英镑暴涨推手再次释放最新加息信号,对英国房地产有什么影响?

观点地产网

2017-09-30 16:06

  • 一旦英镑走强,市场恢复信心,英国本土一大批大型投资机构(保险公司、养老基金、地产基金等)将停止卖出优质资产,重新以买家的身份回到市场,与海外投资者一起竞争待售资产。

    傅士鹏 2017年9月29日,英格兰央行行长卡尼继9月14日释放加息信号后再谈这一话题,接受BBC采访时发布最新加息信号,表示:“如果英国经济以当前状态持续发展,我们将在近期迎来一次加息。”

    "If the economy continues on the track that it's been on, and all indications are that it is, in the relatively near term we can expect that interest rates will increase,”

    “我们已经表示,如果经济以当前状态持续发展,各项指标显示正常,那么预计近期我们将迎来一次加息。”

    卡尼在这次采访中表示,当前英国经济表现良好,仍在英格兰央行计划近期提高最低利率的进程当中,如果英国经济继续以当前水平发展,则适宜加息。

    不过卡尼讲话指出,即便真的升息,行动也会是有限且渐进的,多数经济学家认为这种渐进式的利率提升不太可能给经济造成太大压力。

    目前,大部分经济学家预测英格兰央行会在其于11月2日举行的下一次政策会议上,将现有基准利率从0.25%提升至0.5%。

    上图为英国1976年至今的基准利率,因为脱欧公投的冲击,去年8月英格兰央行颁布了刺激性货币政策,将基准利率从0.5%降至0.25%,是英国历史以来的最低点。

    两周前9月14日,英格兰央行已经发布过一次加息暗示(刚刚,英镑突然暴涨,央行要动手了),表示将在接下来几个月撤回部分刺激政策,且称市场低估了未来利率上升的可能。

    英镑受其影响一直涨到现在,截至9月29日英国时间16点,英镑兑美元汇率为1.34,兑人民币汇率为8.91,兑欧元汇率为1.135。

    除此之外,欧盟首席退欧谈判代表Michel Barnier周四(2017年9月28日)对英国脱欧进程给予了积极的评价,认为英国首相梅姨在意大利的讲话给英国脱欧创造了新动态。

    市场分析一旦脱欧谈判中双方有任何让步,英国愿意接受支付合理的“分手费”,那么英镑将迎来新一波上涨。

    加息对英国房地产市场有什么影响?

    加息对于房地产市场最显而易见的影响就是贷款利率,再其次是汇率。

    目前英国的按揭贷款利率创下了历史新低,市场上最流行的2年期固定利率贷款(2 year fixed rate mortgages)利率仅为1.26%,相比中国5%左右的贷款利率便宜了不少。

    目前英国央行基准利率依然维持在0.25%,如果央行接下来几个月选择加息的话,基准利率有望上升到0.5%,贷款利率也会因此增加。

    至于利率增加是否会对房价会造成负面影响,历史数据表明基准利率的调整对房价影响并不明显,举一个日本的例子,日本长期低利率政策,目前甚至为负利率,但房价却没有因此而上涨。可见利率与房价并没有很大的很强的相关关系。

    与货币政策相比,房地产方面的财政政策对房价的影响更大。因此相比11月2日的加息,我们更应该关注11月22日发布的最新秋季预算案(Autumn Budget)。

    2015年的11月的秋季预算案发布了对英国房地产市场产生重大影响的3%额外印花税,今年秋季预算案是否会修改印花税条款,或出台出台房地产方面的相关政策,更加值得关注。

    英国政府也刚刚在近期确认将在11月22日发布最新的秋季预算案,有传言今年会对印花税政策进行修改。

    除了对贷款利率的影响,加息还可能导致英镑进一步升值,从而考验英国资产对海外投资者的吸引力。

    2017年第一季度数据显示,英国50%,伦敦75%的商业写字楼项目由海外投资者购得,海外投资者中90%来自中国大陆以及香港,加息将考验这部分投资者对英国房地产市场的信心。

    事实上,英镑在脱欧公投之前一直保持高位的时候,海外投资者就已经大举进入了英国房地产市场,英镑贬值只是其中一个诱因,加快了海外投资者进入英国市场的速度,并不是他们投资英国房地产的主要原因。海外投资者投资英国的目的大多还是希望对冲本国风险,把资金放到一个相对安全稳定、严格保护私有财产的地方,并不是为了多少超额利润。

    另外值得注意的是,一旦英镑走强,市场恢复信心,英国本土一大批大型投资机构(保险公司、养老基金、地产基金等)将停止卖出优质资产,重新以买家的身份回到市场,与海外投资者一起竞争待售资产。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏

    审校:劳蓉蓉

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