千万级别墅早已售罄,唯剩这套1.28亿的独栋别墅。

    自2013年开盘,徘徊几年之后,这套无论是价格还是品质都被称为南京别墅巅峰的项目,终于稍稍放下了身段。

    不过,对于南京市场而言,过亿级别的豪宅项目难免会遇到水土不服。据不完全统计,在南京数套亿元豪宅中,仅有一套顺利卖出,买家为“江苏首富”。

    值得注意的是,绿城自2007年进入南京市场,玫瑰园是唯一的自有开发项目,而这套“待嫁”的玫瑰园别墅,也成为绿城目前在南京唯一在售项目。

    南京墅王

    作为进入南京的第一个项目,玫瑰园延续了绿城的高端物业路线,只是对于以浙江市场为主的绿城,进入南京或许并非其战略选择所在。

    据观点地产新媒体查询,南京玫瑰园所在地块是由杭州恒励等几家公司于2006年联手拿下,项目占地460亩,规划建设面积约9万多平方米,位于珍珠泉旅游度假区,是南京市区稀有的高尔夫、公园、山、水、林多重立体景观纯别墅社区。

    良好的投资前景使得项目还未充分规划便开工建设,不足一年,近500亩的地块上已经盖了40多幢别墅。然而,为了尽快将土地转换成产品销售,不免忽略了项目的质量,随后,恒励找来了以产品著称的绿城合作开发,由此,绿城才进入了南京市场。

    面对全新市场和稀有的地块,掌门人宋卫平大胆选择了绿城所有项目中最高端的别墅产品——玫瑰园。而原来已经成型的40多幢已经可以卖的别墅,宋卫平则决定推倒重来。

    2007年,南京玫瑰园首次开盘,售价均在百万级别,15幢独立别墅随即售罄。而后,不断有新产品加推,售价也涨至千万。

    经过长达八年的开发与销售,2014年,南京玫瑰园迎来收官之年,期间曾多年荣登南京千万级别墅销冠。

    作为玫瑰园压轴别墅,报价2亿的墅王也登场亮相。据传闻,甫一开盘,便吸引多位江苏富豪闻名参观预备争购。

    不过,对于南京豪宅市场而言,2000-3000万左右的销量均有不错的成绩,而会选择购买亿元级别墅的人群则十分有限。

    在南京资深业内人士尹霄飞看来,绿城玫瑰园2亿的定价更大程度上是营销手法,降价到1.28亿是回归项目本身的价值,即便如此,依然有很大的利润空间;此外,项目每年的绿化、维护等成本较高,若长期滞销,资金无法回流也会给企业带来一定的财务压力。

    从整个市场来看,尹霄飞表示,不同于苏州、上海等城市,南京会选择5000万以上别墅的人群非常少,就算有购买力,更多也倾向在海外置业。

    据接近绿城的人士称,由于南京玫瑰园其余别墅项目早已收官,该项目的工作人员也基本已经撤离。目前,有意看房者多通过中介进行联络。

    除南京外,绿城在多个城市也有玫瑰园系列产品,而在杭州和上海,绿城更将玫瑰园打造成度假酒店。

    宁城抉择

    随着城市的发展,南京的土地变得日益稀缺,相比近年不断升温的南京房地产市场,绿城在南京的发展不免有些令人惋惜。

    据观点地产新媒体查询,自2015年开始,南京楼市成交呈现直线上升,并一直持续到2016年,全年12.6万套的成交量也创下了自2009年起8年以来新高,使得这个六朝古都成为最受瞩目的热点二线城市。此外,2016年南京土地出让金达到创历史新高的1629.74亿元。

    回顾绿城在南京的十年,早在2007年,南京江浦区还只有绿城等个别品牌房企进驻,如今中海、万科、雅居乐等品牌房企纷至沓来,绿城却始终只有玫瑰园一个项目。

    在南京,绿城更多的精力放在代建业务,包括绿城东方兰园、绿城东方玉园、绿城南京桃花源、宝华桃李春风、绿城深蓝等均为代建或合作项目。

    值得注意的是,上述代建项目均为绿城东方建设管理有限公司,属于蓝城体系,因此严格来说,这些项目并不属于绿城。

    在绿城的战略中,以珠三角为中心的华南区域,和以杭州为中心的长三角、以北京为中心的京津冀将共同并列为全国布局的三大战略区域。其中,过往长三角区域除大本营杭州外,绿城的项目多在上海、苏州、常州、无锡等城市,南京似乎并非重点。

    在南京业内人士看来,随着南京房地产市场的发展,绿城已经错过了一段黄金期,如果能在南京扎下根,绿城可以走得更好。

    问及绿城对南京市场的规划时,绿城相关人士对观点地产新媒体表示,绿城对长三角地区一直比较重视。其中,最直接的反应在拿地。据观点地产新媒体查询,在2017年为数不多的拿地中,绿城落下在南京公开土地市场的第一子。

    2月15日,南京鸡年首场土拍中,经过200多轮网上激烈竞拍,绿城以总价38.1亿元拿下西善桥G100地块,该项目总建筑面积约为29.5万平方米,成交楼面价为21745元/平方米。这也将成为绿城南京打造第二个“亲生子”。

    最新的规划显示,该地块将打造52栋低密度住宅。对此,绿城发展集团相关负责人表示,该地块综合容积率为1.2,未来将打造高端产品。由于需现房销售,该项目预计将在2018年面市。

    撰文:黎倩

    审校:徐耀辉

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